篇一：房地产纠纷案例案件类型的列举
房地产纠纷案例
陶娟律师通过多年的法律实践，发现我市房地产纠纷的主要类型有：
一、商品房买卖合同纠纷
该类纠纷主要是购房人与开发商因买房发生的纠纷，主要
1、 开发商预售，逾期向购房人交房；
2、 开发商不能按合同约定或法律规定为购房人办理产权证；
3、 开发商交付的商品房面积增大或减少；
4、 开发商交付的房屋及配套设施与卖房宣传资料不一致；
5、 开发商与购房人只签订了商品房认购书未签订规范合同；
6、 开发商一房二卖或又卖又抵押；
7、 商品房质量有问题；
8、 购房人不按期领取钥匙；
9、 商品房被包销人包销后出现纠纷如何承担责任；
10商品房买卖合同被解除后，银行贷款如何处理；
11、因房地产政策发生变化购房人要求解除商品房买卖合同。
二、城市房屋确权与所有权登记纠纷
该类纠纷主要是多人均主张拥有房屋所有权，引起原因有历史原因、一房二卖、财产分割等。 如一房二卖，A开发商将房屋顶给建筑商B，B将该房卖给C，C交钱并入住。开发商A又将该房卖给D，D交钱并办理产权证，该房所有权是谁的？
三、相邻权纠纷
该类纠纷主要是房屋相邻的两方，因一方的原因影响了对方的采光、通风、通行等引起的纠纷。
如一高层建筑建好后影响了周围一栋房屋三层楼以下住户的采光权，这些住户要求该高层建筑商赔偿。
四、物业管理纠纷
该类纠纷主要是业主与小区物业公司发生的纠纷，主要有欠交物业费纠纷、物业公司管理不到位纠纷、物业公司违反物业管理条例私自处分业主共用设施、设备纠纷。
如小区的道路和空地是业主共有，但物业公司却在未经业主同意的情况下私自在道路上设广告牌、在空地上建筑房屋，与业主发生纠纷。
五、农村土地承包经营权、宅基地纠纷
该类纠纷主要是因农村在发包土地、分配宅基地时程序不规范、手续不完备造成的，又由于近来农村土地增值快从而引发大量纠纷。
如A地块本由村民B耕种，后由于B外出打工，村民C占用，二人均没有土地承包合同，后B返乡，C不返还，后政府又开始对该块土地征收，双方均主张补偿款。
六、农村房屋及小产权房买卖引发的纠纷
该类纠纷主要是农村自建房对外出售引发的纠纷，由于商品房价格居高不下，很多外来务工人员选择购买了农民的自建房，但近来由于农村土地增值快，很多售房农民都有悔约现象。 如村民A将房出售给处来务工人员B，后悔约，将B诉至法院，以农村房屋不能买卖为由主张解除房屋买卖合同。
七、房地产租赁纠纷
该类纠纷主要是因房屋在租赁中引发的纠纷，主要有承租人擅自转租引发原房主要求解除合同、承租人不按约定使用房屋造成房屋受损房东要求解除合同等。
如A将房屋租给B，约定不能转租，但B未经A同意就将房屋转租给C，C已装修并入住，但后A发现要求解除与B的合同，但解除后C的权利如何受到保护呢？
八、房地产行政诉讼
该类纠纷主要是居民以房地产登记机关为被告起诉，要求房地产登记机关办理产权证或撤销产权证。
如居民A起诉房地产登记机关为其办理产权登记。
九、房地产建设承包中引发的纠纷，主要有
1、工程款结算纠纷；
2、建设单位发包给无资质的施工单位，施工单位对外的欠款建设单位是否负有连带责任的纠纷；
3、建筑工程质量纠纷；
4、施工方对所建工程的法定抵押权如何实现纠纷；
5、房地产合作开发中引发的纠纷。
相关典型案例：
案例1、商品房买卖合同纠纷
2006年11月，李月玖与永航公司签订《商品房买卖合同》，约定2007年12月31日前交房。2007年12月28日，李收到接房通知验房时，发现房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连，且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处，李便以房屋需要整改为由不予接房。永航公司不允，李遂诉至法院，要求整改。
【判决】 房屋虽验收合格，但公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范，存在重大安全隐患，李月玖有权拒绝接房，永航公司构成违约。
案例2、商品房买卖合同纠纷
2009年4月，陈燕妮与星星公司签订《房产定购协议书》，约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元。协议另载明：陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。同年4月19日，陈签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。 【判决】 该协议明确载明：陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。
案例3：房屋确权纠纷案例
原告刘方是电脑公司职员，被告郭平是中学教师，两人系朋友关系。2001年5月，原告刘方得知本市一房地产开发公司出售经济适用房，欲购买一套。但根据本市相关政策的规定，只有具备本市户口的人才有权购买。原告虽有钱，但苦于无本市户口，无购房资格。于是原告找被告商量，口头约定，由原告以被告的名义购经济适用房一套，商品房由原告实际占有、
使用。随后，原告出资20万元，由被告与房地产公司签订了买卖合同，产权人登记为被告。2002年8月，郭平以该房屋的产权证作抵押向银行贷款15万元，借给其弟做生意。贷款到期后，郭平无力偿还，银行遂要求变卖实现抵押权。刘方得知后，向法院起诉，主张自己为房屋的实际产权人，要求确认被告的房屋抵押行为无效。
法院判决：
法院认为原告以被告名义购房属无效民事行为，判定被告的房屋抵押行为有效，被告返还原告购房款及其它损失计21.5万元。
案例4：相邻权纠纷
2009年８月１２日，某小区业主姚某、郝某将空调室外机安装在孙某家飘窗下方。孙某发现姚、郝两家的空调室外机在使用过程中噪音太大，在姚、郝找人维修后，孙某感觉噪音依然很大，遂要求两家将室外机拆除，遭到拒绝后孙某将两邻居诉至中原区法院。
法院对现场勘验后确认原、被告居住的楼栋业主，除被告和东户一楼一业主外，均将空调室外机安装在自家飘窗下方，且小区９０％以上的业主也都是将空调室外机安装在自家的飘窗下方。
中原区法院经审理认为，根据空调室外机安装规范以及人们正常的生活习惯，空调室外机应该安装在自家飘窗下方，二被告将室外机安装在原告家的飘窗下方，侵犯了原告的合法权益，法院判决二被告于判决生效后１５日内将其安装在原告飘窗下方的空调室外机拆除。
案例5：物业管理纠纷
2010年2月，由于办公楼三楼漏水致使通往电梯的台阶结冰,赵小姐上班时经过不慎滑到,导致右手骨折,事发后,赵小姐曾多次找到管理写字楼的物业公司要求赔偿。而物业公司认为，根据租赁合同，赵小姐所在公司租赁的办公楼仅有载货电梯而无客用电梯，因此，赵小姐上下班应走人行通道而不应该乘载货电梯，而且，事发当天物业管理管理人员也曾劝说赵小姐走人行楼梯，但赵小姐不听。所以物业管理认为赵小姐跌伤是其本人过错造成，应自己承担后果，故物业管理公司不作赔偿。因此赵小姐起诉到法院要求物业公司赔偿。
法院判决：既然所签定的物业管理合同或相关管理规定已载明电梯的使用性质，再加上当天管理人员现场已明确告知赵小姐不能乘搭载货电梯，在这种情况下导致赵小姐摔伤，责任全在赵小姐身上。但作为物业管理公司来讲，为了更好地体现自身尽责的服务精神和人道主义，可考虑给予20—30%的医疗费用的补偿。
案例6：农村土地承包经营权、宅基地纠纷
1983年，第一轮农村土地发包时，原告石某从原万丈村第一生产队承包了111800亩撂荒地，没签书面合同，此土地现归万丈村委会管理。1998年春，第二轮土地延包中，被告万丈村委会将原告石某1997年以前承包的土地进行调整，发包给其他人。原告不同意，由此产生纠纷。后经县、镇两级农村合同仲裁委员会仲裁，裁定原、被告1983年至1997年的口头合同无效。原告对裁定不服，诉至法院要求被告退还发包给他人的16400亩地，继续履行合同，并要求被告赔偿损失。法院认为，县、镇农村合同仲裁委员会的两份裁定确认了原、被告的口头合同无效，原、被告的口头合同必须终止，双方当事人应重新签订书面合同。1997年冬季第二轮土地延包至今，原、被告因土地承包发生纠纷，但因为没有签订土地承包合同，也就是说无合同约定，原告无权要求继续履行合同，法院亦不能确认被告违约。最终，法院依
篇二：导致业主退房的原因有许多
导致业主退房的原因有许多，比如原规划变更，面积缩水、产权证未办理下来等问题。依据目前的法律规定,可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。根据《合同法》规定的基本原则,双方当事人约定了退房的具体条件,且购房者又能证明该条件成立,若购房者在与开发商协商难以达成共识时,起诉至法院要求退房。法定条件则是根据法律规定,购房者可以退房的条件。在更多的时候，购房者提出退房，会受到开发商的种种抵制。
一、是否符合退房条件 如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事；也可对照《合同法》的相关规定申请退房。
从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。 以下是常见的购房者可以要求退房的七种情形：
1、延期交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定,开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息。
2、开发商开发手续不全,导致合同无效。目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。
由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款。
3、开发商没经购(本文来自：WwW.xiaOCaofAnweN.Com 小草范文 网:产权证退房案例)房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商就构成违约,购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
4、不能办理产权证。由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内无法得到产权证,如约定此条件可退房,买房人就可以要求退房。另外,由于前几年一些房地产运作不规范,一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生,导致购买这些楼盘的购房人多年后无法拿到房屋产权证,购房人也可以要求退房。
5、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%,购房人可以提出退房并要求退赔利息。
6、房屋质量导致严重影响使用。根据最新司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。
7、房子存在抵押、联建或其它经济纠纷。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,购房人查明后,就可以要求退房。
二、协商不成再诉讼
建议业主，如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现
墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法修复，法院则会支持业主的退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支付。
三、索要违约金及相关税费
除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。
■退房流程一览表建议
按照以下程序办理退房：首先购房人通过挂号信、传真或电话（最好是以书面的
方式）向开发商发出退房通知。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。然后督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续，再督促开发商将全部购房款返还给购房人，并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。 ■法规支持
●购房者可索回保险费对应法规：《保险法》相关规定退保程序：投保人与保险人达成解除合同的协定后，投保人应向保险人支付手续费，保险人应向投保人退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。购房人可依据上述规定办理退保、退费手续。
●违约金就高不就低对应法规：《合同法》相关规定具体内容：违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。
●定金可双倍退还对应法规：《合同法》第116条具体内容：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。条款解读：“违约金”与“定金”只能择一适用，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。这时购房者可选择适用相关赔偿金额较多的一种法律手段来维护自己的权益。
以上是可以退房的各款条件，更何况你连合同都没有签，那要求退回及首付的理由是十分充足的。
篇三：退房纠纷及其相关法律问题初探
退房纠纷及其相关法律问题初探内容摘要：本文从退房纠纷产生的原因、退房所
应具备的十五种法定条件、退房之后的善后工作等几方面详细阐述了目前存在的大量退房纠
纷及其所涉法律问题，力求对目前退房纠纷及其相关法律问题从理论和实践两方面作出初步
探讨。 主题词：退房纠纷 约定条件 法定条件 目前，随着我国房地产行业的迅猛发展，商
品房交易市场日趋火热。但由于我国相关法律、法规不完善及开发商违规操作等原因，出现
了大量的退房纠纷。退房纠纷不仅浪费了大量的人力、物力、财力，而且给社会带来了许多
不稳定的因素。 一、退房纠纷产生原因分析 退房纠纷产生的原因是多方面的，既有开发商
的原因，也有购房者自身的原因，情况错综复杂，案例各不相同。 由于开发商的原因致使房
屋不能达到购房者的满意是造成退房纠纷产生的主要原因。一般而言，由于以下原因常常导
致购房者提出退房： （一） 销售广告言过其实； 开发商为了提高所售房屋的知名度，加快
销售进度，迅速回笼资金，往往在销售广告中对所售房屋描绘得天花乱坠，言过其实，使购
房者对所售房屋产生一种十全十美的理想化错觉。而一旦房屋交付使用，广告中的“空中花
园”、“水上小镇”等美好的景象却无影无踪，使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实，
于是 “愤而退房”。 （二）售楼员的口头承诺成为“空头支票”； 目前，购房者在购买房屋
时首先接触到的是售楼部的售楼小姐。她们因经济利益的驱动，在售楼时为了促使购房者尽
快签订合同，以拿到高额的售房提成，对楼房本来没有的配套设施却口头承诺，信口开河。
例如：楼房本来没有配套使用的车库，却承诺房屋与车库一同交付；规划中本来没有幼儿园、
学校，却承诺幼儿园和学校将大大方便孩子的入托、入学问题等。而当房屋交付使用时，购
房者才发现车库无影无踪，孩子入托、入学也困难重重时，才大呼上当，不得不提出退房。（三）
房屋存在质量瑕疵； 房屋交付使用后，当业主的房屋出现渗水、脱皮等质量问题时，往往难
以接受，因为自己购买的是新房，应该是十全十美的士。而当这类问题不能得到开发商及时
解决时，一气之下，要求退房。 （四） 物业小区管理混乱。 开发商出售房屋前，根据我国
有关法律规定，要先委托好物业公司进行管理。虽然《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
规定开发商要通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，但在
实践中物业公司与开发商实际上是一家人，物业公司人员的从业资格大多达不到法律规定的
条件，同时物业管理在我国尚处于起步阶段，相关法律规定还欠完善，因此前期物业管理质
量普遍较差，导致业主不满意而提出退房。 （五）开发商迟延交付房屋； 商品房的开发建
设周期较长，期间又较多地受各方面因素的影响，开发商迟延交房就不足为奇了。而当购房
者在合同约定的交付期限后迟迟不能入住时，很容易提出退房。[!--empirenews.page--] （六）
房产证迟迟办不出； 目前，房产证的办理期限是开发商无法控制的，因为这要受各种因素的
影响。即使开发商手继齐备，购房人积极配合，因政府主管部门的原因不能及时办出房产证
的情况也大量存在，更何况有些开发商本身因各种原因不能完成初始登记，使办理产权证的
条件不具备，于是关系到购房者切身利益的产权证迟迟办不出来，导致购房者退房。 有时，
因客户自身的原因，也会导致退房纠纷的发生： （1） 购房者签订商品房买卖合同后，因工
作调到外地或出国定居而提出退房； （2） 分期付款或按揭贷款的购房客户，在还款过程中，
因出现意外的经济困难无力支付余款而提出退房； （3） 因房价下跃而提出退房。 二、双
方在合同中约定可以退房的条件 商品房买卖活动属于民法调整的范畴，根据民法中交易双方
意思自治原则，双方当事人完全可以在合同中约定退房的条件。 约定退房条件是指购房者与
开发商通过购房合同直接约定解除合同或通过规定解除合同的条件，当条件成就时，双方依
约解除合同。 商品房交易双方当事人在合同中约定退房的具体条件时，必须符合以下要求：
（1） 双方对所约定的退房条件达成一致意见，且是真实的意思表示； （2） 双方约定的退
房条件不违反法律、法规的强制性规定。 （3） 该退房条件已经写入双方所签订的购房合同
而成为合同的一个有效条款。 一般而言，购房者要根据自身的实际情况来和开发商约定退房
的条件，例如：自己有一部爱车，要专门购买带有车库的房子，就可以在合同中约定交房时
车库必须同时交付，否则可以退房，并有权要求开发商赔偿损失；如果自己购房后要急于用
该房做抵押向银行贷款做生意，那么，可以在合同中约定，如果房屋交付后的一定期限内因
开发商的原因办不下房产证，购房人有权退房并要求赔偿损失。 总之，如果双方当事人在合
同中约定了退房的条件，法律会首先充分尊重当事人的个人意愿，当所约定的条件成就时，
会支持购房人退房的请求。只有当事人在合同中对退房的条件没有约定的情况下，才依照法
律的规定来衡量是否可以退房。 三、法律规定可以退房的情形 在商品房交易实践中，购房
人很难与开发商对退房的条件充分协商达成一致意见并在合同中一一写明，因为相对于开发
商而言，购房者毕竟处于弱势地位。那么，发生纠纷后，法院只能以法律为准绳进行衡量，
以确定购房人能否退房。 由于退房会涉及到开发商、银行、房地产管理部门、保险公司及购
房人等各个方面的关系，因此，为了维护正常的市场交易秩序，我国法律对退房的条件有着
比较严格的规定。 从我国现有法律、法规等规定来看，购房者可以退房的法定理由可归纳为
以下几点： （一） 出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人； 根据《最高人民法院关于
审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第1项之规定，商品房买卖
合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能
实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同；[!--empirenews.page--] 如果开发商在
商品房买卖合同订立后“告知”了买受人，即开发商履行了通知义务（无论买受人是否同意），
然后又将该房屋抵押给第三人，购房者能否请求解除合同呢？根据该条款之规定，显然不能。
如此看来，此条款形同虚设，立法目的无法实现。其实，笔者认为，此条款完全违反了我国
法律的有关规定。因为在商品房买卖合同订立后，虽然法律规定购房者在办理了房产证后，
房屋的所有权才发生转移，但是在商品房买卖合同订立后，如果双方无特殊约定，那么合同
就已经生效，开发商就不能对该房屋行使处分权 （包括抵押、出售、赠与等）。因此，在商
品房买卖合同订立后，开发商将该房屋抵押给第三人不仅仅需要履行“告知”的义务，而关
键是必须经过买受人同意才合法。否则，对购房者的合法权益无法得到保护。 （二） 一房
两卖； 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第
8条第2项之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房
买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同； 因为房屋买卖属于不
动产买卖，而根据民法原理，不动产物权的公示方法为登记，这就使开发商在已售商品房的
价格出现大幅上涨时有条件“一房两卖”，以牟取更多的利润。 另外，如果开发商与第三人
恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋，购房者
可以请求法院或仲裁机构确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效。 （三） 商品房
预售许可证存在欺诈； 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干
问题的解释》第9条第1项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品
房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买受人可以请求解除合同； 根据
相关法律规定，开发商在预售商品房前必须取得商品房预售许可证，否则不得预售商品房。
（四） 出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实； 根据《最高人民法院关于审理商品房买
卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第2项之规定，出卖人订立商品房买卖合
同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求解除合同； （五） 出卖人故意
隐瞒所售房屋已出售事实； 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
若干问题的解释》第9条第3项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋
已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同；&n bsp; （六） 出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实； 根据《最高人民法院关
于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定，出卖人订
立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，
买受人可以请求解除合同；[!--empirenews.page--] （七） 房屋存在质量问题严重影响正
常居住使用； 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条之规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” （八） 迟延交付房屋超过法定期限； 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”；（ 九） 迟延办理房产证超过法定期限； 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条之规定：“商品房买卖合同约定或者 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。” 由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记一般是指以下原因：开发商未交齐土地出让金，导致开发项目的大产权办理不下来；开发商为了筹措资金，将开发的项目抵押给银行，以取得贷款，在未还清银行贷款之前，开发商的大产权证押在银行，不能办理过户手续等。上述原因造成购房者不能使购房者拿到产权证，超过法定时间购房人可以退房。 （十） 担保贷款合同不能订立； 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”； （十一） 所售房屋主体结构质量不合格； 根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条之规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。” 同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条也规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”[!--empirenews.page--] （十二） 房屋的产权面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%； 根据《商品房销售管理办法》第20条第2款第2项之规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的房屋，当事人在合同中对合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式没有约定的，面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房； （十三） 规划、设计变更； 根据《商品房销售管理办法》第24条之规定， 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任； （十四） 套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围； 根据《商品房销售管理办法》第19条之规定， 按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总
价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任； （十五） 因不可抗力致使不能实现购房合同目； 根据《合同法》第94条第1项之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。 三、退房后的善后工作 商品房买卖合同解除后，根据我国《合同法》第97条之规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 由于商品房买卖是大宗交易，因此买卖合同解除后的情况比较复杂，要本着将损失降低到最小的原则予以处理。一般而言，由于开发商的过错解除合同的，购房人可以要求返还购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因解除合同给自己造成的损失。