篇一：房地产纳税种类
房地产税收是指以房地产或与房地产有关的经济行为作为征税对象的税类，是在房地产开发、经营、管理、消费的全过程中，房地产开发商要缴纳的税收的总称。在房地产开发经营活动中，税收占投资总额一定的比例，把房地产相关税收搞清楚，对搞好项目经济测算，进行项目投资机会研究，编制项目建议书有很大的帮助。依据我国现行税法，从事房地产开发活动，开发商向地方税务机关纳税主要涉及到的税种有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、（固定资产投资方向调节税）、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。本文将从以下三个方面，分析房地产开发经营活动中的纳税情况：一是介绍各税种；二是纳税额占工程投资的比例；三是略谈税收优惠政策。
第一部分：税种及税率介绍
一、 征购土地阶段涉及税种：
（一）契税。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，开发商作为土地受让者时，都要交纳契税；契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3～５％。
契税由土地所在地的财政机关或者地方税务机关征收。
（二）城镇土地使用税。搞房地产开发征用土地，要缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税是以征收范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。我国现行的城镇土地使用税是1988年开征的，它沿自1951年的城市房地产税。1984年进行利改税时，国务院决定将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个税种，对内资企业和个人征收。对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税。城镇土地使用税由土地所在地的税务机关负责征收。
它的适用税率如下：
1、大城市０.５元至１０元；
2、中等城市０.４元至８元；
3、小城市０.３元至６元；
4、县城、建制镇、工矿区０.２元至４元。
济南市市区一等土地8元/ M2；二等土地4元/ M2；三等土地2元/ M2；四等土地1元/ M2。
（三）耕地占用税。是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税。当开发商搞开发建设占用耕地、鱼塘、园地、菜地及其他农业用地建房或从事非农业建设，均要按照实际占用的面积和规定的税额缴纳耕地占用税。其税额如下：
1、以县为单位（以下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为2元至10元
2、人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为1.6元至8元
3、人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，每平方米为1.3元至6.5元；
4、人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元至5元。
农村居民占用耕地新建住宅，按上述规定税额减半征收。
经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可适当提高，但最高不得超过上述规定税额的50％。
（四）印花税。印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。现行印花税只对印花税条例列举的凭证征税，具体有五类：经济合同，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。
由于印花税征税对象的范围广泛，它的缴纳贯穿于整个房地产开发经营过程中。房地产开发企业在进行建筑设计、发包建设合同、购买建筑材料、销售房产时，一般都要签订有关合同，在这期间，要根据各种不同类型的合同情况来缴纳印花税：
1．当房地产开发商与金融机构签订借款合同时，要根据“借款合同”税目，按照合同所载借款金额×0.05‰缴纳印花税;
2． 在设计阶段，与设计单位签订设计合同，要根据“建设工程勘察设计合同”税目的规定，按照收取费用×0.5‰缴纳印花税;
3 在建筑安装阶段,与建筑安装单位签订建筑安装工程承包合同,要根据“建筑安装工程承包合同”税目，按照承包金额×0.3‰缴纳印花税;
4． 在房产销售阶段，房地产开发商与购买方签订合同，根据不同情况缴纳印花税。销售商品房前已经办理房产产权证的，按照“产权转移书据”税目，按照合同所载金额×0.5‰缴纳印花税; 销售商品房前尚未办理房产产权证的，按照“买卖合同”税目，按照合同所载金额×0.3‰缴纳印花税;
5． 当房地产开发商将未销售商品房出租的，要按照“财产租赁合同”税目，按照合同所载租赁金额×1‰缴纳印花税;
此外，还有权利许可证照和营业账簿税目中的其他账簿，单位税额均为每件伍元。
印花税一般实行就地纳税
（五）在这里，我们还要提一下固定资产投资方向调节税。固定资产投资方向调节税是指国家对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资的各种资金征收的一种税。1991年4月16日国务院发布《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》，从1991年起施行，至1999年12月31日停止。自2000年1月1日起新发生的投资额，国家暂停征收固定资产投资方向调节税。
二、 开发建设、营销阶段涉及税种：
（一）营业税。营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。对于房地产开发商来说，项目建设阶段、房产销售阶段需要根据营业额缴纳营业税。营业额是指纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，有关适用税率如下：
销售不动产（销售建筑物及其他土地附着物）5%
营业税由应税劳务发生地主管税务机关征收，销售不动产的,由不动产所在地主管税务机关征收。
（二）城市维护建设税。城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税，属于营业税的附加税。它以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据，与营业税同时缴纳。适用税率如下：
1、纳税人所在地在市区的，税率为７％；
2、纳税人所在地在县城、镇的，税率为５％；
3、纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为１％
（三）教育费附加。属于营业税的附加税，是缴纳营业税的纳税人必须要缴纳的。在缴纳营业税的同时，要按照营业税的3%来缴纳教育费附加。
（四）房产税。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的。
房地产开发商，如果有开发的房产不是销售，而是自己使用或者向外租赁，需要根据不同的情况缴纳房产税。
1、 房产用于经营的，按照房产原值×70%×1.2%缴纳；
2、房产用于租赁的，按照租金收入×12%缴纳。
房产税应在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。
（五）土地增值税。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。房地产企业转让土地时，要按照其转让房地产时取得的收入减掉允许扣除的项目金额后的余额，按照规定的税率缴纳。
1．计税收入为房地产企业转让房地产时取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2．允许扣除项目包括支付土地使用权的金额；开发土地的成本费用；新建房及配套设施的成本、费用；以上三项可加计20%扣除。还有与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市建设维护税和教育费附加。
3． 税率见下表。应纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数（略）
房地产开发商建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
4 房地产开发工期较长，土地增值税的计算又比较繁琐，为了简化计算，地方税务局采取按期预缴、汇算清缴的办法。也就是按当期取得的售房收入，依照1%的预征率计算征收，待工程竣工后在汇算清缴，多退少补。
土地增值税应由房地产的所在地税务机关征收。
（六）企业所得税。企业所得税是指对中华人民共和国境内的一切企业（不包括外商投资企业和外国企业，他们缴纳外资企业所得税），就其来源于中国境内外的生产经营所得和其他所得而征收的一种税。
它的纳税依据是每一个纳税年度的收入减掉准予扣除项目的余额。这个准予扣除的项目主要是指取得收入有关的成本、费用和损失。例如：生产经营成本，各项期间费用，按规定缴纳的税金，各项营业外支出、已发生的经营亏损和投资损失等。
企业所得税的适用税率有法定税率和优惠税率两种。
法定税率是33%；
优惠税率是指对应纳税所得额在一定数额之下的企业给予低税率照顾，分为18%和27%两种。年应纳税所得额在3万元以下（含3万元）的减按18%的税率征收；年应纳税所得
额超过3万元至10万元以下（含10万元）的，减按27%的税率征收。
一般情况下按33%缴纳.
第二部分：纳税额在房地产开发投资中的比例
一、 税金计算公式：
根据第一部分各税种纳税额的计算方式，各个税种的纳税额计算如下：
1、契税：土地成交价格×（3%--5%）；
2、城镇土地使用税：实际占用土地面积×8元/M2
（不同城市，不同等级的土地，单价不同）
3、耕地占用税：实际占用耕地面积×（1-10）元/M2
4、印花税：种类多、数额小；
5、营业税：当期销售收入×5%
6、城市维护建设税：营业税×7%
7、教育费附加：营业税×3%
8、房产税：房产用于经营的，房产原值×70%×1.2%；
房产用于租赁的，租金收入×12%
9、土地增值税：一般按照当期销售收入的1%预收。
10、企业所得税：（收入总额-准予扣除项目）×33%
l 房地产开发综合纳税为：契税、城镇土地使用税、耕地占用税之和加（当期销售收入×39.5%-当期支出×33%）。（其中当期支出中含纳税额）
如果出现房产自用或租赁情况需要缴纳房产税时，可以另行加入。
●工程项目条件不同，纳税额所占投资的比例不同
篇二：房地产企业分期收款销售收入会计确认与纳税处理
房地产企业分期收款销售收入
会计确认与纳税处理
本文以房地产企业为例，探讨分期收款销售收入会计确认与纳税业务处理之间的异同。
一、分期收款销售收入会计确认原则与税法上的收入确认原则
（一）销售收入会计确认原则
《企业会计准则第14号—收入》规定，销售商品收入同时满足下列条件，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
（二）税法上的收入确认原则
1.营业税收入确认原则。《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。” 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十四条对暂行条例中的上述规定又做了详尽的阐明，即“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项；条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。”
2.预征土地增值税收入确认原则。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》未明确条款规定土地增值税纳税义务发生时间。但从土地增值税属于流转税范畴看，笔者认为，其纳税义务发生时间应与营业税等流转税相同，这在部分地方税务局的文件中有所体现，如《上海市地方税务局关于土地增值税预征问题的通知》(沪地税地［1996］30号)中规定，就项预征与定率预征，均是在收到每笔预收款时计算应纳税额并缴纳土地增值税。
3.企业所得税收入确认原则。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发
[2009]31号)规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》并采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现；付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
由以上规定可以看出，对于分期收款，会计确认收入的原则与税法上的收入确认原则是有所不同的，也就是说会计上确认收入金额并非是税法上所规定的应纳税额，纳税义务发生也不会因会计上何时确认收入发生变化。对于分期收款业务，企业可以基于房产交付、风险报酬转移、产证过户及谨慎性原则等一次性全额确认收入或分期确认收入；同时企业依据税法规定按照合同约定付款日期与实际付款日期孰先的原则进行纳税申报与解缴税款。
二、分期收款销售收入确认与纳税处理
例如：某房地产企业2011年1月1日签订销售合同销售房产1幢，销售总价款为50 000万元，房产成本为30 000万元。销售价款分两期支付：2011年1月10日支付30 000万元，2012年1月10日支付20 000万元。2011年7月1日办理了房产交付手续，并约定与该房产相关的风险报酬均已转移到购买方。（营业税率5%，土地增值税预征率2%，所得税率25%且按季预缴，暂不考虑营业税金附加费用及其他费用）。会计上有三种处理方法，相应收入确认和纳税处理如下：
（一） 会计上按合同约定收款进度确认收入实现（分期确认收入）
1．2011年1月10日合同约定收取3亿元销售款。
由于未交付房产，风险报酬未转移，会计上不能确认收入实现。（1）收到合同约定款项。借：银行存款30 000；贷：预收账款 30 000。（2）如果未收到款项，不做会计处理。
合同约定收款日已到，纳税义务发生，即使未确认收入或未收到全部款项仍需计算预缴税金。（1）2月份申报缴纳营业税与土地增值税。借：应交税费—应交营业税1 500（30 000×5%），应交税费—应交土地增值税 600（30 000×2%）；贷：银行存款2 100。（2）4月份申报预缴企业所得税。应纳税所得额 = [50 000×（1-5%-2%）—30 000]÷50 000×30 000=9 900万元。借：应交税费—应交所得税2 475（9 900×25%）；贷：银行存款2 475。
2．2011年7月1日完成房产交付手续，风险报酬转移，会计上确认收入实现。
交付前应收款项结转收入。借：预收账款（或应收账款）30 000；贷：主营业务收入30 000。
结转成本。借：主营业务成本18 000（30 000×30 000÷50 000＝ 30 000*0.6）；贷：开发产品18 000。
7月份计提税金，因已预缴，次月无需再申报缴纳。（1）计提营业税与土地增值税。借：主营业务税金及附加2 100；贷：应交税费—应交营业税1 500 （30 000×5%），应交税费—土地增值税600（30 000×2%）。（2）计提企业所得税。若计提数与预缴数有差异，则在年度汇算清缴时再予以调整。借:所得税费用2 475；贷:应交税费—企业所得税2 475。
3．2012年1月10日合同约定收款20 000万元销售款。
直接结转收入。借：银行存款（或应收账款）20 000；贷：主营业务收入20 000。 结转成本。借：主营业务成本12 000（30 000×20 000÷50 000）；贷：开发产品12 000。 1月份计提税金。（1）计提营业税与土地增值税。借：主营业务税金及附加 1 400；贷：应交税费—应交营业税1 000（20 000×5%），应交税费—应交土地增值税400（20 000×2%）。（2）计提企业所得税。应纳税所得额=[50 000×（1-5%-2%）—30 000]÷50 000×20 000=6 600。借：所得税费用1 650；贷：应交税费—企业所得税1 650（6 600×25%）。
2月份申报缴纳税金（会计分录略）。
（二） 会计上按房产交付之日全额确认销售收入实现（一次性全额确认收入方法1）
1．2011年1月合同约定收款日。
于约定日收到合同约定款项。借：银行存款30 000；贷：预收账款30 000。因未收到合同款项不做会计处理。
纳税处理与（一）相同
2．2011年7月份完成房产交付手续，会计上确认收入实现。
结转收入。借：应收账款20 000，预收账款30 000（若未收到，则全额计入应收账款）；贷：主营业务收入50 000。
结转成本。借：主营业务成本30 000；贷：开发产品30 000。
计提税金，由于20 000万元为2012年应收款项，相应纳税义务应于2012年发生，无需8月份申报缴纳；由此对应的企业所得税计入递延所得税负债。借：主营业务税金及附加3 500，所得税费用4 125；贷：应交税费—应交营业税2 500（50 000×5%），应交土地增值税 1 000（50 000×2%），应交企业所得税2 475｛[30 000×（1-5%-2%）－30 000×30 000÷50 000]×25%｝，递延所得税负债1 650。
3．2012年1月份20 000万元应收款项纳税义务发生，于次月申报缴纳税款。
1月份将递延所得税负债金额转入应交税费科目。
2月份申报缴纳税款。借：应交税费—应交营业税1 000，应交土地增值税400，应交企业所得税1 650；贷：银行存款3 050。
（三） 会计上按房交付并收回全部应收账款日确认销售收入实现（一次性全额确收入方法2）
1．2011年1月合同收款日，会计处理与纳税处理同上，同时，借：递延所得税资产2 475万元；贷：应交税费—企业所得税2 475。
2．假定2012年1月全部收回应收款项，且已按合同办理了交付手续，则此时按合同总额结转收入与成本，并于次月申报缴纳20 000万元所对应的流转税与企业所得税（2012年1月合同收款）申报与缴款。
结转收入与成本。借：银行存款20 000，预收账款30 000；贷：主营业务收入50 000。以及，借：主营业务成本30 000；贷：开发产品30 000。
计提税金。借：主营业务税金及附加3 500，所得税费用4 125万元；贷：应交税费—应交营业税2 500（50 000×5%），应交土地增值税 1 000（50 000×2%），应交企业所得税 1 650｛[20 000×（1-5%-2%）－20 000×30 000÷50 000]×25%｝，递延所得税资产2 475。
申报缴纳税金。借：应交税费—应交营业税1 000，应交土地增值税400， 应交企业所得税1 650；贷：银行存款3 050。
从上述例子可以看出，在符合会计准则有关收入确认的前提下，会计确认收入的方式会有所不同，但并不因此影响企业纳税申报及解缴时间。会计上若采用按合同约定收款进度确认销售收入，相对会减少会计与税法的差异。以延迟确认收入为由不申报纳税将造成企业未按期纳税需缴税收滞纳金，尚未到合同付款期全额确认收入而提前申报纳税将导致企业提前支付税款，增加资金成本。
篇三：房地产开发纳税实务
房地产开发纳税实务
前 言
房地产开发在开发经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销
售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点；同时税收政策复杂，纳税程
序规范，是税务部门的重点管理对象。因此，房地产开发商很有必要学习掌握开
发过程涉及的所有税收政策，主动加强与税务部门的沟通，尽可能降低纳税风险，
夯实企业的盈利能力和竞争实力，以实现企业价值最大化目标。本文主要介绍房
地产开发全过程涉及的税收政策，在税务征管方式下的各种税收计算方法，并利
用税收优惠政策对房地产企业开发经营过程税收筹划实务进行分析。
第一部分:房地产开发过程涉税政策
房地产开发主要涉及八大环节，包括立项规划环节、筹集资金环节、征地拆
迁环节、工程建设环节、开盘预售环节、竣工交房环节、自用保有环节，项目清
算环节。开发经营整个过程税收无所不在，各环节涉及的税收政策如下：
一、规划设计环节
在立项规划环节直接涉及的税收很少，但是企业在做项目规划及向有关部门
报批时，要能通盘考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。在立项规划环节可供选择的税收政策如下：
1、房型设计：
普通住宅增值额不超过20%免征土地增值税，超过20%全额征收。
普通住宅应同时满足三个条件：每套建筑面积不超过140平米、小区容积率
在1.0以上、销售价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项
目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、
经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用
税和印花税。符合普通住宅标准的，同样可以享受税收优惠政策。
2、补偿方式：
地面附着物的补偿有货币和还建两种方式，采用货币补偿的，其补偿金额有
相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实列入征地费用。用还建方式的，
安置用房视同销售处理，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费。（国税函
[2010]220号）
二、筹集资金环节
筹集资金环节涉及利息支出的税收政策，主要规定如下：
企业所得税法规定，企业向非金融机构借款的利息支出不能超过金融机构的
正规利率，超出规定标准的利息不得税前扣除。向自然人借款比照这一规定办理。 个人所得税法规定，支付个人收入有代扣代缴个人所得税的义务。
土地增值税法规定，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证
明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；
凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房
地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以
内计算扣除。
三、征地拆迁环节
（一）征地拆迁涉及的基本税收政策：
耕地占用税：我市分为三个类别：位于城区范围每平米45元，城郊和建制
镇35元，乡村25元，由开发商一次性缴纳；
契税：不论是耕地还是城市用地，购买方要缴纳契税，按照成交价格4%由
开发商一次性缴纳。
印花税：产权转移书据，按土地成交价格的万分之五由双方一次性缴纳。
土地使用税：征用的耕地自批准之日起满一年时开始缴纳；征用的非耕地自
批准次月起开始缴纳 。我市每平米土地年税额为:一级16元，二级12元，三级
8元，四级6元，五级4元,六级2元。
转让土地使用权或者地面上建筑物以卖价减除买价后的余额缴纳5%的营业
税及其附加税费。同时要缴纳土地增值税。
（二）取得补偿费涉及的税收政策：
1、营业税
国税函【2008】277号文规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只
要提供县级政府或者土地管理部门报经县级政府同意后收回土地使用权的文件，
无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者
将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。其他没有通过政府收回
土地使用权的的拆迁补偿款都要按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营
业税。
政府收回土地使用权一般有二种情况，一是政府工程，如修桥修路，由政
府直接征用并支付土地包括地面附着物的补偿。二是因城市实施规划旧城改造由
政府收回土地使用权后，通过竞价拍卖给开发商，补偿款由开发商协议支付给被
拆迁户。这二种情况政府或者职能部门土地局一般不会对每个拆迁户下发收回土
地使用权的文件，。拆迁户只有通过土地局或者开发商提供整块项目用地收回土
地使用权和竞价拍卖的文件，并同时提供项目内拆迁户赔偿依据，然后报税务机
关核实免税。
2、土地增值税：
土地增值税暂行条例第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
土地增值税实施细则第十一条规定：因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
3、所得税：
个人：财税〔2005〕45号规定，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。
企业：企业取得的拆迁补偿在所得税方面没有特别的规定，被拆迁单位应按照会计制度规定，先通过“固定资产清理”科目核算清理后的余额，收益转入“营业外收入”并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税。损失转入“营业外支出”按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）的规定，经税务机关审批后作为财产损失税前扣除。
4、契税
财税〔2005〕45号规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
（三）支付补偿款涉及的税收政策：
1、产权调换方式
营业税: 鄂地税发[2005]185号规定，房地产企业补偿给拆迁户的房屋应视同销售，其偿还面积按同类房屋的市场价计征“销售不动产” 营业税。
土地增值税：国税函[2010]220号规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费进入成本。（进入成本可以加计20%扣除）
所得税：国税发[2009]31号规定，企业将开发产品用于换取非货币资产应视同销售确认收入。因此，房地产企业安置回迁户的还建房应视同销售，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费进入成本。
2、货币补偿方式
国税函[2010]220号规定，货币补偿拆迁的，房地产开发企业凭据合法有效凭据进入拆迁补偿费。
开发商在进行项目建设之前，必须取得土地使用权，在征地环节，往往带有地面附作物的补偿，如青苗费和旧房屋的拆迁补偿。除了合理利用土地资源外，处理好补偿的支付方式和手续意义很大。鄂地税发【２００８】２１１＃规定：开发企业在拆迁过程中与被拆迁居民（村民）等自然人签定补偿协议，且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实扣除。相关证据：一是拆迁补偿协议；二是补偿费收据；三是货币支付存根。
四、工程建设环节
工程建设环节涉及税收政策：目前税务机关是各项税收按照建筑工程收入的
5.49%征收，其中营业税3%，所得税2%，由建筑公司缴纳，通过开发商控制征收。建筑安装工程不论以什么方式承包，必须按包工包料计算纳税。
工程建设环节包括三通一平、主体工程建筑、各项设施的安装、后期配套工程等。建筑工程费用作为开发商的开发成本比重较大，税务机关会重点审查。根据《企业所得税法》的规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。房地产开发企业办理土地增值税清算还应附送建安工程合同、工程预算、工程决算报告。资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
根据税务机关房地产税收一体化管理要求，开发企业必须在项目动工之前向主管税务机关提供如下资料：
1、项目的政府批准文件
2、项目规划总平面图（含用地、建筑面积）
3、建筑安装合同
五、开盘预售环节
预售环节涉及税收政策：在房屋预售阶段，开发商必须使用税务机关统一印制的专用发票。要按照预售收入预缴各项税收，其中营业税及其附加5.6%。土地增值税：普通住房1.5%，非普通住房3%，其他房产4%。企业所得税按照10%利润率预缴。
土地使用税在房屋没有交付使用前照常缴纳。
六、竣工交房环节
交房环节涉及的税收政策：仍然执行预缴各项税收的规定，不同的是，税务机关会实行以票控税和以证控税的办法。既在预售结束办理产权证时，与核发产权证的机关联合，必须凭税务机关的全额销售发票和缴纳的契税税票才能发证。主管税务机关在开具发票时，按照预征政策清收各项税款。
企业所得税按年度汇算清缴，在预售结转销售收入时，应减除原来预计的利润计算应纳所得税。
土地使用税在房屋按照合同交付使用且办了产权证后报税务机关核实停止缴纳。鄂地税发[2010]176号。
税务机关在实行以票控税和以证控税办法的同时，还要求开发商提(本文来自：WwW.xiaOCaofAnweN.Com 小草范文 网:房地产商缴税占收入的多少)供项目内销售平面图，以便于税务机关掌握项目内房屋已售情况、待售情况、还建房屋情况，统筹税收的征管。
七、自用保有环节
自用保有环节涉及的税收：1、房屋自用的，要缴纳房产税和土地使用税，房产税按照原值扣除25%后的余值1.2%征收。土地使用税按照自用房屋占用的面积照常缴纳。2、房屋出租的，按照出租收入的5%缴纳营业税及其附加，按照12%缴纳房产税。土地使用税按照自用房屋占用的面积照常缴纳。3、房屋部分待售的，土地使用税按照待售房屋占用的面积照常缴纳，在房屋按照合同交付使用后报税务机关核实停止缴纳。
八、项目清算环节
项目清算环节涉及的税收：在清算环节涉及各项税收，其中重点是土地增值税、企业所得税和个人所得税的清算。重点税收政策规定如下：
（一）土地增值税
1、清算条件：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
2、销售收入的确认:
开发收入包括已收到的货币收入和视同销售收入。
视同销售收入包括将开发房产用于捐赠、赞助、职工福利奖励、抵偿债务（含还建）、换取其他资产、对外投资以及股东分红等，在产权发生转移时视同销售实现。
3、扣除金额的确认： 开发成本：包括土地的征用及补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。开发成本必须是已经支付。在扣除自用部分房产成本的基础上可加计20%扣除。 开发费用：包括销售费用、管理费用、财务费用。其中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。其他房地产开发费用，按全部开发成本金额之和的5%以内计算扣除；
全部使用自有资金，没有利息的，按10%扣除开发费用。既有银行贷款，又有其他借款同样处理。 各项税金：缴纳的与清算项目有关的销售税金及附加据实扣除，向政府有关部门缴纳的各项行政性规费和基金视同税金扣除。
4、税率
5、税收优惠
纳税人建造普通标准住宅与经济适用房出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。超过20%的就其全额计税。条件是住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税
6、成本费用的分别计算
国税发【2006】187号文件规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。（鄂地税发【2008】207号）。