篇一：2016年中级经济师考试《财政税收》重点讲解：税收负担理论考试试题及答案
1、房地产保险的目的是( )。
A. 防止房地产发生意外灾害
B. 提高房地产盈利能力
C. 降低房地产运营费用
D. 补偿因灾害造成的房地产损失
标准答案： D
解析：考察房地产保险的作用。房地产保险通过对房地产领域因为自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付。
2、关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有( )。
A. 取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用
B.除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限
C.对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证
D. 划拨建设用地使用权未经许可不得转让
E.划拨建设用地使用权的出租无须审批
标准答案： A, C, E
解析：考察建设用地使用权的内容。取得划拨建设用地使用权时，土地使用者缴纳补偿、安置费等费用;建设项目竣工后，有土地管理部门核发国有土地使用证;划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。答案为ACE。
3、关于业主委员会职责的说法，错误的是( )。
A. 业主委员会负责召集业主大会会议
B. 业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同
C. 业主委员会负责制定管理规约
D. 业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
标准答案： C
解析：考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括：(1)执行业主大会的决定和决议;(2)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(3)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)监督管理规约的实施;(6)督促业主交纳物业服务费;(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(9)业主大会赋予的其他职责。
4、房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以( )等于可比实例在估价对象状况下的价格。
A. 房地产交易情况修正系数
B. 房地产市场状况调整系数
C. 房地产状况调整系数
D. 房地产价格变动率
标准答案： C
解析：考察房地产状况调整的含义。房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格*房地产状况调(转自：wWw.XiAocAoFanWeN.cOm 小 草 范文网:2016中级经济师财政税收)整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。
5、下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有( )。
A. 物业服务人员工资
B.物业管理区域绿化养护费用
C.物业服务人员奖金
D. 物业管理区域公共秩序维护费用
E.物业管理用房保修期满后的改造费用
标准答案： A, B, D
解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。
6、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的( )原则。
A. 合理
B. 公平
C. 公开
D. 质价相符
标准答案： C
解析：考察物业服务费的收费原则。公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先向业务明示。
7、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有( )。
A. 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常
B.有工程质量监督站签署的质量合格文件
C.有施工单位签署的工程保修书
D. 有完整的技术档案和施工管理资料
E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕
标准答案： A, C, D, E
解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
8、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑( )。
A. 安全风险率
B.房价上涨率
C.安全收益率
D. 通货膨胀率
E.风险报酬率
标准答案： C, D, E
解析：考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。
9、房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是( )。
A. 竣工决算
B. 竣工结算
C. 施工图预算
D. 工程预算
标准答案： B
解析：考察竣工结算的含义。竣工结算是表达项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。
10、对互斥型房地产投资方案进行直接比选时，比较方案之间必须具备的可比性条件有( )。
A. 各方案均为房地产开发投资项目
B.各方案有相同的投资收益率
C.各方案费用和效益的计算口径一致
D. 各方案有相同的计算期
E.各方案现金流量有相同的时间单位
标准答案： C, D, E
解析：考察比较方案之间必须具备的可比性条件。比较方案之间必须具备的可比性条件包括：在对互斥方案进行比选时，必须的条件：被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，必须经过一定转化后方能进行比较。
11、根据《物业服务企业资质管理办法》，一级资质物业服务企业的注册资本最低为( )万元。
A.300
B.400
C.500
D.600
标准答案： C
解析：考察物业服务企业的资质条件。一级资质企业的条件要求，注册资本为人民币500万以上。
12、住宅小区首次业主大会会议筹备组组长，应由( )担任。
A. 居民委员会代表
B. 业主代表
C. 建设单位代表
D. 街道办事处、乡镇人民代表
标准答案： D
解析：考察业主大会的筹备。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
13、下列人员中，具备业主身份的有( )。
A. 房屋权属证书记载的房屋所有权人
B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人
C.房屋所有权人的父亲
D. 房屋的承租人
E.房屋的借用人
标准答案： A, B
解析：考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。
14、关于业主委员会职责的说法，错误的是( )。
A. 业主委员会负责召集业主大会会议
B. 业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同
C. 业主委员会负责制定管理规约
D. 业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
标准答案： C
解析：考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括：(1)执行业主大会的决定和决议;(2)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(3)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)监督管理规约的实施;(6)督促业主交纳物业服务费;(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(9)业主大会赋予的其他职责。
15、关于国有土地上房屋征收的说法，错误的有( )。
A. 实施房屋征收应先补偿，后搬迁
B. 凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋，均可增加补偿费用
C. 任何单位和个人不得采取中断供水、供电和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁
D. 建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁
E. 被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行
标准答案： B, C, E
解析：考察国有土地上房屋征收与补偿的内容。实施房屋征收应先补偿、后搬迁，A正确。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，B描述错误;任何单位和个人不得采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，C说法错误;房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，D说法正确;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由做出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法申请人民法院强制执行，E说法错误。答案为BCE。
16、下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有( )。
A. 物业服务人员工资
B.物业管理区域绿化养护费用
C.物业服务人员奖金
D. 物业管理区域公共秩序维护费用
E.物业管理用房保修期满后的改造费用
标准答案： A, B, D
解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。
17、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有( )。
A. 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常
B.有工程质量监督站签署的质量合格文件
C.有施工单位签署的工程保修书
D. 有完整的技术档案和施工管理资料
E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕
标准答案： A, C, D, E
解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
18、房地产保险的目的是( )。
A. 防止房地产发生意外灾害
B. 提高房地产盈利能力
C. 降低房地产运营费用
D. 补偿因灾害造成的房地产损失
标准答案： D
解析：考察房地产保险的作用。房地产保险通过对房地产领域因为自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付。
19、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑( )。
A. 安全风险率
B.房价上涨率
C.安全收益率
D. 通货膨胀率
E.风险报酬率
标准答案： C, D, E
解析：考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。
20、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是( )。
A. 选择工程施工单位
B. 选择材料、设备供应商
C. 选择工程勘察设计单位
D. 选择工程监理单位
标准答案： C
解析：考察房地产开发项目管理的程序。房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备，在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案C。
21、房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是( )。
A. 争议已经过调解
B. 争议已经过双方协商
C. 争议双方在同一地区注册
D. 争议双方有仲裁约定
标准答案： D
解析：考察仲裁的特点。仲裁是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出仲裁，并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。这种争议解决方式应是自愿的，因此应由仲裁协议。由此可见，仲裁的前提条件是争议双方有仲裁约定。
22、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是( )。
篇二：2016年中级经济师考试《财政税收》重点讲解：税收负担最新考试试题库
1、签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的 ( )特征。
A. 委托合同
B. 有名合同
C. 要式合同
D. 双务合同
标准答案： D
解析：考察物业服务合同的特征。物业服务合同都双方具有相互给付的义务，故为双务合同。
2、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有( )
A.生活方式
B.使用时机
C.购买阶段
D.购买动机
E.追求利益
标准答案： B, C, E
解析：考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段。
3、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是( )。
A. 占有抵押房地产
B. 办理房地产抵押登记
C. 扣押抵押房地产权属证书
D. 派人看守抵押房地产
标准答案： B
解析：本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。
4、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有( )
A.生活方式
B.使用时机
C.购买阶段
D.购买动机
E.追求利益
标准答案： B, C, E
解析：考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段。
5、房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应完成的工作有( )。
A. 与委托人签订销售代理合同
B.进行销售现场准备
C.从委托人处取得有关销售资料
D. 与委托人进行项目结算
E.申请商品房预售(销售)许可证
标准答案： A, C
解析：考察商品房销售代理工作流程。房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应先与委托人协商委托代理事项，签署委托代理合同。之后从委托人处获得有关资料。包括：反映项目特征的资料;反映开发项目合法性的资料;委托书;商品房预售许可证
(当预售商品房时)。环球网校参考答案为AC，请注意，预售许可证的申请是由建设单位完成。
6、导致房地产供给缺乏弹性的原因有( )。
A. 城市化进程加快
B. 土地总量有限
C. 房地产开发周期长
D. 房地产不可移动
E.政府垄断建设用地使用权出让市场
标准答案： BCDE
解析：考察决定房地产供给量的影响因素。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。
7、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有()
A.新竣工量
B.房屋成交量
C.空置量
D. 商品房吸纳量
E.房屋施工面积
标准答案： A, C, E
解析：考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。
8、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是( )。
A. 选择工程施工单位
B. 选择材料、设备供应商
C. 选择工程勘察设计单位
D. 选择工程监理单位
标准答案： C
解析：考察房地产开发项目管理的程序。房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备，在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案C。
9、运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的( )原则。
A. 有无对比
B. 定性分析与定量分析相结合
C. 收益与风险权衡
D. 动态分析与静态分析相结合
标准答案： A
解析：考察投资项目经济评价应遵循的基本原则。“有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”方案。
10、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有()
A.新竣工量
B.房屋成交量
C.空置量
D. 商品房吸纳量
E.房屋施工面积
标准答案： A, C, E
解析：考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。
11、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为
( )元/平方米。
A.5337
B.5440
C.5550
D.5618
标准答案： A
解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。
12、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是( )。
A. 广告调查费用
B.广告制作费用
C.广告媒体费用
D. 广告策划费用
标准答案： C
解析：考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的80%。
13、业主委员会会议作出的决定，应由( )签字确认。
A. 全体委员
B. 半数以上的参会委员
C. 业主委员会主任
D. 参会委员
标准答案： D
解析：考察业主委员会会议的内容。业主委员会议应制作书面记录并存档，业主委员会会议做出的决定，应有参会委员的签字确认。
14、根据《物业服务企业资质管理办法》，一级资质物业服务企业的注册资本最低为( )万元。
A.300
B.400
C.500
D.600
标准答案： C
解析：考察物业服务企业的资质条件。一级资质企业的条件要求，注册资本为人民币500万以上。
15、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为
( )元/平方米。
A.5337
B.5440
C.5550
D.5618
标准答案： A
解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。
16、以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和( )。
A. 定位策略
B. 分割策略
C. 渠道策略
D. 人本策略
标准答案： C
解析：考察房地产市场营销组合的含义。根据需求中心论的营销观念，把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品、价格、渠道和促销，称之为4Ps。
17、建设项目中具有独立设计文件，建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是( )。
A. 分项工程
B. 分部工程
C. 单位工程
D. 单项工程
标准答案： D
解析：考察单项工程的定义。单项工程是指一个工程建设项目中具有独立设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程。
18、房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是( )。
A. 竣工决算
B. 竣工结算
C. 施工图预算
D. 工程预算
标准答案： B
解析：考察竣工结算的含义。竣工结算是表达项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。
19、以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和( )。
A. 定位策略
B. 分割策略
C. 渠道策略
D. 人本策略
标准答案： C
解析：考察房地产市场营销组合的含义。根据需求中心论的营销观念，把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品、价格、渠道和促销，称之为4Ps。
20、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是( )
A. 间接融资和股权融资
B. 间接融资和债权融资
C. 直接融资和股权融资
D. 直接融资和债权融资
标准答案： B
解析：考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。
21、下列建设用地使用权中，不得设定抵押的有( )。
A.权属有争议的建设用地使用权
B.使用权不明的建设用地使用权
C.通过协议出让方式取得的建设用地使用权
D.已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权
E.已设定抵押的建设用地使用权
标准答案： A, B
解析：考察建设用地使用权不得抵押的范围。属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押：①权属有争议的土地;②用于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权;③已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权;④已依法公告列入拆迁范围的房地产;⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产。答案为AB，都是权属不明的情况。
22、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为
( )元/平方米。
A.5337
B.5440
C.5550
D.5618
标准答案： A
解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。
23、关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有( )。
A. 取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用
B.除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限
C.对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证
D. 划拨建设用地使用权未经许可不得转让
E.划拨建设用地使用权的出租无须审批
标准答案： A, C, E
解析：考察建设用地使用权的内容。取得划拨建设用地使用权时，土地使用者缴纳补偿、安置费等费用;建设项目竣工后，有土地管理部门核发国有土地使用证;划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。答案为ACE。
24、关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有( )。
A. 取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用
篇三：2016年中级经济师考试《财政税收》重点讲解：税收负担考试重点和考试技巧
1、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有()
A.新竣工量
B.房屋成交量
C.空置量
D. 商品房吸纳量
E.房屋施工面积
标准答案： A, C, E
解析：考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。
2、对互斥型房地产投资方案进行直接比选时，比较方案之间必须具备的可比性条件有( )。
A. 各方案均为房地产开发投资项目
B.各方案有相同的投资收益率
C.各方案费用和效益的计算口径一致
D. 各方案有相同的计算期
E.各方案现金流量有相同的时间单位
标准答案： C, D, E
解析：考察比较方案之间必须具备的可比性条件。比较方案之间必须具备的可比性条件包括：在对互斥方案进行比选时，必须的条件：被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，必须经过一定转化后方能进行比较。
3、建设项目中具有独立设计文件，建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是( )。
A. 分项工程
B. 分部工程
C. 单位工程
D. 单项工程
标准答案： D
解析：考察单项工程的定义。单项工程是指一个工程建设项目中具有独立设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程。
4、房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是( )。
A. 争议已经过调解
B. 争议已经过双方协商
C. 争议双方在同一地区注册
D. 争议双方有仲裁约定
标准答案： D
解析：考察仲裁的特点。仲裁是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出仲裁，并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。这种争议解决方式应是自愿的，因此应由仲裁协议。由此可见，仲裁的前提条件是争议双方有仲裁约定。
5、房地产开发项目工程设计，一般分为( )阶段。
A. 方案设计、初步设计和施工图设计
B. 初步设计和技术设计
C. 初步设计、技术设计和施工图设计
D. 初步设计和施工图设计
标准答案： A
解析：考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。
6、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的( )。
A. 专业意见
B. 公证书
C. 证明文件
D. 担保函
标准答案： A
解析：考察房地产估价报告的概念。房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。
7、下列人员中，具备业主身份的有( )。
A. 房屋权属证书记载的房屋所有权人
B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人
C.房屋所有权人的父亲
D. 房屋的承租人
E.房屋的借用人
标准答案： A, B
解析：考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。
8、关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有( )。
A. 取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用
B.除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限
C.对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证
D. 划拨建设用地使用权未经许可不得转让
E.划拨建设用地使用权的出租无须审批
标准答案： A, C, E
解析：考察建设用地使用权的内容。取得划拨建设用地使用权时，土地使用者缴纳补偿、安置费等费用;建设项目竣工后，有土地管理部门核发国有土地使用证;划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。答案为ACE。
9、房地产保险的目的是( )。
A. 防止房地产发生意外灾害
B. 提高房地产盈利能力
C. 降低房地产运营费用
D. 补偿因灾害造成的房地产损失
标准答案： D
解析：考察房地产保险的作用。房地产保险通过对房地产领域因为自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付。
10、居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有( )。
A. 人口年龄构成不同
B. 人口职业构成不同
C. 产业结构不同
D. 职能类型不同
E. 地形地貌不同
标准答案： AB
解析：考察城市与乡村的区别。城市与乡村的区别：(1)在人口职业构成上不同于乡村;(2)城市在人口规模和密度上不同于乡村;(3)在空间形态和物质构成上不同于乡村;(4)在职能类型和产业结构上不同于乡村。AB涉及到居民点的问题，答案为AB。
11、出售型房地产开发投资的不确定因素有( )。
A. 建安工程费
B.空置率
C.租金水平
D. 开发周期
E.房地产开发贷款利率
标准答案： A, B, C, D
解析：考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括：土地取得成本，建筑安装工程费等费用，租售价格，开发周期，融资成本，空置率，经营成本，投资收益率。
12、建设项目中具有独立设计文件，建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是( )。
A. 分项工程
B. 分部工程
C. 单位工程
D. 单项工程
标准答案： D
解析：考察单项工程的定义。单项工程是指一个工程建设项目中具有独立设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程。
13、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为
( )元/平方米。
A.5337
B.5440
C.5550
D.5618
标准答案： A
解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。
14、导致房地产供给缺乏弹性的原因有( )。
A. 城市化进程加快
B. 土地总量有限
C. 房地产开发周期长
D. 房地产不可移动
E.政府垄断建设用地使用权出让市场
标准答案： BCDE
解析：考察决定房地产供给量的影响因素。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出
让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。
15、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有( )
A.生活方式
B.使用时机
C.购买阶段
D.购买动机
E.追求利益
标准答案： B, C, E
解析：考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段。
16、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是( )
A. 间接融资和股权融资
B. 间接融资和债权融资
C. 直接融资和股权融资
D. 直接融资和债权融资
标准答案： B
解析：考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。
17、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是( )。
A. 占有抵押房地产
B. 办理房地产抵押登记
C. 扣押抵押房地产权属证书
D. 派人看守抵押房地产
标准答案： B
解析：本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。
18、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是( )。
A. 可改扩建的旧房
B. 已为最高最佳利用的现房
C. 房地产开发用地
D. 已停工的商品房建设工程
标准答案： B
解析：考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。
19、房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是( )。
A. 竣工决算
B. 竣工结算
C. 施工图预算
D. 工程预算
标准答案： B
解析：考察竣工结算的含义。竣工结算是表达项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。
20、下列房地产开发项目前期策划报告的内容中，属于产品定位内容的有( )
A. 总体规划建议
B.市场细分
C.建筑功能建议
D. 配套与景观建议
E.户型设计
标准答案： A, C, D, E
解析：考察房地产开发项目产品定位的内容。房地产开发项目产品定位的内容包括：建筑功能;产品档次;总体规划;建筑风格;配套、景观;户型设计。
21、房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为( )。
A. 折现率
B. 报酬率
C. 投资收益率
D. 资本化率
标准答案： B
解析：考察报酬率的含义。报酬率为投资回报与所投入资本的比率。
22、运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的( )原则。
A. 有无对比
B. 定性分析与定量分析相结合
C. 收益与风险权衡
D. 动态分析与静态分析相结合
标准答案： A
解析：考察投资项目经济评价应遵循的基本原则。“有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”方案。
23、下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有( )。
A. 物业服务人员工资
B.物业管理区域绿化养护费用
C.物业服务人员奖金
D. 物业管理区域公共秩序维护费用
E.物业管理用房保修期满后的改造费用
标准答案： A, B, D
解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。
24、业主委员会会议作出的决定，应由( )签字确认。
A. 全体委员
B. 半数以上的参会委员
C. 业主委员会主任
D. 参会委员
标准答案： D
解析：考察业主委员会会议的内容。业主委员会议应制作书面记录并存档，业主委员会