篇一：中国税网房产税计算办法及案例
房产税计算明细：
计算公式为：容积率=地上建筑物总建筑面积÷该宗土地面积 地上建筑面积：15471.04平方米
该宗土地面积：22444.7平方米
容积率=15471.04/22444.7=0.69
土地价值：3598826
厂房决算价值：29760819.59
厂区道路及球场、停车场：2736863.59
1、厂房原值：3598826+29760819.59=33359645.59
计税房产原值=33359645.59-2736863.59
=30622782.00*70/100=21435947.40×1.2%
=257231.37（相差37800元）
2、厂房原值=3598826+25260819.59=28859645.59
计税房产原值=（28859645.59-2736863.59）×70/100 =18285947.40×1.2%=219431.37
3、高新地税计算（赵登善）=216915.60
注：第2种计算办法是因为有450万建筑商没开发票
《中国税网》2012年6月28日刊发了《道路、绿地是否并入房产原值征收房产税？》一文，作者是樊剑英和滕晓勇老师。 原文观点：
1、道路、绿化带尽管不属于房产税征税的房屋范围，但作为厂房的配建设施，脱离厂房单独建造也不具有必要性。站在房地产开发企业的角度考虑，这些配建设施都将计入开发产品建造成本中，如果开发产品对外出售，则开发产品原值包括了整体土地价值和道路、绿化带等全部配建设施建设成本，相应购买方缴纳房产税就不仅仅是厂房建造成本。站在A企业的核算角度考虑，道路、绿化带作为单项固定资产-构筑物核算无可厚非，但在计算缴纳房产税时计税依据应包含这部分成本在内。
2、综上所述，宗地容积率低于0.5，厂房原值为
252+2000+100=2352万元；宗地容积率大于0.5，A企业厂房原值为280+2000+100=2380万元。
无极小刀另类视点：
一、A企业（工业企业）取得工业用地建设工业生产厂房不同于房地产开发企业取得居住用地开发商品房。
房地产开发企业产品性质决定了其一般采用制造成本法，土地价值构成开发产品的直接成本,土地成本的回收时间短且表现为一次性和整体性；A企业（工业企业）是否采用制造成本法，未作强制要求，土地价值不构成其生产的工业产品的直接成本，土地成本的回收时间长且表现为渐次性和零散性。
土地性质不同、使用方式不同导致土地价值转换为产品价值的形式不同，这也是直接导致两者在很多地方不可类比的原因之一。
二、作为房地产开发企业来说，与住宅规模或与人口规模相适应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称,为其开发的住宅小区的配建设施，一次性开发的商品房是土地全部价值的承担者；作为A企业来说，“厂房周围道路、绿化带建设成本”是其整个生产厂区的配套设施，不应认为只是A企业生产厂房的配建设施，其存续期间陆续生产的所有工业产品是土地全部价值的承担者。
不能因为房地产开发企业的“开发产品原值包括了整体土地价值和道路、绿化带等全部配建设施建设成本，相应购买方缴纳房产税就不仅仅是厂房建造成本”就得出“A企业……在计算缴纳房产税时计税依据应包含这部分成本（厂房周围道路、绿化带建设成本）的结论。因为，两者是不具有直接可比性的。
三、根据《企业会计准则——无形资产》，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。而“厂房周围道路、绿化带建设成本”等不属于“无形资产——土地使用权”核算内容，不能计入其中。而根据《企业会计准则——固定资产》，该部分支出是可以作为单项固定资产——“构筑物”核算的。
根据《企业会计准则——无形资产》应用指南，房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。为达到开发产品的预定用途，对加之于目标土地上的其他附加支出（包括商品房周围道路、绿化带建设成本）也应当计入所建造的房屋建筑物成本。
也就是说，同样是土地使用权，一般企业一般可作为无形资产核算；而房地产开发企业一般却只能作存货核算。
四、财政部、国家税务总局财税[2010]121号文件规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。“取得土地使用权支付的价款” 较为明确，容易理解。但是“开发土地发生的成本费用”具体包含哪些内容却理解各异，通说认为是指拿到“熟地”至开始土地二级开发以前发生的部分必要支出，也就是《企业会计准则——无形资产》所说的“直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出”。但是，认为其包含“厂房周围道路、绿化带建设成本”等属于土地二级开发范畴的支出，却是牵强的。
五、按照原文的假设条件，A企业缴纳房产税的厂房的计税价值确定应为：
如果该宗地容积率低于0.5，A企业厂房的房产税计税价值为252+2000=2252万元；宗地容积率大于0.5，计税价值为280+2000=2280万元。
也就是说，无论该宗地容积率是否低于0.5，其厂房房产税计税价值中均不应包含厂房周围道路、绿化带建设成本100万元。
六、原文所得出的“在计算缴纳房产税时，计税依据应包含这部分成本（周围道路、绿化带等全部配建设施建设成本）在内”的结论，只是实务中的特例，不具有普遍适用性。特例的结论所适用的唯一情况，就是只有当企业在购买房地产开发企业开发的商品房作为固定资产，而本身又负有房产税纳税义务时，房产税计税依据才包含相关“周围道路、绿化带建设成本”等应分摊部分的配建设施建设成本。
而用这个结论回答原文最初提出的问题，是很难让人信服的。
附《中国税网》原文：
日期： 2012-06-28
来源: 中国税网
道路、绿地是否并入房产原值征收房产税？
樊剑英 滕晓勇
篇二：案例分析：地价应计入房产原值缴房产税
案例分析：地价应计入房产原值缴房产税
2013-8-13 10:42 赵德新 【大 中 小】【打印】【我要纠错】
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条对将地价计入房产原值征收房产税问题作出规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
如果企业通过招拍挂的方式取得土地使用权，其土地价值包括土地出让价、为取得土地使用权而缴纳的相关税费以及开发土地发生的成本费用等。企业根据《企业会计准则》将上述土地价值记入“无形资产”后，应根据财税〔2010〕121号文件第三条的规定，从2011年1月1日起并入房产原值申报房产税。税务机关在日常征管与稽查中，要注意查看企业取得土地使用权后与国土资源管理部门签订的《成交确认书》及《国有建设用地使用权出让合同》所确认的出让价格，并查看土地使用权过户中所缴纳的相关税费以及取得土地使用权初期所发生的开发费用，从而确定地价总额，并依法计入房产原值征收房产税。
案例
某电子有限公司于2009年8月在毗邻某市通过招拍挂的方式取得一块168910平方米土地的使用权，该公司根据竞价和《国有建设用地使用权出让合同》，支付土地出让金3504万元，在办理土地使用权过户手续中，缴纳契税、耕地占用税及印花税共1007万元，合计4511万元，并进行如下账务处理（单位：万元，下同）：
借：无形资产 4511
贷： 银行存款 4511。
该公司在其取得的土地上建设厂房和综合楼，总建筑面积81356平方米。2011年6月，完工A2~A8号共7间厂房，建筑面积49628平方米，并办理了竣工验收，完工厂房原值2432万元（不含应摊入地价）并转账。会计处理为：
借：固定资产——A2~A8号厂房 2432
贷：在建工程 2432。
分析
根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第十九条的规定，该公司2011年6月竣工验收的7间厂房，应从次月即7月起征收房产税。根据财税〔2010〕121号文件的规定，该公司记入“无形资产”的地价应并入房产原值征收房产税。具体计算如下：
1.宗地容积率为：总建筑面积81356平方米÷土地面积168910平方米≈0.48。
2.由于宗地容积率低于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价为：总地价4511万元÷土地面积168910平方米×建筑面积81356平方米×2≈4345.5（万元）。
3.已完工并从7月1日起征收房产税的房产应摊入的地价为：4345.5万元÷总建筑面积81356平方米×完工建筑面积49628平方米＝2650.7（万元）。
因此，该公司完工厂房的计税房产原值总额为5082.7（2432＋2650.7）万元，其中摊入的地价为2650.7万元。地税机关于2012年对该公司2010年和2011年地方税费缴纳情况进行稽查时，调增该公司2011年下半年计税房产原值2650.7万元，查补房产税12.7万元。
篇三：案例分析：地价应计入房产原值缴房产税
案例分析：地价应计入房产原值缴房产税
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条对将地价计入房产原值征收房产税问题作出规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 如果企业通过招拍挂的方式取得土地使用权，其土地价值包括土地出让价、为取得土地使用权而缴纳的相关税费以及开发土地发生的成本费用等。企业根据《企业会计准则》将上述土地价值记入“无形资产”后，应根据财税〔2010〕121号文件第三条的规定，从2011年1月1日起并入房产原值申报房产税。税务机关在日常征管与稽查中，要注意查看企业取得土地使用权后与国土资源管理部门签订的《成交确认书》及《国有建设用地使用权出让合同》所确认的出让价格，并查看土地使用权过户中所缴纳的相关税费以及取得土地使用权初期所发生的开发费用，从而确定地价总额，并依法计入房产原值征收房产税。
案例
某电子有限公司于2009年8月在毗邻某市通过招拍挂的方式取得一块168910平方米土地的使用权，该公司根据竞价和《国有
建设用地使用权出让合同》，支付土地出让金3504万元，在办理土地使用权过户手续中，缴纳契税、耕地占用税及印花税共1007万元，合计4511万元，并进行如下账务处理（单位：万元，下同）： 借：无形资产 4511
贷： 银行存款 4511。
该公司在其取得的土地上建设厂房和综合楼，总建筑面积81356平方米。2011年6月，完工A2~A8号共7间厂房，建筑面积49628平方米，并办理了竣工验收，完工厂房原值2432万元（不含应摊入地价）并转账。会计处理为：
借：固定资产——A2~A8号厂房 2432
贷：在建工程 2432。
分析
根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第十九条的规定，该公司2011年6月竣工验收的7间厂房，应从次月即7月起征收房产税。根据财税〔2010〕121号文件的规定，该公司记入“无形资产”的地价应并入房产原值征收房产税。具体计算如下：
1.宗地容积率为：总建筑面积81356平方米÷土地面积168910平方米≈0.48。
2.由于宗地容积率低于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价为：总地价4511万元÷土地面积168910平方米×建筑面积81356平方米×2≈4345.5（万元）。
3.已完工并从7月1日起征收房产税的房产应摊入的地价为：4345.5万元÷总建筑面积81356平方米×完工建筑面积49628平方米＝2650.7（万元）。
因此，该公司完工厂房的计税房产原值总额为5082.7（2432＋2650.7）万元，其中摊入的地价为2650.7万元。地税机关于2012年对该公司2010年和2011年地方税费缴纳情况进行稽查时，调增该公司2011年下半年计税房产原值2650.7万元，查补房产税12.7万元。