不是转让房屋,是转让合同权利

篇一:购房指标转让协议是否合法

购房指标转让协议是否合法?

【正文】

近些年来,许多企业以加大职工福利为名,大力兴办单位集资建房,然后以成本价将房屋销售给本单位职工。由于价格低廉,许多职工看准了不断上涨的房地产市场,将购房指标推向市场,从而赚取一笔不菲的差价。然而,在这其中,因为存在土地权属、房屋权属、建房速度、工程质量等众多问题,导致纠纷也日日增多。对此,笔者仅以亲身经历的一起案例来说明此种的种种问题。

一、案情简介:

某单位决定集资建房,规定凡本单位职工购买房屋可享受20%左右的优惠。张某(化名)于是报名参加团购。2009年2月,张某与王某私下签订协议,约定将购房指标转让给王某。作为对价,王某支付了3万元的转让费。2009年10月,张某欲毁约,希望以归还3万元本金及利息的方式收回购买。结果被王某以继续履行合同或者赔偿10万元为由拒绝。双方因此而起纠纷。

二、法律分析:

对于本案,笔者拟提出两点意见:

1.购房指标转让协议应当有效。

法律对民事行为采取一种宽容态度,即只要不违背法律、行政法规的强行性规定,属于双方真实意思表示,便可赋予其合法性,而不强求其符合法定形式。就本案而言,购房指标能否成为买卖的标的物,在理论上尚存在一定的争议。但不管如何,在张某、王某签订购房协议之时,双方对购房事项均有相当程度的了解,对其中的风险、前景都了然于胸。虽然他们缺乏法律常识,但该协议的确是出于双方自愿签订,并不存在任何威胁、引诱的成分,属于双方真实意思表示。法律对购房指标能否转让的问题,仅设置了几种禁止性规范,例如经济适用房、军用房等不得转让,除此之外,法律并没有明令禁止购房指标转让。对公法而言,法无明文规定则为禁止;对私法而言,法无明文规定则为自由。这是法理的基本原则。因此,购房指标转让应当有效。2008年,长沙市芙蓉区发生过一起购房指标转让协议纠纷案,结果法院判决违约方继续履行合同。从这一起案例来看,在审判实务中,法院还是倾向于支持购房指标转让协议的效力的。

2.购房指标转让协议的性质

目前存在买卖合同和委托合同之争,笔者认为,购房指标转让协议属于委托合同。理由如下:

(1)购房指标仅仅是一种“权利”,具有一定的人身依附性。在法律上“物”的概念上,很难将其进行归类。这种权利的行使带有一定的限制性,往往与人的职称、工龄、学历等相挂钩。在处分上存在一定的限制。在此类案件中,购房合同中登记的权利人始终仍是指标持有人。如果是可以转让的权利,那么通过转让而获取权利的人,应成为实际购房人。

(2)购房指标转让协议应当属于《合同法》中第二十一章的“委托合同”性质。委托代理合同并不一定要求是买卖标的物,而是笼统的是要求受托人处理某项事务。这项事务只要不违法便可认定为合法。根据该章第四百一十条:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。”因此,张某有权随时解除合同,但应当给予王某一定的赔偿。

三、如何防范指标转让协议中的风险:

1.查清房产性质。在此类购房指标转让协议纠纷中,很大的原因就在于房产权属上的限制,例如经济适用房。因为根据《经济适用住房管理办法》的规定,经济适用房在5年内不得上市。而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定,最终将导致无效。因此,在签订购房指标转让协议时,必须查清土地权属是否为出让地、房产性质是否为商品房等。

2.聘请律师拟定购房指标转让合同。当事人囿于法律知识的匮乏,草拟的 合同、协议总是存在这样或者那样的漏洞、矛盾,一旦发生纠纷,将会因为协议的不规范导致没有一个权威的证据。因此,笔者建议在面临此类问题时,尽量要求律师草拟,从而可以避免大规模法律风险的出现。

3.适时进行公证。许多签订购房指标转让协议的当事人,时候反悔的原因便在于协议的签订对双方不构成绝对的拘束力,可以任意撕毁。而公证可以化解这一问题。一旦对方不履行合同,当事人便可凭借公证书到法院或者仲裁委起诉,而事情的结果往往是朝着有利于己的方向行动。当然,目前在购房指标转让能否公证这一问题尚存在一定争议。(湖南人和人律师事务所·李诗林)

“购房指标转让”曝5大法律问题

因一份购房指标转让协议,有着三十多年交情的刘、吴两家“剑拔弩张”。 两年前,吴丞(化名)将单位内部购房指标转给好友刘晓方(化名),双方立下协议,刘晓方塞给吴丞3万元“指标费”。

两年后,该套房价格足足上涨了40余万元。

吴丞认为,单位此前明令禁止职工转让购房指标,加之签约一事其爱人毫不知情,协议根本没法生效。他要求,收回指标。

购房资格转让协议是否有效,夫妻一方不知情是否可解除协议?从某种角度分析,刘吴两家的民事纠纷,引出的却是指标转让问题上的法律争议。

法律专家指出,虽然房屋购买指标在法律上还属于空白概念,但是定向购买商品房指标转让合同应属有效,且应当得到全面履行。

双方签订的转让协议是否有效成争议焦点

3万元“卖”购房指标

事情还得从2009年11月说起,吴丞所在省级单位正组织职工团购商品房,地段虽然偏远,可是价格却便宜。

“位于南昌市高新区内京东大道上,均价约为3000元/平方米。”刘晓方回忆道,当时该片区均价为3800元/平方米,这样算来确实便宜不少。

2009年12月,刘晓方、吴丞双方签订转让协议。“我们有三十多年朋友关系,决定将自己名下团购指标转让给刘晓方名下,帮助他能够购到略低于市场价的商品房。”

协议中约定,团购房所发生费用由刘晓方一家承担,在一定时间内,刘晓方仍以吴丞名义交款,在办理正式房产证时以刘晓方名义办理房产证。

“交情归交情,还是要感谢的。”为此,刘晓方拿出3万元,吴丞欣然接受。 “升值40万”起纠纷

今年7月初,吴丞通过“中间人”给刘晓方带话,“房子要收回”。这个消息对于刘家来说无疑是震惊的,此时他们已以吴丞名义交纳13万余元房款。

随后,他们向吴丞求证,对方给出明确答复。不过,吴丞认为,“收回房子”的理由很充分。他告诉记者,当初与老友签订协议时,他爱人并不知情。

“直到我把1.5万元(3万元分两次给付)带回家时,我爱人问道,?钱是从哪里来的??”这时,他爱人得知转让一事后,要求他将钱退还。

“这个(指购房指标)属于夫妻共同财产,现在她就是要房子,我做不通她的工作。”吴丞认为自己很无奈。

对于这个理由,刘晓方有些不能接受。他告诉记者,协议签订近两年才提出这个理由,似乎有些晚。

刘晓方称,他第一次拿出的1.5万元并未退回来,而第二次送出的1.5万元,吴丞还是继续收下了。

吴丞指出,这份转让协议无效。“这根本就不是买卖合同,房产证还没下来,怎么转让?”他认为,这份协议法律上应该完全不被认可。此外,其单位明令禁止职工转让购房指标,就这点而言,协议本身也没法生效。

“协议是否有效,我们可通过法律途径确认。”刘晓方说,如今,京东大道附近商品房均价约为7000元/平方米,现在这套房已上涨了40余万元,这也许是双方都未预料到的。

“朋友是否经得起考验,现在谈这个已没有意义了。”刘晓方说。

一问

购房资格转让协议是否有效

属期待利益转让

采访中,吴丞曾提到,房产证还没到手,因此这份转让协议无效。

“法律并没有明令禁止购房指标转让,”江西赣维律师事务所律师陶小泉说。 陶小泉指出,虽然《城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,但这仅仅是对物权行为的限制。

职工按单位政策享有对团购房购买的权利,因该房在订立协议时尚未实际取得,故职工对该房的权利尚属于资格权利,在法理上可归为一种期待利益,属于债权范畴,可以依法转让。

陶小泉认为,上述纠纷是购房资格转让协议纠纷,并非房屋所有权转让纠纷;转让行为不违反法律的强制性规定;没有损害其他人利益,协议有效,双方应继续履行。

南昌市东湖区人民法院民三庭庭长张文军也持相同观点,他表示,房屋购买指标在法律上还属于空白概念,根据在审判实践中遇到的相关案件,这种指标所对应的房屋一般被称为“定向商品房”,指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让,是一种权利的转让,这种权利属于可期待物权的范畴,未被法律所禁止。因此,定向购买商品房指标转让合同应属有效,且应当得到全面履行。

二问

夫妻一方不知情是否可解除协议

购房指标不属夫妻共同财产

转让购房资格无须夫妻另一方同意

至于当事人提出因“老婆不同意”要求收回指标的理由,江西师范大学政法学院法学博士廖建新认为,协议的标的不是房屋,只是购买资格,不存在房屋所有权转移问题。因此,与夫妻共同财产无关。

此外,购买资格是基于单位职工身份而取得,而非基于婚姻关系所能产生的权利,因此该资格并不属于夫妻共同财产范畴。

廖建新指出,假设在夫妻一方不知情的情形下双方签订合同,并不影响协议的真实性。如果吴妻知情后提出退款,但事实上仍未退款,则视为默认丈夫的转让行为。

江西省高级人民法院民一庭庭长胡国运认为,房屋购买权不属于夫妻的共同财产范畴,不适用“未经其他共有人书面同意,转让共有房屋无效”的相关规定。他分析道,这种转让指标行为,属于合同之债,非物权转让,通常情况下,并不需要必须征得夫妻另一方的同意。

此外,《婚姻法》司法解释(一)中有明文规定:“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”胡国运介绍,夫妻之间是一种相当亲密的生活关系,受让方有理由相信,转让方的行为应为其夫妻双方共同意思表示,那么,转让方不得以其妻子不同意或不知道为由对抗善意的受让方。他认为,通过买卖这个指标,所得到的收入应属于夫妻共同所有,但是,就指标本身而言,并不属于夫妻共同财产。

审判实践认定需夫妻共同认可

张文军则表达了另外一种更具弹性的观点:“定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同,它所指向的标的并非房屋本身,而是定购房屋的指标,合同所转让的是一种定购房屋的资格,从另一种观点来讲,房屋购买权也就是这种通常所讲的?指标?并不能属于夫妻共同财产。但是,法律对此并无明文规定,而在现在的审判实践中,实际已通过推定等程序认定了需夫妻共同认可的情况。”

篇二:房屋买卖合同效力的几个问题

房屋买卖合同效力的几个问题

[ 刘京柱 ]——(2006-2-13) / 已阅66872次

房屋买卖合同效力的几个问题

一、问题概说

合同的效力,又称合同的法律效力,是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力,无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;

(三)不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力,应主要依据上述《民法通则》所规定的条件,当事人签订合同时同时具备上述条件,便确认合同有效。

房屋买卖合同,是指当事人双方约定,一方交付房屋并移转房屋

所有权于他方,他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人,负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行,不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定,还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规范和管理。《城市房地产管理法》第五十九条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范,说明房地产物权的变动以登记为成立要件。

实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题,但都离不开买卖合同的有效性问题。那么,究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来,主要有以下几种:

1、房地产分离出卖,合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖(原文来自:wWw.xiaOcAofANweN.coM 小 草 范 文 网:不是转让房屋,是转让合同权利)合同无效。

2、产权主体有问题,合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效 。

3、侵犯优先购买权,合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

4、非法转让,合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产:①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;②依法收回土地使用权的;③权属有争议的;④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

关于房屋买卖合同的效力问题,司法实践和法学理论上常见的典型争议有:

1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力;

2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否允许,违反了是否必然导致合同无效?

3、房屋买卖合同与产权登记是何关系,未办理产权转移过户登

记,是否影响房屋买卖合同的效力?

4、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同是否有效?下面,笔者将结合审判实例就上述问题进行分析。

二、实例研析

据以研究的案例一:原告李某某与被告日广公司、福利公司房屋买卖合同纠纷案

[基本案情]2002年10月21日,原告给付被告日广公司购房定金5万元,10月28日,双方签订房屋买卖协议书,约定:原告购买被告沿街三层商业楼房一栋(原系被告自他人处购得),面积861平方米,1 580元/平方米,共计136万元;原告在签订协议当日交定金5万元,20日内交至100万元,余款在产权证交接后15日内结清;房产过户一切税、费由双方均担,被告应在一月内负责办完手续;交房、交款违约按银行贷款利率承担违约责任等。同日,原告与被告福利公司也签订了协议书,内容与被告日广公司的协议书一致。同年11月11日,原告交付被告房款120万元,被告日广公司出具了收款凭证。协议书订立后,被告没有为原告办理有关手续。2002年11月9日,原告与案外第三人杨克成签订了沿街商业用房租赁协议,约定将原告与被告购房协议书项下的房产出租给杨克成使用。原告收取了杨克成定金6万元,后该协议因原告与被告发生纠纷未能履行,原告双倍返还杨克成定金12万元。经协商未果,原告向R市中级人民法院提起诉讼,请求判令被告继续履行合同;双倍返还定金10万元并赔偿原告经济损失8万元(其中包括定金损失6万元和预计二个月诉

讼期间的租赁费收入损失2万元)。

[裁判要旨]R市中级法院经审理认为:根据《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《山东省城市房地产交易管理条例》第十四条“未登记领取有关证件的房地产不得转让”的规定,涉案房地产虽然地产进行了登记,但是未进行房产登记,因此,双方间的房屋买卖协议因违反法律、法规的禁止性规定而无效,对双方当事人没有法律约束力。原告根据该协议请求被告继续履行合同、双倍返还定金10万元,不予支持,但被告应当将收取原告购房款120万元和定金5万元予以返还。被告作为经营房地产的企业,应当知道其处分的房地产状况,应当知道不允许转让的房地产不应转让而予以转让,被告对此负有过错,由此给原告造成的损失应予赔偿。被告在返还原告125万元的同时,还应根据中国人民银行规定的同期银行贷款利率赔偿原告占用该款项的利息损失。原告因被告的过错导致不能履行与第三人间租赁协议,由此给原告造成的损失6万元被告应予赔偿。原告请求被告赔偿在诉讼阶段中给其造成的损失2万元没有依据,不予支持。依照《合同法》第四十四条、第五十二条第一款(五)项、第五十八条、《城市房地产管理法》第三十七条第一款(六)项的规定,判决如下:一、原告与被告签订的房屋买卖协议无效;二、被告于判决生后5日内返还原告已缴纳的购房款120万元和定金5万元;三、按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率被告赔偿原告125万元的利息损失(自2002年10月21日起计算至本判决执行之日);四、被告赔偿原告与第三人的租房损失6万

篇三:未取得房屋产权证再行签订转让房屋转让协议是否有效12

未取得房屋产权证再行签订转让房屋转让协议是否有效

法律实务中,卖方将未取得房产证的情况下再行签订房屋转让协议效力确定问题,在律师界均有不同观点,各地法院判决亦常有原审判决二审改判之案例。今,我根据以往所做类似房产案例就此类房屋转让协议效力确定问题做一小文。望对律师友人,有纠纷之当事人及各级法院有所参考性价值,如有不足敬请留言指教:

地方部分法院认为,未依法登记领取房地产证书的房产不得转让,签订的房屋转让协议将违反国家强制性法律规定,应为无效合同,因无效合同取得的财产应当返还及买房人主张依据该房屋买卖协议要求履行合同,办理过户手续的请求将不能支持。其根据是《合同法》合同法》 第五十二条 “有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。合同法》 “第八十七条 法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。”《城市房地产管理法》城市房地产管理法》可知,首先,该法的立法目的是为了加强对房地产交易管理,防止和杜绝违规建房、权属有争议的房屋交易等,《城市房地产管理法》第二条规定:“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。”由此可以知道,该法显然是规范房地产开发商和房地产管理的,并非适用一般的私房买卖。《城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”规定是管理性而不是效力性禁止规定且权属证书应当理解为产权证书及其他能够证明当事人拥有房屋所有权的证明材料,并不仅限于房产证。

其次,本案合同属于效力待定合同。由于被上诉人事后取得了产权证书,应根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”的规定认定合同合法有效。我国在1994年就实行了商品房预售制度。所谓的“商品房预售”,实际是出卖尚未建成的房屋,又称为“期房买卖”。只要取得《商品房预售许可证》,即可出卖期房。房屋尚未建成,当然不可能取得《房屋产权证》,由此可知,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项所述之“权属证书”应当是泛指,即不仅仅指的《房屋产权证》;出卖方在订立合同时虽然没有取得物权,但其认为之后一定能够取得,而对方当事人也相信其之后一定能够取得,双方当事人以合同方式设立这种物权的期待权亦即债权,并不违反法律、法规的禁止性规定,当然不能认为其无效。出卖方在签订出卖合同之后若实际上没有取得物权,使得买受方无法取得所期待的物权,出卖方则构成违约,应当承担违约责任。

第三,根据《物权法》第十五条,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”未办理物权登记,只是不发生物权变动,并不影响合同效力。不动产登记是物权登记的要件而不是合同生效的要件,不能以房屋未取得权属证书而认定转让合同无效。所以依据《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定认定本案双方当事人签订的房屋买卖协议无效是不妥当的;《城市房地产管理法》第三十七条规定:“房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合

法方式将其房地产转移给他人的行为。”这里所指的“房地产转让”显然指的是房地产的转移占有即交付行为,因此,该法第三十八条第(六)项规定不准转让的应当是房屋的所有权,即物权。而合同所确立的是债权,其与物权是截然不同的:债权行为是指直接引起债权债务关系成立、变更或消灭的契约行为,而物权行为则是指直接引起物权取得、变更或消灭的交付、过户等行为。即使双方当事人订立的是以转移所有权为目的的买卖合同,但因订立合同行为本身不能直接导致所有权的转移,因此不属于物权行为,动产的交付和不动产的过户登记行为,才是直接引起物权转移的法律事实,才是物权行为。对于房屋买卖而言,存在着相互衔接却又显然不同的两个阶段:第一阶段是债权行为即订立契约阶段,其后果是引起合同的成立即债权债务关系的产生;第二阶段是物权行为即房屋的交付与过户登记阶段,其后果是引起房屋所有权的转移。第一阶段的债权行为即订立契约行为显然只能由《中华人民共和国合同法》予以规范,《城市房地产管理法》只是规范物权行为的,并不能规范债权行为。我们依据仅仅规范物权行为的法律判定债权行为无效,是很不妥当的。

最后,根据《合同法》第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”该条第二款规定:“法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由此可知,所谓的法定登记分为“合同生效性登记”和“物权变更性登记”,只有未履行合同生效性登记才会影响合同的效力,未履行物权变更性登记的,只产生物权不能变更的效果,并不影响合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”显然,房屋买卖的过户登记属于“物权变更性登记”,并非“合同生效性登记”,当然不能影响合同效力。我国法律和行政法规并没有关于“房屋买卖合同自登记或者批准时生效”的强制性规定,也没有将房屋过户登记规定为房屋买卖合同生效性登记。

综上所述,应当作出结论,卖方人虽尚未取得房产证又再行签订转让房屋转让协议应属有效合同,仅是物权尚未发生转移。若案件中未发现合同不能履行的情形,双方当事人应当继续履行合同。若案件中发现合同不能履行的情形,买方可以要求卖方承担违约责任。