篇一：《商品房买卖合同司法解释》全文解读
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好，否则大家可以想一想：如果开发商给消费者一套房屋，什么都全了，就是电梯每天只能开2小时，此时房屋到底是处于什么状态呢？
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】
中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件对这项人类历史上最复杂的行为的描述加起来总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。
高法的这项解释是一种明显的功利思想，相对于说“双方不到结婚年龄是非法婚姻关系，但是离婚前已经到达结婚年龄的除外”；前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性；所以有人说中国没有办不成的事情，关键看你怎么办。
对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，我劝你还是要快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低，而且是低多了。
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
【释义】中国目前的房地产欺诈主要是通过广告来完成的，而中国的消费者大概最相信的也就是广告，所以房地产广告成为中国目前广告业的支柱产业；这种对广告特别是大篇幅广告的崇拜心理，使消费者行为方式非理智的重要表现，是消费者一切苦难行为的源泉。本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，如果作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将承担违约责任。
但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”，所以我想全体开发商都应当感谢《商品房销售管理办法》第十五条的制定者，这是一种大智慧，一种将非法行为写成合法行为的大智慧，我们普通人连这种胆量都没有，而建设部的大师们不仅敢于将
非法写成合法，而且写到让普通人看不出来的水平，难道这不是一种大智慧吗？
幸运的是，起草《合同法》的学者们没有象建设部的官员这么写，否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智；更幸运的是，法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相，虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分，但已经是巨大的进步了，我们要向法官们致敬。希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”，因为过长的定语使消费者难以理解，而且还会给欺诈者以更多开脱的机会；例如我现在就可以给有关人士出计一条：大家在广告下面写一行小字“一切以最后完工为准”或者“本广告内容尚未最终确定”，那么此法律解释的前提条件就丧失了，消费者也就无法再用“内容确定”来一条来要求开发商兑现承诺了。
对于消费者来说，最保险的方法就是将一切写入合同，具体方法可以参照《商品房买卖合同补充协议范本204条》。
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当
篇二：关于房屋买卖合同案件司法解释
最高人民法院2003年5月7日公布、6月1日施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）明确规定，具有下列情形之一，买房人可以要求双倍赔偿：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预(本文来自：WwW.xiaOCaofAnweN.Com 小草范文 网:房屋买卖合同的司法解释)售许可证明；四是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；五是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具备上述五种情况情形之一的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
这一规定将较好地遏制和制裁恶意违约、欺诈等严重损害市场交易安全的行为。买房人在买房时应详细询问开发商是否有上述五种情况，并将此情况通过录音方式记录下来，作为证据保留。如果发现开发商可能存在上述情况，应亲自去房地产管理部门咨询预购房和在建工程的有关情况，认真审查，核实开发商或原产权人提供的证件是否真实合法有效，同时还要落实该房是否已被查封、抵押情况。为防止开发商或原产权人再次将该房抵押贷款或重复出售，必须尽快办理预售合同的备案登记或产权登记。
四、商品房重复销售案件的处理。
最高人民法院《解释》对此有一些特别规定并体现了不同于传统民法的精神。主要是对买方的倾斜式保护。普通一房二卖是典型的民事法律关系，因此不论是依传统的民法原理还是我国《民法通则》和《合同法》的规定，对于有关当事人都应一视同仁，平等相待。
（一）在先买方的无效请求权。《解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”这就明确赋予在先买方有请求宣告在后合同无效的权利。在先买方并未获得房屋所有权，因此是不能主张在后合同侵犯其权利的。笔者认为，在先买方的利益受到了在后合同的侵犯。
1、该权利的产生有严格的前提：其一，卖方与在后买方属恶意串通。如果明知该房属于重复销售，理智的在后买方完全可以另觅他房，以免没有必要的纷争，除非该房物美价廉到无可替代的程度。而该种情形显然是非常少见的。其二，必须是卖方已履行了在后的合同从而导致在先买方无法取得房屋。如果卖方尚未履行在后的合同，房屋所有权还保留在卖方的手中，在先买方完全可以按照一般的合同纠纷直接追究卖方的违约责任并要求卖方继续履行合同，而无须主张在后合同无效。
2、买方的惩罚性赔偿请求权。根据《解释》第八条和第九条的规定，在商品房重复销售纠纷中，在先买方和在后买方都有可能获得对于卖方的惩罚性赔偿请求权。在先买方的惩罚性赔偿请求权的依据是《解释》第八条的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。而在后买方的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不
超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
3、在先买方的惩罚性赔偿请求权。依据《解释》第八条的规定，在先买方行使惩罚性赔偿请求权的前提是卖方严重的故意违约行为。具体而言是指“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋。即只要属于商品房的重复销售，并且导致在先买方无法取得房屋，在先买方就可获得惩罚性赔偿请求权，而不考虑在后买方是否与卖方恶意串通。
（1）如果在后买方与卖方并无恶意串通情形的话，比如在后买方是善意的并且房屋已过户给在后买方，导致在先买方无法获得房屋，在先买方只能依据第八条的规定行使惩罚性赔偿请求权，而不能依据第十条的规定主张在后合同无效。
（2）如果在后买方与卖方恶意串通，但在先买方依据第十条规定主张在后合同无效，则在先买方最终能够获得房屋，因此不应依据第八条规定行使惩罚性赔偿请求权。
（3）如果在后买方与卖方恶意串通并将房屋过户给在后买方，而在先买方不主张在后合同无效的话，可以依据第八条规定行使惩罚性赔偿请求权。
（二）在后买方的惩罚性赔偿请求权。依据《解释》第九条的规定，在后买方行使惩罚性赔偿请求权的原因是卖方严重的缔约过错。即卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的事实，“导致合同无效或者被撤销、解除的”。
如果卖方故意隐瞒房屋已经出售的事实而与在后买方签约，则在先买方可能依据第八条规定获得惩罚性赔偿请求权，而在后买方却有可能依据第九条的规定取得惩罚性赔偿请求权。但两者的惩罚性赔偿请求权不可能同时行使。因为二者均以无法获得房屋为前提。事实上，在先买方与在后买方不可能都得不到房屋。总有一方能实际得到房屋所有权从而无法行使惩罚性赔偿请求权。
目前我国的商品房市场问题较多，开发商在短期利益的驱动下，制作虚假广告、设立定金圈套、房屋面积缩水、一房多售等严重违反诚信原则的行为层出不穷。针对这一情况，最高法院克服了现行立法不完善的困难，及时出台了《解释》，《解释》将在维护消费者权益、规范商品房交易行为、维护房地产产业的健康发展等方面发挥积极作用。
篇三：房屋买卖合同 司法解释
员工手册修改建议
第二章 劳动用工制度
第六条 试用期及转正
分析：《劳动合同法》虽然规定员工入职后一个月内签订劳动合同，但对于用人单位而言，最妥善的方式是在入职前就签订合同，这样可以避免员工入职后故意拖延或对劳动合同条款有异议，导致一个月内无法签订劳动合同，人事管理困扰或支付双倍工资的风险。
建议增加：
公司实行劳动合同管理制度，员工入职前必须与公司签订劳动合同。未能在入职前签订劳动合同的员工，必须在入职后一个月内签订，员工拒绝签订的，公司可提前三日通知员工终止劳动关系，发放应得工资，不作其他任何补偿。 公司将根据以下原则之一确定员工是否胜任本岗位工作：（需根据公司实际需要确定）
1、绩效考核不合格；
2、身体、知识、技术、职业资格及管理水平等无法达到岗位要求；
3、三个月内出现本岗位常规情况下不应出现之情形达三次或以上。
4、其他不符合岗位要求的情形。
员工经证实不胜任原工作岗位的，公司将根据公平、合理原则及员工实际，对员工进行培训或调整员工工作岗位（包括降职、换岗等），员工调整工作岗位后，根据以岗定薪的原则确定其薪资水平（包括提升或降低）。员工应按公司规定接受培训或到新岗位报到上班，不同意接受培训或调整工作岗位的，公司将根据《劳动合同法》及公司规章制度进行处分直至解除劳动合同。 第十一条公司书面文件送达制度
分析：公司的有关书面文件（如处分通知、解雇通知书等），在无法直接送达给员工时（如员工拒签、下落不明），公司可采取一定的措施，并在员工手册中予以规定。
建议修改：
公司发送给员工的书面文件（包括但不限于处分通知、解除劳动合同通知），员工应配合签收，如书面文件无法直接送达至员工时（包括但不限于拒绝签收、下落不明），公司可以通过以下任一方式送达：
1.留置送达。员工拒绝承认错误的，由员工同事及上级主管签名确认拒绝签收的情形，或由工会予以确认备案，将书面文件留置于员工办公桌或其工作位置，该书面文件同时将在公司公告栏予以公告，此方式视为送达。
2.邮寄送达。将有关书面文件邮寄至员工的户籍地址或通讯地址，该书面邮寄文件一旦发出即视为送达。
3.公告送达。将在公司注册地地级市（含）以上报纸刊登书面公告或通知，刊登之日即视为送达之日。
书面文件一经送达，即发生法律效力。（法律效力：如发生争议，公司送达材料等信息可以作为公司已告知员工的证据使用。） 第二十一条 旷工
员工任意考勤时段无故缺勤的，视为旷工一天，扣发本人3天工资。此条没有法律效力，相关法律规定《中华人民共和国劳动法》第50规定，工资应当以货币形式按月支付给劳动者本人。不得克扣或者无故拖欠劳动者的工资。 建议修改：
（虽然有法律规定，但是法律也不能凌驾于不违法的自愿。如果协议和章程都没有对此约定.，那么旷工一天扣三天工资是不合法的.不过可以扣你奖金。） 建议修改：员工任意考勤时段无故缺勤的，视为旷工一天，扣除当天工资并扣发当月的全勤奖。
关于打卡的细化规定：
第十六条
（一）全体员工按公司考勤等有关制度严格执行，按规定时间上下班，不迟
到、不早退。员工上下班必须打卡签到。
建议增加：
（二）员工打卡须亲身为之，若托人或受托打卡，故意毁损，涂改出勤卡者，均以旷工1日论，并记大过1次。
（三）员工确实按规定上下班而忘记打卡者，应于翌日填写《未打卡情况说明单》由本部门主管签证后送于人事部备案，否则以旷职论。当月超过2次，记迟到1次。依次累计。
（四）员工填具《未打卡情况说明单》有不实之处，经查明属实均以旷工1日论，记大过1次。签证之主管应负连带责任，记大过1次。
（五）因打卡机发生故障或停电时，员工无法打卡，应在临时签到本上登记。
第十七条 （一）行政人事中心负责公司的考勤管理工作。考勤负责人每天应如实做好各部门的考勤记录工作，月终行政人事中心汇报作为考勤依据。
建议补充条款（细化考勤制度）：（二）在未按照考勤制度的规定办理请假手续而一次缺勤超过3天的人员视为自动离职，并按严重违反公司管理规章制度给予解除劳动合同等处罚。
（三）每月末员工本人必须与部门考勤员核实确认自己当月考勤结果。考勤弄虚作假的，按旷工处罚相应责任人，情节严重者，公司给予解除劳动合同的处罚。
第七章 奖惩制度与纪律
建议增加以下条款：
建议增加一条：
第九章 附则
第四十六条 本规定自2016年9月1日起执行，解释权属本公司。
分析：根据《劳动合同法》第四条的规定：用人单位在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时，应当经职工代表大会或者全体职工讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定。在规章制度和重大事项决定实施过程中，工会或者职工认为不适当的，有权向用人单位提出，通过协商予以修改完善。用人单位应当将直接涉及劳动者切身利益的规章制度和重大事项决定公示，或者告知劳动者。从该法律规定上来看，公司在制定直接涉及劳动者切身利益的规章制度时，必须经过《劳动合同法》第四条所规定的程序，否则会导致该规章制度无效的后果。
如果公司没有工会或者半年组织与员工代表协商，建议公司在每一名员工入职时发放员工手册，并让每一名员工在入职后五天内签收一员工手册及公司规章熟知协议，这样避免公司的举证时候出现的不利后果。
当然，很多企业将新规在企业内部网站上进行公布或通过电子邮件发送给员工，让员工自觉阅览，但是笔者认为这看似简单的公示方法很容易造成企业举证不能的法律风险。由于在劳动仲裁或诉讼过程中企业须对经过过公示程序进行举证，倘若企业只是在企业内部网站公布或者通过电子邮件发送给员工，并无其他书面证据进行佐证的情况下，就会导致企业在劳动仲裁或诉讼过程中处于被动的局面。因此，笔者建议企业在公示方式上须将
新规交由员工阅读，并在员工阅读后由员工签收确认，且须在企业公告栏等公共区域内将新规的全部内容进行张贴，将公告的现场以拍照和录像的方式记录备案。