3.小区会所管理物业服务合同内容

篇一:美国物业小区的管理制度

美国物业小区的管理制度(深圳市规划和国土资源委员会:

http:///xxgk/zcfg/fgzx/fgzxyj/200908/t20090825_41569.htm)

一、业主协会的职责和权力

美国物业小区的管理和我国不同之处在于,就是物业小区实行自治管理。凡是购买小区房屋单元的业主,都自动成为小区业主自治管理机构的成员。

从法律上来说,物业小区共有部分的共有产权的主体是全体业主,而不是物业协会。但是在现实生活中,任何一个单独的业主都无法代替其他业主,对共有部分享有权利和承担义务,而必须要有一个能够集中业主统一意志的业主组织对物业小区进行管理。美国赋予业主协会以法人的地位,并同时规定了类似于公司的法人治理结构,使其能够对内管理小区共有部分的事务,对外享有与其它自然人或法人签订合同的权利,以及作为诉讼主体的起诉和应诉的权利。

根据美国各州区分所有物业产权法的规定,业主协会的职责和权力如下: 第一,审议和修改业主协会章程以及业主协会的其他有关规定;

第二,审议和修改有关业主协会的收入、支出及维修准备金的财务预算方案,并有权向业主收取用于小区共同支出的管理费,以及用于大修的维修准备金。

第三,聘请或解聘物业管理公司及提供各种其它服务的服务提供者; 第四,以业主协会的名义起诉和应诉;

第五,以负责对小区共有部分的使用、维护和更新改造的管理;

第六,负责对小区共有部分的使用、维护、维修和更新改造的管理; 第七,负责对共有部分的改建和扩建;

第八,以业主协会的名义获得和转让动产和不动产的各种权益;

第九,以业主协会的名义负责小区共有部分的出租或允许他人使用;

第十,负责指定小区共有部分的使用或出租的收费标准,并负责收取租金和使用费;

第十一,负责制定管理费滞纳金的收取标准及收取滞纳金;

第十二,为小区购买财产保险、意外事故责任保险及管委会成员的民事责任保险;

第十三,在法律允许定额范围内,行使任何对业主协会的管理和运作是必要的和适当的其他权力。

物业小区的业主协会主要有三个功能:一是使物业保值;二是保持小区良好的居住环境;三是保持小区内业主和邻居关系的和谐。其中前两个功能就是物业管理,是物业管理的核心内容,是审慎的财务管理。从某种意义上来说,业主协会就是一个经营实体,只不过它的经营不是为了营利,而是为了物业的保值和增值,以及小区营造一个良好的居住环境。业主协会会在银行建立专门的帐户,负责管理相应的财物,包括预算方案、会计和审计。在美国业主协会可以采取非公司法人团体的组织形式,也可以采取非营利公司法人的形式。在现实生活中,绝大多数的业主都会选择后者。

二、业主协会的组织结构和运作方式

物业小区业主协会的组织机构一般是由:业主大会、业主协会的管理委员会和业主协会的专门委员会构成。

(一)业主大会

作为业主协会的成员,业主在业主协会的重大事务上享有投票表决的权利。所谓重大事务的表决权:投票表决任命管委会成员;通过财务预算方案和修改物

业小区或业主协会的治理文件的权利。业主大会是业主协会的决策和最高权力机构。一般业主大会的运作方式如下:

(1)年度业主大会和特别业主大会

业主协会的业主大会应当每年至少举行一次。除了每年必须召开的业主大会外,还可以根据管委会或管委会多数成员,或者20%的业主的提议,或者业主协会章程规定的较低比例的业主的提议,召开特别业主大会。

(2)业主大会的会议通知

业主协会召开任何会议,一般都必须在发出大会通知10日之后60日之前召开。大会通知应当按照每个房屋单元的地址,或者业主书面指定的地址,由管委会秘书或者业主协会章程规定的其他负责人派人送达,或者采用美国预付邮资邮寄方式送达。任何业主大会的通知都应当写明召开大会的时间与地点,以及大会的主要议程,包括对设立物业小区总协议书,和业主协会章程的修改提案、预算方案的表决提案以及撤销管委会成员的提案。

(3)业主大会的法定人数

根据美国各州的法律规定,除了业主协会章程另有规定外,如果有代表20%表决权的业主或者业主的委托投票人出席大会,应视为该业主大会达到法定人数。根据美国和一些发达国家的经验来看,每次出席业主大会的人数都不足50%。因此允许业主大会规定低于法定比例的较低比例人数,一般为10%。同时法律有严格的规定,会议通知必须在开会之前按规定的时间送达,而且必须说明会议要讨论的主要内容,让那些相信其他业主会做出符合自己利益决策的业主,以及对决策结果无所谓的业主,都能够有另外一种选择,即不出席会议。

(4)投票和委托投票

在一套单元有多个业主共有的情况下,如果只有一个共有人出席业主大会,该共有人有权行使该房屋单元所拥有的投票权,而该房屋单元的其他人没有提出异议的情况下,视为共有人的投票已经取得其他投票人的同意。

房屋单元业主的投票权,也可以由业主签署授权委托书,委托他人行使。如果一个房屋有多个业主共有,每个业主都有权签署授权委托书,委托他人行使投票权,或对房屋单元的其他业主行使投票权提出异议。业主一旦签署了授权委托书之后,除非向大会主持人明确提出撤销的通知,否则不得撤销其授权委托书。没有写明授权日期的,视为无效授权委托书。如果没有写明授权的期限,那么该授权委托书则于签字之日起1年内有效。

(5)业主大会的议程

所有年度业主大会的议程如下:点名——确认会议通知有效——宣读前次业主大会的会议记录——物管经理报告——专门委员会报告——选举委员会成员——其他未尽事宜。

(6)业主大会的主持

业主大会一般由管委会主持,业主委员会的秘书负责记录,并将所有大会的决议保存在业主协会的会议记录档案当中。

三、业主协会的管理委员会

(一)管委会的职责范围

业主协会的管理委员会主要负责处理业主协会日常事务的管理机构或执行机构。管委会由业主大会选举产生。管委会负责管理物业小区的日常事务,可分为财务管理、行政管理、小区环境的维护和维修管理等三方面。

财务管理。财务管理包括:向业主收取管理费;对欠费者进行催收,直至采取法律行动;批准开支日常项目并负责支付;向物业管理服务公司支付物业管理服务费用;编制小区财务报告;编制小区年度预算方案并送业主大会审查批准;确定维修准备金的数额并送业主大会审查批准;负责维修准备金的收取、保管和使用。 行政管理。行政管理包括:召集和召开管委会会议;召集和召开业主大会;向业主发出和送达业主大会的开会通知;负责业主大会会场的计票工作;负责管委会和业主大会的会议记录;负责小区的档案管理;按时编制小区情况管理编制报告;负责小区购买各项保险;负责小区或者业主协会的对外联络。

小区环境的维护和维修管理包括:保安管理;一般性管道维修;一般性电器维修;油漆养护;对小区的各种设备进行定期的检查,于各种服务承包商进行联系;保洁管理;园林绿地维护管理。

(二)业主协会的专门委员会

在美国,规模稍大一些的物业小区的业主协会往往设有一些专门的委员会。专门的委员会一般分成两类:常设专门委员会和临时专门委员会。常设的专门委员会主要有:财务和预备委员会主要是为了完成具体任务而设定的,任务一旦完成,委员会即告终止。专门委员会的成员一般是4—9人。一般来说,必须具备某一方面专长或经验、热心并受其他业主信赖的业主中产生的。专门委员会的主席有领导能力并对其他业主有一定号召力的成员充任。专门委员会的成员有利于业主的参与,有利于提高管委会的工作效率和有利于管维护做出正确的决策。

四、有关业主协会治理的法律与法律文件

业主协会是法律和合同的产物。美国各州的物业产权法的内容大概可以分成三部分:第一部分是总则和定义部分;第二部分是关于小区的设立、变更和终止;第三部分是关于物业小区的管理制度,即业主协会该如何治理。

有关业主协会治理的法律文件,是指设立和治理物业小区的合同或契约性质的法律文件。包括设立物业小区的总协议书,业主协会章程和业主协会的各种决议。这些契约性文件统称物业小区或业主协会的治理文件。这些治理文件的主要作用包括:界定业主协会和业主相互之间的权利和义务;在业主和业主协会之间建立一种具有法律约束力的权利义务关系;确定业主协会的决策机制和保障其资金来源的机制;确定

3.小区会所管理物业服务合同内容

必要的内部规则和标准,以达到保护业主和业主协会在法律上的权利或权力,有利于物业的保值,并创造一个和谐的生活环境。

设立物业小区的总协议书,也成为物业小区业主转让契书,或称为主契书。这也是业主协会最主要的,也是最根本的治理文件,其主要作用包括:第一,规定和界定小区中专有部分与全体业主共有部分的范围和界限;第二,确立业主与业主之间以及业主与业主协会之间相互的法律关系,以利于物业小区的管理、维护并保障小区的资金来源;第三,对物业小区专有部分和共有部分的使用作必要的规定,以避免业主在使用过程中发生冲突,保障物业小区生活的和谐;第四,规定或确定业主的组织结构和治理的基本框架;第五,规定或确立通过向业主收取管理费和共同之处分担费,来解决业主协会资金来源的财务收费机制;第六,规定物业小区如何实现由开发商控制到由业主控制的过渡。

开发商在售楼的时候,必须向消费者提供能够一份设立物业小区总协议书及其附件。凡认可或接受物业小区总协议书条款,并与开发商签订房屋买卖合同的购房者,便在法律上自动成为设立物业小区总协议书及其附件的缔约方或签约方。未经购房者同意,开发商不得对物业小区总协议书和附件进行任何修改。当开发商将全部的房屋出售完毕之后,设立物业小区总协议书及其附件便成为物业

小区内全体业主之间的主协议书或合同。全体业主有权根据法律规定的程序和设立物业小区总协议书所规定的程序,对设立物业小区总协议书作必要的修改。 美国所有州的区分物业产权法规定,物业小区总平面图与房屋单元平面图及剖面图,必须作为物业小区总协议书的附件,与物业小区总协议书一并送当地不动产的登记机关备案并办理登记手续之后,开发商才能对外销售。这些平面图和剖面图的作用就是界定业主对物业产权。

业主协会的章程,是一整套有关业主协会治理和管理的规则。美国各州的区分所有产权法规定,在开发商对外销售之前,必须完成设立业主协会的一切法律手续,包括编制业主协会的章称,在业主协会由开发商控制过渡到由业主控制之后,业主可以根据法律来修改章程。

业主协会管委会的决议,是一种固定格式的提案或者建议,经管委会正式审议并通过后,成为有约束力的文件。一般来说,小区内管委会的决议有四种:政策性决议,一般对业主的权利义务产生影响;行政性决议,涉及业主协会的内部运作;特别决议,一般来说是管委会针对某一具体情况所作的具体决策;一般性决议,涉及业主协会某些例行的事务。

五、业主的权利和义务

(一)业主的权利

业主的一般性权利,包括业主对房屋单元的占有、使用、收益和处分的权利;业主在业主协会享有的成员权;业主享有免费使用小区共有部分的权利;业主、业主的家庭成员及邀请的客人有权使用小区的共有部分及娱乐设施。

业主的选举权和被选举权包括:凡进行委员会成员的选举,业主有权提前60天收到选举日期的通知,同时可邮寄送达,也可以由选举委员会派人送达。业主有权在选举日前至少提前40天,以书面方式提名作为管委会成员的候选人。如果自己提名自己作为管委会的候选人,至少应当在选举日之前35天提交自己的简历或作为候选人的其他人的资料。

业主有权至少提前14天收到选举大会的正式通知,包括各候选人的资料,通知可邮寄送达,也可以由管委会派人送达。如果候选人的人数超过了管委会规定的人数,选举应当采取不记名投票表决的方式。如果管委会的人数没有达到规定的管委会人数,所有的候选人全部自动当选,不再进行投票表决。

投票表决权包括:出席业主大会并根据设立物业小区总协议书及业主协会章程规定的程序审议并表决通过对设立物业小区总协议书及业主协会章程的修改。出席业主大会,审议并通过物业小区年度预算方案。修改房屋单元业主对小区共有部分所享有的共有产权份额的投票表决权。如果业主本人不能亲自到场表决,可以授权他人到会并代表自己行使表决权。业主有权在业主大会上投票,以简单多数表决通过撤销任何一名管委会成员,也有权与半数以上的业主达成书面协议,撤销任何一名管委会成员。

有关参加会议和及时得到会议通知方面的权利。业主有权列席物业小区管委会会议,但因法律诉讼管委会听取律师有关法律意见的会议除外。业主有权提前48小时得到物业小区管委会召开管委会会议的通知,会议通知应当张贴在物业小区内的通知栏或其他明显的位置。凡是物业小区管委会召开讨论专项收费问题或修改房屋单元使用规划的问题,业主有权至少提前14日收到会议通知。业主有权至少提前14日收到召开业主大会的通知,包括大会的议程。凡是召集表决通过物业小区年度预算方案的业主大会,业主有权至少提前14日受到大会的通知,包括待审议的年度预算方案。业主有权按照业主协会规定的程序在业主大会

和管委会的会议上发表自己的意见和看法。业主有权对管委会会议和业主大会进行录音和录像。凡因违反设立物业小区总协议书和业主协会章程的规定而遭到罚款处理的业主,有权向物业小区管委会申辩。

对管委会和业主协会的监督权:业主有权了解业主协会在过去12个月的财务状况和资金使用情况。业主有权受到审议小区预算方案的业主大会的书面通知,包括管委会建议的预算方案草案。业主有权监督业主协会制定的规则查阅业主协会的各种档案或资料,包括财务档案或资料。如果业主通过挂号信给管委会写信,请求管委会对某事做出答复或解释,管委会应当以下列方式予以答复:第一,在受到业主挂号信30日内予以答复;30日内给予初步答复,并在60日内给予正式答复,即将有关部门和律师的法律意见转达给业主;3日内给予初步答复,并在咨询有关主管部门之后,10内将该一件送达业主。如果业主协会遇到法律诉讼可能是业主协会承担民事责任,业主有权收到有关诉讼的通知。如果业主协会未能补充管委会成员,而管委会成员达不到法定的人数,业主有权向法院提起法律诉讼。业主和业主协会的某些纠纷,可以采取仲裁或调解的方式解决,但是必须以业主自愿为前提。如果业主协会、小区管委会或其他业主违反与物业小区的规定或物业小区法律问津的规定,并给业主造成损害的,业主有权提起法律诉讼,要求赔偿损失或要求法院制止侵权行为。

(二)业主的义务

业主有义务按照物业产权法的规定和设立物业小区总协议书的规定,分担物业小区的共同支出,即交纳管理费用。不按时缴纳费用的,业主协会有权对其房屋单元设定法定抵押权,并有权根据法律的规定,将其房屋单元拍卖,优先受偿。 业主在使用小区共有部分时,不得妨害和损害其他业主使用共有部分的权利。

业主有义务在下列情况下,允许业主协会授权的人员在合理的时候进入到房屋单元:一是对共有部分进行维护和修理;二是采取必要措施方式给共有部分或其他单元造成损害;三是按照设立小区总协议书规定的要求对房屋单元进行维护。业主在装修自己房屋时,不得对共有部分的安全性和完好性造成不利的影响。 业主有义务遵守区分所有物业产权法及设立物业小区总协议书、业主协会章程及业主协会制定的各种内部规定。

六、美国物业小区必须购买的保险

物业小区业主协会及管委会最为重要的管理职责之一,是物业小区的风险管理。小区共有部分财产保险所报的风险,是建筑物及附属设施和设备的直接毁损,包括火灾保险和自然灾害保险。由于房屋单元和整个楼房在结构上是连为一体的,因而小区共有部分财产保险的范围包括房屋单元的墙体和楼板。如果发生保险事故,使房屋单元的墙体和楼板毁损,应属于索赔的范围,但是房屋单元内的动产和业主对房屋进行的装修除外。在美国物业小区的总协议书表明,通常均要求该项保险的赔偿金,只能用于小区建筑物及各种附属设施和设备的修复。如果达到规定的数量的业主不同意修复,按照业主在区分小区共有部分中所占有的共有产权的份额,将保险赔偿金分配给每一个业主。如果全体业主同意修复,但是保险赔偿金不足以支付全部的修复费用,则应当按照业主在小区共有部分中所占有的公有产权份额,补齐不足的部分。

在美国物业小区购买的保险当中,一般财产保险的保费最高,保费在业主缴纳的管理费中也占有明显的比重。据《芝加哥商报》报道,在“9·11”恐怖袭击之后,由于担心发生恐怖袭击活动,2002年物业小区的财产保费增加40%—100%。其中,高层住宅楼的保费增幅最大,芝加哥豪华高层物业小区的保费由原

篇二:物业小区会所内部管理制度 文档

会所内部管理制度

一:前台接待客服岗位职责:

1、 负责日常接待工作。

2、 遵守公司的员工守则和会所的员工管理制度。

3、 掌握会所的经营方式,圆满回答顾客的各类消费咨询。

4、 为顾客办理各类消费的手续,业务要熟悉,态度要热情,工作要细心,动作要敏捷,核算要标准

5、 及时把顾客的资料输入电脑,进行有序的电脑管理。

6、 妥善保管好各类票据、消费卡、做到台账清楚,条理分明,杜绝因个人疏忽造成会所损失。

7、 在公司规定的时间内向财务部交款,做好日收入报表,月收入报表。

8、 保持前台的环境整洁,以个人的气质和素养来营造出前台优雅祥和的气氛。

9、 严禁任何人借用营业款,严禁消费后赊账、欠账。

二:游泳池岗位细则:

(一) 游泳池服务人员要求及职责

游泳池服务人员必须有较强的思想政治觉悟,热爱本职工作:掌握会所服务的基本知识和技巧,懂得游泳池管理的知识,掌握游泳池远动和游泳保健知识:具有较好的游泳和游泳救生技能。

一)救生员的基本条件及技能

1.身体健康。

2.救生员必须持有健康证和救生员上岗证。

3.救生员必须通过相关部门的培训考核,在游泳技能,急救技能和水质保洁技能方面达到一定的专业水准,才能负责救生工作。

4.救生员必须全面掌握泳池消毒加药技能,了解每种药的性能、用药量、用药的频度和加药的方式,尽可能做到合理科学,既要节约用药,又要保证水质达标。

5.救生员须全面学习水泵房管理技能,按规定要求程序操作。

二)救生员岗位职责:

1.负责游泳池的救生及保洁工作。

2.负责顾客游泳的绝对安全、勤巡视池内游泳者的动态,克服麻痹思想,落实安全措施,发现溺水者要迅速冷静处理,做好抢救工作并及时向有关领导报告。

3.认真做好每天清场工作。

4.负责游泳池水质检测和保养及游泳池的环境卫生。

5.上班集中精神,不得与无关人员闲谈。

6.由于用泳池深浅不一,来的有大人、小孩,有会游泳和不会游泳的,对此一定要注意,要勤在泳池边观察,注意游泳者的动向,防止发生意外,保证顾客的安全。对不会游泳者可作技术指导。

7.定时检查更衣室,杜绝隐患。

8.如遇雷雨天气,要迅速安排客人上岸,确保顾客安全。

(二)岗位细则

1.准备工作

(1).仪表整洁,做好准备

工作前应按规定换好工作服,佩戴工作证,检查滋生仪容仪表,准时到岗。

(2)做好水温调节、水质处理工作。

检查游泳池水温(一般保持在26OC—28 OC)化验水质,并根据化验情况,合理地投放药品,分别开启药水循环过滤泵,消毒水池。约一小时左右,关闭药泵。定期检测尿素含量(不得超过3.5MG/L)和大肠菌群(不得超过18个/L)。用水下吸尘器清除水底沉积物,保持水质纯净、卫生。冲洗消毒泡脚池,并换好药水。

(3)做好卫生工作,检查设施

清理池边卫生,清洗游泳池边的瓷砖,清洁淋浴间的地面、更衣柜锁等,有损坏的及时修复

2.接待服务

(1).服务人员应仪表整洁,精神饱满,热情、大方,面带微笑。客人到来时,应表示欢迎,进行验票。对待带小孩的顾客因提醒注意照看好自建的小孩。

(2).关心顾客,严格管理

顾客进入泳池前,带领客人到更衣室更衣。顾客的衣服用衣架拖好挂在衣柜里面,鞋袜放在衣柜下,贵重物品要客人自己保管好,需要加锁的客人,要求进游泳池前须先冲淋,并经过消毒浸脚池,禁止客人带入酒精和玻璃瓶饮料。

(3).精神集中,注意安全

客人游泳活动时,救生岗位做到始终有人,救生员应时刻注意水中的情况,精力集中,视线应有规律地巡视,特别是深水区,如是初学者要关照其注意安全,对带小孩的客人要提醒他注意照看好自己的孩子不要让小孩到深水区去了。

(4)细心观察,做好服务

做好服务、卫生工作。

(5)做好客人离场服务

客人离场时,收回更衣柜钥匙,主动与客人道别

3.结束工作

(1)结束工作一丝不苟

客人离场后应及时检查、清洁更衣室柜,查看有无客人遗忘的东西,如有就向主管汇报,以便及时归还客人。同时清查核对钥匙,做好游泳池安全清场工作。

(2)清理场地,做好检查记录

对游泳池,周边、过道、淋浴场地的地面进行冲洗,收起太阳伞放置在规定的地方。

(3)注意消除安全隐患

停止机房一切机械运作安全检查后,关好电源与门、窗。

三.客管理规定

1.泳池只对本小区业主及其宾客开放,凡本小区业户及住户才可以购票入池。

2.顾客前来游泳,须按管理员的要求,赤脚经过消毒池,经过全身淋水后方可入池。

3.游泳的顾客须着泳装方可游泳,不得着便装入池。

4.为了消费者的自身健康,请勿在池中小便,不得随地吐痰,不得乱丢果皮。

5.年满十八岁的青少年才可到深水区游泳,不满十八岁少年儿童需要在成人陪同下入深水区。

6.顾客随身携带的衣物等,除特别关照管理人员看管外,需要自己看护,遗失自负。

四.泳池安全保健知识

1.游泳活动的身体条件

游泳运动消耗能量较大,加上水的特殊环境,如水的压力、密度、水温等原因,有些疾病患者活动前,应进行全面的体检,并具有体检合格证。凡患有心脏病、高血压、活动性肺结核,传染性肝炎、癫痫病、中耳炎、传染性皮肤病、红眼病”者,都不宜下水游泳,否则不但对自己健康不利,而且也会把疾病传染给他人。会所的游泳池,由于其游泳活动人员的情况,虽不能要求所有客人必须具有体检合格证但必须有严格、规范的管理制度来落实。

2.游泳活动的合适时间

游泳活动一般应在饭后一小时以后进行,否则容易引起消化不良,严重的会引起肠胃病。着肚子游泳也不合适,容易引起头晕或四肢无力。在参加激烈远动后由于身体处于疲劳状态,机体反应能力、

协调性等下降,会增加呼吸和心脏器官的负担,所以,适当休息后在进行游泳。另外,酒后不宜游泳。

3.入水前的准备活动

顾客在下水游泳前都应该做一些准备远动,如跑步、做徒手操,以及模仿游泳动作等,并用冷水淋浴,以增强身体的适应能力,同时,对预防肌肉抽筋和拉伤也有一定的疗效。

五、游泳池常见情况处理

1.抽筋

发生抽筋现象时,应立即停止游泳,如小脚或脚趾抽筋,可用抽筋肢体对侧手握住抽筋的脚趾,用身体向前方拉,这样可使抽筋现象得到缓解,并尽快离开游泳池,上岸后还要配合局部按摩。自己无法解脱时,应及时呼救。

2.眼睛红肿

很多人游泳后,眼睛都会有点发红,有的眼皮还有红肿,这是因为游泳时,眼结膜受到水和水中杂质的刺激而引起的,结膜上的恶毛细管受到凉水的轻微刺激,会扩张而流血缓慢,这是正常生理现象,经过一两个小时后就会消失,一般可在游泳后上一些眼药水。

3.耳朵进水

游泳后如果感到听力下降,或耳内有不舒服的感觉,常常是因为耳内积留有水。耳内有水要随便挖,一面刺破耳孔内的皮肤和鼓膜,引起的炎症。可用 “跳空法”,即头侧向灌水耳的一侧,并用同侧的脚连续跳动,使水从耳朵内流出来。

六.健身房岗位职责:

1.热情、周到地为客人服务,主动介绍有关远动项目及特点。

2.熟悉和掌握有关健身器具的性能和操作要求,提高服务素质,为客人提供优质的服务。

3.按规定及时擦拭和保养运动器具,需要消毒的要进行消毒处理,使之符合卫生和保养要求。

4.各运动场所要保持地面干净清洁,如有污染或纸屑烟头等,要随时打扫。

5.对各种健身设备应注意使用方法,并能对不同的客人略有指导。

岗位细则

1.

(1) 准备工作 仪容仪表整洁、准时到岗

工作前应按规定换好工作服,佩戴工作证,检查滋生仪容仪表,准时到岗

(2) 检查健身房的环境器械

检查健身房环境应美观、整洁、舒适、空气清新。各种健身器材是否摆放规范。

(3) 做好健身房的清洁工作

用吸尘器、抹布清洁地面、墙面、器械,沙发、茶几等,使环境清洁,明亮。

(4) 保养清洁健身房器械

按顺时针方向进行,用干抹器械,用半湿布抹器械踏脚部位件与部位。对不锈钢器械应先喷上不锈钢清洁剂,然后用干毛巾擦至无污迹,光亮为止。如有故障应

做好标识,及时报修。

(5) 做好物料准备

服务台的各种单据、表格及文具等准备到位。

2. 接待服务

(1)热情规范做好接待

健身房服务人员应仪表整洁,精神饱满,充满活力。服务台服务时,客人预订电话或咨询电话打进来时,应在铃声3声之内接起、准确记录预订内容、时间。客人来到时候,应主动热情欢迎,上前问好,核对票劵会员证,做好相关记录。

(2)准确。适时地做好服务

服务人员按客人要求,发放必要用具,引导客人到他们所需要的活动项目器械前,如客人对使用的器械有不明白的地方,服务人员应作简单讲解,如客人所选的项目已有人占用,服务人员需要引导客人做其他相关的远动。

(3)细心周到、注意运动安全

对于初次来的客人要礼貌、细心地讲解器械运动性能、效用、使用方法。主动为客人做好器械调试,检查锻炼强度时否合适,并在必要时候做好示范动作,严格执行健身房规定,礼貌劝阻一切违反规定的行为。

(4)保持健身房的场地清洁卫生

及时清理客人用过的纸杯等物。对比赛的客人要热情地为他们做好记分、排名次的工作

3. 结束工作

做好卫生,检查物品,核对当日所有营业单据,并做好记录。切断所有电器电源,关闭所有空调,照明,安全检查后,关好门窗。

篇三:城市住宅小区会所的归属

“会所”英文为“Club”,音译即为俱乐部。世界上第一家会员制俱乐部诞生在17世纪时英国的一个咖啡馆里。当时参加这种俱乐部的贵族们有着相同的兴趣爱好,由此他们组成一种联盟,在空闲时间就可以一起喝喝咖啡,讨论文学等等。

随着时代的变迁,这种俱乐部为相同社会阶层的人士提供了一种私密性的社交

环境而备受欢迎并逐渐流行开来,会所已经成为中产阶级和相同社会阶层人士的聚会、休闲场所。

如今在我们眼中的会所,总是与房屋、社区紧紧的联系在一起。随着社区休闲娱乐功能在人们生活中占据着越来越多的分量,会所的发展非常快,在当前的房地产市场中扮演着相当重要的角色。以至于在住宅小区内建造高档的会所成了很多开发商赚钱的“敲门砖”。但目前法律上对会所还没有一个明确的定义。

其实,所谓的小区会所,是指经过规划部门批准的商业配套用房中,用于向业主提供商业娱乐、文体活动等配套服务的场所。一般来说,可能包括餐饮、娱乐、运动甚至购物等综合性的设施和服务。会所的权属究竟归谁所有一直没有明确的法律规定,存在着相当大的争议。

这几年,我国许多地方物业管理小区有关会所、车库等公共配套设施设备使用的纠纷不断。其中天湖苑会所之争就是一个典型的例子。天湖苑在建设之初,开发商即在广告中宣称,将投入1000万元建设一个拥有私家泳池的尊贵会所。然而,天湖苑交房后,业主们才发现,会所的建设并不像最初描述的那样,游泳池是向社会开放的,业主和所有其他消费者一样,要进入都得交付高昂的票价。2004年,天湖苑的业主委员会向开发商提出了不同的看法。他们认为,既然会所的基本功能是为小区住户服务,会所的使用权就应该归业主所有。纠纷不断的原因主要在于相关产权归属界定不清。为此,正在制定中的《物权法》(草案)第六章规定了建筑物区分所有权制度,奠定了物业管理的财产权基础。

建筑物区分所有权是现代民法中一项基本的不动产所有权形式。在法国称“住宅分层所有权”、德国称“住宅所有权”、日本和我国台湾地区称“建筑物区分所有权”或“区分所有权”。我国《物权法》(草案)引入了这一制度,其中第 73条规定,“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这条规定实际上采用了目前学界对于建筑物区分所有权的通说——“三元论”说,即建筑物区分所有权由专有权、共有权、成员权三部分组成。草案 第 76条规定,“会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享

有所有权外,属于业主共有。”该条规定了会所的权属问题。但我认为这条规定还有待商榷! 会所的权属与利用关涉建筑物区分所有中的共有部分的界定。根据《物权法》(草案)第 73条规定,共有部分为专有部分以外的部分。但草案并没有对专有部分和共有部分下定义。根据我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》第3条的规定,区分所有的专有部分是“指公寓大

厦之全部或一部分,具有使用上之独立性,且为区分所有之标的者。”共有部分是“指公寓大厦专有部分之外其他部分及不属专有之附属建筑物,而供共同使用者。”从学理上考察,共用部分可以分为法定共用部分和约定共用部分,法定共用部分为构造或利用上并无独立性,且为维持建筑物牢固、安全和完整以及业主正常使用之必须的部分,如建筑物的走廊、楼道、屋顶、承重墙、基地等。约定共有部分为依照业主公约将某些构造利用上有独立性的建筑物可约定为共用部分,如庭院、独立车库等。此外,对某些不影响生活居住的构造上无固定使用方法的共有部分,经共有人决议,可以设定专有使用权,由特定人专属独占使用,如屋顶广告、外壁招牌、地下室占用等。对由多栋建筑物组成的物业管理小区而言,除区分所有建筑物及其附属物外的小区公共建筑、设施设备及小区的基地使用权等也属于共有部分。

由于会所是奢侈之物,在国外(如美国),会所通常在物业管理小区外单独设立,除一些极其豪华的小区外,一般的物业管理小区都无此类设施,即使在设立会所的小区,这些会所均不能对外经营使用,而仅仅为小区内的业主提供服务。所以,世界大多数国家(如日本、意大利、德国、美国等)和地区(如我国台湾、澳门地区)一般没有在有关建筑物区分所有的立法中规定会所的权属问题(值得注意的是,由于车库问题的重要性和复杂性,各国立法一般特别规定了车库的权属划分)。那么,会所到底是属于专有部分还是共有部分?这一问题颇费思量。从构造和使用上的独立性来看,会所是可以成为专有部分的。但从业主的公共利益考虑,实践中各国或地区一般将会所视为区分所有建筑的共有部分。如我国香港地区在《香港建筑物管理条例(香港法例第 344章)》的附表1(公用部分)明确将会所列为公用部分。也有学者认为像物业管理用房、会所等商业用房在法律上并非独立物,而是建筑物区分所有人所拥有的那栋建筑物(或小区)的组成部分,视为业主共有。

目前,我国大陆还没有针对会所权益的明确规定,各地处理此类纠纷的做法不一。目前最权威的关于共有部分的规定是建设部 1998年颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第3条。该条规定, 住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等共用设施设备属于业主的共用部分。该条没有明确规定会所的权属,但是实践中基于会所的营利性的性质,且国家规定会所的面积不纳入分摊,目前会所的产权大多被认为归开发商。

我认为这是不妥的,应当明确将会所纳入到共用部分的范畴,为小区业主共有。理由是:第一, 会所 作为物业管理小区的公共配套设施,其规划设计目的在于为特定小区全体业主提供商业、娱乐、文体等配套服务,有的会所虽然带有营利性,但对于全体业主来说是具有

公共产品属性的设施。第二,从会所的建设费用来看,其建设成本一般已经被摊付到业主所购买房屋单元的房价中。如果会所的权属归开发商会有损消费者的利益,有失公平。第三,如果按照《物权法》(草案)“有约定,按约定”的规定,那么鉴于开发商在商品房买卖中居于制定合同的强势地位,那么今后物业管理小区会所的权益势必将全部经过“约定”而归属于开发商,从而有损业主的利益。因此会所的产权明确规定为物业管理小区业主全体共有为宜。

但是考虑到目前我国大部分物业管理小区的会所归开发商所有的事实,法律也不宜“一刀切”,强行规定所有会所均为小区业主的共有部分。如果开发商 能证明其在售房时声明保留会所的所有权并取得产权证,或能证明该会所的建设造价未计入房屋售价的,开发商可以拥有会所的产权,会所应视为物业管理小区内的专有部门,由开发商承担会所的营业税费以及管理和维修等费用。

基于以上观点,我提出以下对我国物业管理小区会所权属与利用的建议:

1.《物权法》(草案)第 76条应作相应修改,明确规定“会所、车库等建筑区划内的公共配套设施设备,除 开发商 能证明其在售房时声明保留会所的所有权并取得产权证,或能证明该会所的建设造价未计入房屋售价的外,归业主共有”。删掉“ 有约定的,按照约定”的规定。

2.在 《物权法》(草案)中明确专有部分和共有部分的定义,并增加法定共有部分、约定专有部分和约定共有部分的概念(参见我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》第 3条的规定)。这就意味着经过业主大会同意,业主委员会可以将区分所有建筑的非法定共有部分经约定授予他人使用,也可将区分所有建筑的专有部分经约定供共同使用。此项规定可以有效地缓解开发商和业主之间的利益矛盾。业主为了充分发挥会所的效用,可以决议将属于共有部分的会所指定给开发商或物业管理公司专用,也可规定在不增加业主负担和影响业主生活的情况下可适当对外经营,经营收入一部分用来弥补会所及小区的物业管理费用。当开发商或物业管理公司的行为有损业主利益时,业主可以决议收回专用权。

3.对于所有权归开发商的会所,有关法律还应对其进行限定,如规定开发商对会所的转让、变更、处置、使用必须体现会所的配套服务功能,不能随意改变其使用用途和性质,不能抵押;会所出售或出租时,小区业主享有优先购买和租赁权等。对于“会所改规划”问题,《物业管理条例》第 50 条已经明确规定,“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。”因此,开发商随意变更会所规划是不为法律所允许的,相关政府部门应对此加强监管。

4.从会所目前的发展状况来看,会所是物业管理小区品位的一种象征,是开发商销售策划的一部分,但是在实践中真正经营效益好的会所不多,因此对一般物业管理小区来说建设会所有过于浪费、奢侈的嫌疑。有关法律应明确普通住宅小区不应当设立供对外经营用的会所(豪华物业管理小区条件可以适当放宽),即使开发商要建也应当单独立项,在物业管理小区红线范围外进行开发建设。这样今后就能有效地避免有关会所的产权纠纷。