篇一：阳光公益联盟案例分析
阳光公益联盟案例分析
一、阳光公益联盟的基本情况
阳光公益联盟是由张耀明、廖志明等民间资深志愿者于2007年1月1日倡议发起，在全国各地广大有志青年和网络爱好者的积极支持下建立起来的一支非营利性群众团体。阳光公益联盟主要以维护社会治安、关爱弱势群体、救急扶危、助学助教、环保节约、灾害救援等社会性公益活动来倡导社会的文明与和谐，宣扬人道、博爱的公益理念。
阳光公益联盟的理念是：一、倡导高尚的志愿者精神。坚持“奉献、友爱、互助、进步”的志愿者精神，真诚无私的为社会服务；二、倡导价值与快乐。以己微薄之力团结起来，共同帮助社会上的弱势群体，创造我们的人生价值与社会价值，从而追求人生的价值与快乐。三、倡导正义与和谐。弘扬正义、唤醒良知，提倡善良，缔造和谐稳定的社会。四、倡导民主和真爱。志愿者加入和退出团队皆为自愿，只要拥有一颗爱心，我们都是永远的朋友和战友，我们为你自豪。
阳光公益联盟的宗旨是：阳光公益联盟的全体志愿者都以和谐社会为奋斗目标共同努力，用行动去传播公益的思想理念，希望能让每一个公民都有一份爱心和社会责任感。它以“阳光公益，爱心传递”为口号，以“把阳光洒遍每一个角落”为目标。
阳光公益成立至今参加维护社会治安公益活动500多次，协助警方抓获小偷200多人，抢劫犯15人。为大型公益活动担任现场保
卫工作15次。
组织探望敬老院100多次，探望孤儿院40多次。组织大型下乡慰问活动11次。帮助单亲贫困家庭51户。
为贫困山区建立图书馆两个，捐赠图书3000多册。为贵州宁夏湖北等贫困山区孩子送去几万件衣物鞋子和大批学习用品. 并资助贫困学生学50多人。
洪水灾害来临时，协助公安机关，应急办参与抗洪抢险救援服务3次，解救群众2000多人次。
2008年512汶川地震，09年云年姚安地震，2010年414玉树地震时，团队第一时间组织专业的医疗救援队伍前往前线投身到抗震救灾服务工作中。四川512地震中，团队医治伤病员一万多人，并为灾区捐赠物资价值约200万元。团队并荣获四川省抗震救灾优秀集体。其中玉树地震，团队成员在玉树结古镇挖出四名掩埋废墟下的生命。医治伤病员2000多人，并为灾区捐赠物资价值约60万元。
二、阳光公益联盟的服务队及其成功示例。
1、阳光公益应急医疗救援队
阳光公益医疗救援队是中国阳光公益联盟下辖的一支应急医疗救援志愿者队伍。本应急医疗救援队伍是目前广东唯一的一支有专业经验的应急医疗救援志愿者队伍。阳光公益应急救援医疗队队员由医生和有紧急救援经验的志愿者组成，队员思想素质高，身体素质好，工作效率强。本救援队内设医疗组、外联组、后勤组、通讯保障组等多个组别。
2、阳光公益治安志愿者宣传服务队
2.1 治安宣传服务队由来
近些年来，随着我市经济和各项社会事务的发展步伐日益加快以及创建全国文明城市工作力度的加大，志愿者的身影逐步遍布街头巷尾，志愿服务也逐渐被群众所熟知和肯定。随着时间的推移，志愿者群体根据社会的需求，逐步朝着专业化方向发展，这其中就包括了2005年出现的惠州市义务反扒队。这支队伍创始时受到了社会舆论很多的褒扬和鼓励，但也存在反对的声音。自成立以来，义务反扒队多次配合公安机关抓获多名扒窃、盗抢等犯罪嫌疑人，取得了一定的效果，在一定程度上弥补了警方警力有限所带来的不足，充分发挥了“警力有限，民力无限”的作用。由于刚成立的义务反扒队处于摸索阶段，而且在协助警方反扒当中存在一定的危险，对队员的技能和身份都有较高的要求，致使在一段时期里这支队伍无法发展、壮大起来。这是一名队员在西子网上发表的一篇有关义务反扒的文章得到了市委书记黄业斌的关注和肯定，犹如给这支队伍注入了一支强心针，让大家看到了希望。经过与相关部门及领导进行初步沟通后，义务反扒队将更名为“治安宣传志愿者”，使这支队伍将以全新的姿态站在新的起点上。大家相信，只要方法得当，管理到位，这支队伍将会不断发展、壮大起来。
2.2 成立队伍意义
众所周知，惠州市是全国文明城市，日前也被纳入了珠三角发展规划纲要中的战略范畴，这将会吸引更多的人才到惠州发展，给
惠州带来了新一轮的发展机遇，这就需要一个良好的社会环境作保障。然而治安问题是一个极其复杂的社会问题，它直接关系到社会当中的每一个人、每一个家庭乃至整个地区的和谐与安定。目前扒窃、两抢一盗等犯罪行为作为一种多发性案件，其发案面广量大，流动性强，隐蔽性高，在一定程度上影响了我市公共安全和区域治安秩序，成为城市的一大公害。维护社会治安，这不仅是警察的职责，同时也是每个公民应尽的义务，治安宣传志愿者作为依靠群众并在群众中营造浓厚的社会治安群防群治工作氛围的一种新的尝试，具有积极的现实意义。惠城区将作为治安宣传服务活动示范区，为构建和谐惠州、平安惠州作贡献。
2.3 治安宣传志愿作用
治安宣传志愿者栽培和惠州警方对社会治安的综合治理以及构建和谐惠州、平安惠州工作中可以发挥以下几方面的作用：
（1）宣传作用：弘扬正气、传播见义勇为、助人为乐的时代精神，让社会文明、和谐的氛围进入良性的循环。在现实生活中，其实有相当一部分市民自己就有被偷或被抢的经历，也有的亲眼看到他人被偷或被抢，如果在此时，每个人能站出来，那怕只是大喝一声或是轻微的提示动作，也许会挽回损失、让不法行为止步。但由于种种顾虑，很多人不敢站出来，治安宣传志愿者组织就是要负担起带头人的角色，主要是通过多种渠道宣传，呼唤社会的正义，让越来越多的人敢于面对和随时注意保管好自身财物，从而让犯罪分子无法趁虚作案。
（2）引导作用：通过组织开展宣传活动，引导广大青少年群众加入到治安宣传队伍中来，为平安惠州做出贡献。
(3)桥梁作用：进一步增进公安机关与人民群众的沟通交流，不断提高群众对公安机关工作的认同感。形成充分理解、积极支持、主动配合的警民互动氛围，它促使群众靠近警察身边，警察走进群众心里，有利于警察深入群众中间，将“天网”编织得更紧更密更牢，从而更具实效地打击犯罪分子。
3、阳光公益抗洪抢险服务队
有这么一群人，当洪水肆虐，侵吞家园时，他们宁愿放弃工作，自愿组成一支抗洪抢险志愿者服务队前往大堤上，夜以继日地帮助父老乡亲转移财产，身入险境而不惧,这就是阳光公益抗洪抢险服务队的志愿者们。
洪水就是命令，抢险就是责任。记得有一次惠东某地发生水灾，这支小队伍，在队长紫云同志的带领下，步调一致、行动迅速，他们连续奋战，帮助村民转移财产，支援群众抢运物资，一趟一趟来回地奔波着，没有一人喊累，也没有一人抱怨。随着淮河水位的不断上涨，防汛形势也越来越严峻，为了保证这些村民的人身安全，志愿者们用准备好的小船将村民们送到安全的地方。虽然没有象一线抗洪队伍那样堵决口、堵管涌的英雄事迹，但他们坚守抗洪抢险岗位，从早到晚日夜服务在第一线。
4、阳光公益助学支教队
助学支教志愿服务队志愿服务方向：
篇二：中国企业走出去方式以及成功例子
中国企业走出去方式以及成功例子
1, 怎么样的中国企业才可以成功走出去？
中国企业对外投资始于2001年中国加入世贸组织（WTO）之后，开始规模不大，2002年和2003年还不到30亿美元。“入世”五年后，中国企业对外投资急剧扩大。最近四年来，中国企业每年对外投资都在600亿美元左右。“入世”十年来，中国企业对外投资累计达到3124亿美元。中国跨国公司已经成为全球成长最快的跨国公司群体。我们为中国跨国公司迅速成长叫好，同时，也深感其走向世界的道路之艰难。
四大挑战
“冷战”后全球市场逐渐形成，传统的跨国公司已经或正在转型为全球公司。它们适应经济全球化潮流，调整了全球战略，完善了全球管理和治理结构，强化了全球责任理念，从而大大提高了全球运营和竞争能力。相比之下，中国跨国公司刚刚走出国门，面临的是全球化时代新的竞争环境、新的竞争规则。中国跨国公司不得不从跨国经营一步迈向全球经营。
中国的跨国公司往往面临以下几个方面的挑战。
（1）缺乏适应全球化发展的投资战略
《2011年世界投资报告》显示，进入世界最大的100家非金融类跨国公司排名的跨国指数平均值约为60%；进入世界最大的发展中国家跨国公司排名的100家公司的跨国指数平均值高达52.1%。中国九家跨国公司入榜，它们的跨国指数平均值是24.5%。中石油的跨国指数还不到3%。这种情况说明，在全球范围内配置资产、全球市场份额占有和全球人才使用等方面，中国公司与先进的全球公司差距巨大。其根本原因在于缺乏清晰、长远的全球经营战略和全球配置资源的能力。
（2）缺乏适应全球化经营的管治结构
上世纪90年代以来，全球公司的跨国公司股权结构出现了变化，海外股东逐渐增加，国际持股比例不断攀升。在公司治理结构方面，很多跨国公司都建立了真正意义上的国际化的董事会；在管理结构方面，不少全球公司已经从过去的中心辐射式管理调整到全球网络式管理。这种管理结构在集权与分权间取得了有效的平衡和协调，能及时应对变化中的市场。
中国的跨国公司基本上还是以母国为中心辐射若干国家子公司的中心辐射式管理，很难适应高度复杂、快速变化的市场环境。
（3）缺乏适应全球化发展的责任理念
进入新世纪以来，全球公司强化负责任的商业行为，其承担的责任从过去的股东价值最大化，提升到包括股东、社会和环境责任在内的公司责任体系。这意味着，企业不仅为公司股东负
责，也为企业所处的社会和环境负责；不仅为企业母公司所在国的社会和环境负责，也对海外投资目标国的社会和环境负责，即承担全球责任。
企业的合规、反腐问题也越来越受到重视。它体现企业基本的商业伦理和文化，是企业的首要责任，是企业开展负责任的商业行为的基础。
走向世界的许多中国企业，努力按照负责任的商业行为标准开展业务，但是，也确有一些企业违规经营。有的中国海外上市企业因财务账目作假而被迫停牌或退市；有的企业负责人因违反当地监管规则而被追究刑事责任；有的企业涉嫌通过行贿获得订单，被世界银行列入“黑名单”；有的企业因为企业安全事故或环保问题，受到当地民众批评。
（4）缺乏在高风险地区投资的风险管控经验
中国企业在海外投资经营的过程中接连遭遇突发事件。2012年1月27日，中水电29名员工被苏丹反政府武装劫持；四天后，又有25名中国员工被埃及部落武装劫持。连续发生的海外工人遇险事件，使得中国企业在受冲突影响和高风险地区投资的风险凸显。甚至一些重大项目也由于政治矛盾而被迫停止。中国最大的海外水电投资项目中国电力投资集团在缅甸的密松大坝项目，即由于缅甸内部政治形势变化而在2011年9月底被暂停建设。
类似事件大都发生在“受冲突影响与高风险地区”，此类地区往往资源丰富，经济却不发达，亟待大规模开发。这类地区具有投资机遇，但其政治不稳和冲突不断，又给企业带来了极大的风险。由于过于依赖执政当局的支持，即只走“上层路线”，导致中国企业对当地的其他利益相关者的了解和重视不足，对投资所在地区的公共关系处理不善，使得中国企业及其员工很容易在地区冲突和政治矛盾中受到牵连。在高风险地区投资有效地控制风险，这已经成为摆在中国企业“走出去”过程中亟待应对的重要课题。
（5）成功之钥
中国企业面临上述问题多数是缺乏经验所致。中国企业真正大规模对外投资始于最近四年。时间这么短，变化这么快，对外投资遭遇诸多困难和挫折并不奇怪。问题在于如何正视面临的挑战，借鉴国际跨国公司的经验和中国成功企业的经验，创新对外投资的理论与实践。
近年来，不少中国企业实现了从“要我走出去”到“我要走出去”的观念转变。处在“要我走出去”阶段的企业往往是被动走出去，按照行政指令走出去或者随大流走出去；“我要走出去”的企业则是主动走出去，按照经济规律和自身发展规律走出去。在激烈的全球市场竞争中，只有后者才可能成功。
经过访问调查我们发现，在急剧增加的中国对外投资过程中，出现了一批成功的跨国公司。这些公司在全球市场竞争中按照企业发展自身规律创新了对外投资战略、对外投资方式、对外投资理念等。这些企业的实践提出了一个重要问题，即中国企业如何从“积极走出去”的良好愿望出发，实现“成功走出去”的目标。归纳这些公司的经验，我们认为，以下几个方面值得中国跨国公司在走向世界过程中借鉴。
（6）风险可控“走出去”
不少中国企业在受冲突影响和高风险地区的投资遭受挫折。高风险地区往往具有很好的商业
机会，但是，当地政府往往缺乏合法性或不具备代表性，缺乏平等的经济和社会机会，腐败盛行，两极分化。
成功的中国企业的做法告诉我们，在这些地区投资，首先需要对当地投资风险特别是潜在风险有足够的调查和分析，不仅要从当地政府而且要从当地非政府组织和与政府对立的反对派或者地方势力了解情况；不仅要与政府打交道，而且必须与非政府组织打交道。如果发现企业难以控制和化解当地潜在的风险，就应当理性地决定不在这些地区投资。反之，一旦决定和实施在这些地区投资，一定要按照负责任的商业行为准则做事。与当地政府交往尽力防范行贿受贿等腐败行为，做到合规经营；要与反对派、非政府组织以及地方组织交往，建立合作关系，实现利益共享；要开展社会责任投资，为当地民众带来利益。总之，努力做到与当地社会互利共赢，而不仅仅与当地政府或某些社会组织互利共赢。
（7）互利共赢“走出去”
随着经济全球化全面发展，中国企业对外投资面临的国际条件发生了根本变化。在战争、革命和对抗的年代，老牌跨国公司往往借助武力或者通过不公平交易掠夺资源。在当今和平发展与合作的新时代，跨国公司必须通过负责任的商业行为才能成功。中国跨国公司对外投资战略的制定和实施必须贯穿互利共赢的原则。
仅从本企业或者本国的经(转载自：www.xiaocaOfaNWen.com 小草 范 文 网:政治联盟成功案例)济利益出发对外投资，就难以被投资东道国接纳。企业对外投资战略必须贯彻互利共赢的原则。北大荒(600598,股吧)集团和新疆兵团在海外开发了数以十万亩的耕地。在实践中，他们认识到，解决中国粮食安全问题需要通过在海外种粮改善当地粮食供给来解决，要从全球粮食安全这个大系统来看问题。他们按照企业发展规律实施互利共赢的投资战略，为当地解决粮食，由此得到投资东道国的支持。从更长远和全局角度看，他们也在解决中国的粮食安全。
(8)相互合作“走出去”
全球化时代，跨国公司越来越注重合作竞争。他们合作开发新技术和新产品，合作建立全球产业链。刚刚走出国门的中国企业更应该强化相互合作，中国企业要相互合作，中外企业也要合作；不仅与制造业企业合作，而且与服务企业合作。
上工申贝2010年引入民营资本中捷股份(002021,股吧)公司对上工欧洲持股，在金融危机期间缓解了资金紧张局面，同时，为民营企业收购德国DA公司股份提供途径。上工申贝实现了国有资本、民营资本、外国资本三种资本的合作，从而开启了三种所有制企业合作的新局面，为整合不同企业的优势提供了可能。
通用汽车与上海汽车早有多年的合作，2009年，双方进一步在印度建立合资公司，借助通用汽车在印度的品牌、销售网络、两个整车厂和一个发动机工厂，在印度生产并销售由上海通用、泛亚汽车技术中心、上汽通用五菱主导开发的小型和微型车产品。两家公司由在中国国内的合作扩展到国外投资的合作，为上海汽车打开国际投资的大门提供了便利。
2008年2月，中铝集团携手美国铝业，合作收购力拓英国公司12%的普通股股份，并持有力拓集团9.3%的股份，成为其单一最大股东。此次并购被看成一种提高中国企业海外并购成
功率的新策略与新模式。
2008年9月，中联重科(000157,股吧)联同弘毅、曼达林、高盛共同收购意大利机械工程企业CIFA100%股权。中联重科一跃成为全球最大的混凝土机械制造企业。
这些经验表明，通过相互合作“走出去”，既可弥补中国跨国公司国际投资经验不足，也是化解国外抵制中国国企投资障碍的有效途径。
(9) 依法合规“走出去”
跨国公司之间的竞争已经从过去主要是硬件竞争上升到软件的竞争，从主要是技术、产品的竞争上升到公司责任理念和道德水准的竞争。先进的公司责任理念成为企业制胜的不可或缺的软竞争力。我们应当借助跨国公司强化公司责任的潮流，强化中国企业合规经营，从而提升企业的软竞争力。
中交股份公司下属一家子公司，被世界银行认定在海外项目中有商业腐败行为。该公司认真总结经验教训，建立了《海外业务合规管理办法》等九项制度以及配套操作流程指引，适应了世界银行等国际组织的合规要求。
俊安是一家以焦炭经营为主营业务的民营企业。俊安公司按照负责任的商业行为标准在泰国投资大型焦化厂，引进最环保的焦化技术工艺，在建设过程中严格保护当地环境；不仅注重环境保护，而且关注民意，与当地社区有效沟通，得到当地民众对项目的支持。
(10) 文化融合“走出去”
既然目标是互利共赢，中国企业就必须融入世界。融入投资所在国，关键在于企业文化的融合。这是中国企业走向世界面临的最大的挑战和成功的关键，也是中国企业成长为全球公司的最高境界。
2008年，中联重科收购意大利CIFA公司。三年多以来，企业实现全方位协同，赢得了意大利人民的认同。2011年1月，意大利总统把莱昂纳多国际奖颁给了中联重科。意大利人发现，中联重科不是“远征军”，也不是去为中国人新建“唐人街”的，而是和他们一起，让罗马大道更加舒畅和谐。中联重科认识到，中国企业要国际化就必须遵循国际规则，融入当地文化，做当地的企业。为此，要做到包容、共享和责任。
所谓包容，就是尊重、理解和主动适应。无论是技术合作还是重组并购，都需要跳出固有的思维去换位思考。想让别人理解，首先去理解别人，听懂当地的商业语言，以宽阔的胸襟去弥合东西方文化差异。中国企业出海远航，首先遇到的是东西方文化差异带来的障碍，而“包容”赋予我们的正是清除这种障碍的胸怀和学习能力。所谓共享，就是坦诚、开放、合作。
海外投资不是经济殖民，不是文化殖民，不是谁买下谁、谁征服谁，而是要在共同的愿景下，建立共同的利益体，实现共同发展。愿景的共享让目标一致，利益的共享让人心凝聚。共享、共创，才可共赢。所谓责任，就是企业走出去后，要在当地做一个好的企业公民，要在企业承担应尽的责任。
“包容、共享、责任”，实质上是一种海纳百川、成己成人的胸怀，这也正是中国的企业更好地走出国门所必须具备的软实力，是中国企业更和谐地融入世界产业生态的新姿态。
2，引入一个成功的例子
“走出去”十大成功企业案例：
（1）联想:并购IBMPC业务
2004年12月8日,联想用12.5亿美元购入IBM的PC业务,自此,位于全球PC市场排名第九位的联想一跃升至第三位。这次并购从品牌、技术、管理、产品、战略联盟和运营等各方面对于联想本身都有巨大的提升。并购后,IBM个人电脑业务的全套研发体系归联想所有,联想的采购和营销成本则由于借助了IBM原有的分销渠道得到大大优化。
=> 点评:联想的经验告诉我们,民族企业尽管在技术、管理等方面相比国外企业处于低位,但如果敢于抓住时机,取己所需,那么,借助这种品牌并购迅速上位也是未来中国企业迅速扩大海外影响的可取之道。
（2）海尔:居高临下,步步为营
2005年底,海尔在总裁张瑞敏制定的名牌化战略带领下进入第四个战略阶段——全球化品牌战略阶段。海尔“走出去”的主要特点是:经营范围——海尔自己的核心产品;发展进程——从创造国内名牌、国际名牌着手,到出口,再到跨国投资,渐进性发展;对外投资方式——以“绿地投资”即新建企业为主;跨国投资效果——成功率高,发展快。如今的海尔已在全球建立了29个制造基地,8个综合研发中心,19个海外贸易公司,员工总数超过6万人,2008年海尔集团实现全球营业额1190亿元。
=> 点评:拥有像海一样宏大目标的海尔,不仅伸开臂膀广纳五湖四海有用之才,更具备了海一样强大的自净能力。它有清晰的自我定位和战略方向,不断提升的创新能力和对市场的准确把握,是海尔如今不断演绎全球神话的筹码。
（3）吉利汽车:并购沃尔沃
吉利在成功实施以自主创新为主的名牌战略之后,开始了以海外收购为主的品牌战略。2009年4月,吉利汽车收购了全球第二大自动变速器制造企业澳大利亚DSI公司,使其核心竞争力大大增强。2010年3月28日,吉利汽车与美国福特汽车公司在瑞典哥德堡正式签署收购沃尔沃汽车公司的协议。
=> 点评:吉利作为我国汽车行业海外品牌战略的先行者,如果能安全度过磨合期,在实现技术资产有效转移和与工会达成一致上有所突破,真正掌控国际著名品牌,吸收一流技术,增强自主创新能力,就可以说中国汽车产业海外并购之路获得成功。
（4）奇瑞汽车:海外布局,辐射全球
奇瑞与其协作的关键零部件企业和供应商协同,和国内大专院校、科研所等进行产、学、研联合开发了研发体系,掌握了一批整车开发和关键零部件的核心技术。目前,奇瑞正全面推进全球化布局,产品面向全球80余个国家和地区出口,海外15个CKD工厂已建或在建,通过这些生产基地的市场辐射能力,实现了全面覆盖亚、欧、非、南美和北美五大洲的汽车市场。
=> 点评:奇瑞的“质量”和“技术创新”的武器使它成功突出重围,不仅得到越来越多国人的认可,也开始在国际舞台上崭露头角,与国际巨头们PK得风生水起。
(5) 北汽:收购萨博相关知识产权
2009年12月11日,北汽以2亿美元成功收购瑞典萨博汽车公司相关知识产权。北汽成功收购萨博技术,一是通过收购得到了先进的核心技术;二是通过收购取得了完整的质量与制造工艺体系,为产品技术的消化吸收和研发制造提供了有利条件;三是这次收购具有极高
篇三：成功的会展策划案例
成功的会展策划案例
第一章 市场调查与分析
第一节 成都市商业物业的现状及其发展势态分析一、成都市商业房地产的现状如果说2002年是成都商业地产的复苏年，那么，2003年是真正的“商业地产高潮年”。从去年开始的轰轰烈烈的旧城改造运动，给成都的商业地产开发带来了空前的机遇。大量的商业用地投入市场，加之商业地产开发的高额利润，使很多具备资金实力的开发商纷纷将目光投向高风险、高利润的商业地产，商业房地产市场异常活跃。商业地产的开发与投资呈现出蓬勃向上的发展之势，成为目前成都房地产开发的一大增长点。今年，更是有多个大型的商业项目推向市场，“天府汇城”、“新城市广场”、“时代广场”、“成都国际商城”等等。成都商业地产正在告别传统小打小闹的时代，使得商业地产步入一个规模化和品牌化发展的历史时期，市场竞争非常激烈。 二、供求状况据相关资料显示，2003年1-6月成都市累计完成房地产开发投资96.63亿元，同比增长35.2%；商品房施工面积1758.44万平方米，比去年同期增长27.0%；商品房竣工面积263.93平方米，同比增长37.5%，其中商业营业房竣工面积11.6万平方米，价值1.91亿元；商品房销售面积260.77万平方米，销售金额54.29亿元，其中商业用房销售13.34万平方米。商业用房销售大幅增长，说明我市商业地产开发正步入良性循环。今年1-6月五城区房地产市场供求关系发生了根本性转变，市场需求首次超过供给。市场供应面积为350.64万平方米，销售面积为353.04万平方米，供销比为0.993，供小于求这一状况有力的证明了成都市房地产消费市场强劲的需求动力，可以看出，成都市房地产业正处于一个高速发展的安全通道中。但相对于商业地产而言，由于旧城改造力度的加大，市场竞争将更加激烈，如果商业地产供求关系得不到平衡，对开发商和投资者来讲都有风险。 三、价格走势由于商业地产的竞争日趋激烈，大规模旧城改造带动了商业用房开发量的大幅度增加, 同时投资者对各商业地产项目的投资选择越来越谨慎，这些因素都在一定程度上影响着商业地产的价格走势。综合来看，商业房地产的价格出现了一定的下滑趋势。 四、市场预测商业房地产未来的发展趋势，对本项目的运作影响至深。根据相关资料及我公司对2002年全年和2003年上半年商业房地产发展的轨迹研究，初步预测： A、在未来两三年内，商业地产的开发会随着旧城改造而持续升温，市场供应量会进一步增加，但销售将趋于平稳；
B、商业地产的开发，已经从原始的配套型物业转变为一种新的市场形态，并已经形成了自己相对独立的市场空间； C、传统的商铺，其形式与内涵正在随着市场经济的发展而发生变化。随着商业环境的成熟和发展，商业地产的整体经营成为商业房地产开发的关键。从独立的商铺开发上升到整体经营是商业地产发展的质的变化； D、外资零售、娱乐、家居、餐饮业以及连锁商业的不断涌入，将带来一些新的商业地产物业类型，如SHOPING-MALL、OUTLET STORE，各类型超市、特色商业街等形态，注定商业地产还将会继续升温，并成为今后房地产市场的热点物业； E、“地产大鳄”与商业巨头联盟的全新开发模式，除以规模形成核心竞争力外，品牌店、旗舰店、主力店、直销点等相关商业运营资源的整合能力将不断提升； F、“文化”将成为商业地产发展的重要因素渗透到产品策划与经营过程中，“创新”将成为商业地产营销的主题； G、中、小投资者将成为投资客户群体的主流； H、市场分工越来越细，各个环节的专业队伍将加入商业地产的运作过程中。专业的、经验丰富的代理公司将在商业地产项目开发过程中发挥越来越大的作用。 第二节 区域环境分析一、区域环境概况本项目位于金牛区，金牛区东连成华区，北接新都区，西南与青羊区相接，东南与锦江区毗邻，西北与郫县连界，本区域是成都市北大门的快速通道，拥有为西南地区最大
的客运中心，连接成渝、宝成、成昆三条铁路枢纽的成都火车北站。优越的地理位置，使本区域成为成都市重要的商贸和物资集散中心，区域内商业、娱乐业、饮食服务业发达，物资供销网点星罗棋布，为发展多种经济形式、多种经营方式、多种流通手段的商业和旅游业提供了良好的条件。该项目处于金牛区的商业、政治、经济核心位置，有着其它项目无法比拟的区域优势。 二、消费市场分析本区域经过多年的发展，百余座楼盘和上万户的固定居住人群已使这一区域高度成熟。区域内聚集了大量住宅小区：光荣片区、祥和苑小区、茗苑小区、交大片区等和项目周边的西南交通大学、成都师范学校、成都铁路工程学校、树德中学等多所大中专院校师生以及项目附近中铁二局集团拥有的多家大型公司、集团内部人员共同构成本区域强有力的消费群体；加上成都国际会展中心的强大影响力，辐射、吸引全国各地参展人员，每年数以亿计的会展经济更是激活这一区域内各行业消费的强大动力。区域内的住宅社区雀起，聚集了巨大的消费群体。会展经济带动商圈发展诸多因素都对区域的商业设施、形态、配套等提出了更高的要求，而区域内的商业物业目前基本上是以社区商铺的形式出现，故商业业态急需调整和完善。 第三节 项目区域内相关物业调查分析项目隶属金牛区，位于成都市西北部，与成都市的其它区域相比，商业物业发展势态相对滞后。项目附近只有成都国际会展中心、人民商场会展超市等少数几个商业项目，其余商业物业都还是沿袭着老式的传统商业格局——沿街为市。成都国际会展中心是成都市人民政府的重点项目，由美国加州集团和成都市人民政府共同投资14亿元人民币建成。共占地150亩，总建筑面积达21万平方米。拥有2个大型室内国际展馆，总面积5.5万平方米，可提供2400个国际标准展位，同时还拥有1.3万平方米的露天展场，是集展览、会议、酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的国际标准展馆。据调查了解，成都每年成功举办全国性或具有世界影响的展览75个，每年净展出面积为45万平方米，观众人数达160余万人。参观展览的人流潜在着对吃、住、行、游、娱6大行业的巨大消费需求，能为当地财政至少增加100个亿的收入。会展中心具有四个显著特点：它是一个新兴的朝阳产业，具有广阔的发展前景；它是一个无污染的高效行业，投资收益率保持在20%以上；它是一个带动作用很强的行业，可以发挥1：9的乘数效益，即会展收益一块钱，可以带动其它行业收益9块钱；它是一个人流集散地，有很强的吸引力。因此，它不仅是成都市民关注的焦点，更是全省乃至全国关注的焦点。人民商场会展超市坐落在会展中心内，占会展中心2、3层共1.4万平方米作为卖场。2层主要经营服装、手机、小家电、超市；3层主要经营电器类。由于该商场属于老式传统型商场，在规模、外观、内部环境、装修设施设备及货物陈列和服务质量、经营理念都存在严重的不足，现阶段已明显不能满足这一区域的消费需求，已呈现落伍之态。因此，该商场人气稀少、经营惨淡。商场与底层的服装销售区以店中店的形式出现，人气显然不足，虽然增加了餐饮，但还是不能达到聚集人气的目的。以目前消费习惯来分析，现代消费者喜欢在有购物环境、装修档次较高、服务质量优越的地方消费，更能增强消费者的购物欲望，刺激消费。人民商场会展超市的现状与会展中心整体规模极不协调，严重地影响了会展中心的形象，它必然将被其它大型商场所替代。第四节 项目区域市场的相关数据分析一、项目区域商业经营状况及租金价格分析 1、经营业态项目区域各类基础配套和生活配套设施齐备，金融、证券、政府相关职能部门等机构环布四周，项目周边的商业物业除“人商会展超市”外基本都以临街铺面的经营方式为主。现以包围项目四周的四条路来作一个综合经营业态分析：沙湾路经营业态主要是以餐饮、服装、日杂百货、鲜花店为主；为民路经营业态主要是以房屋中介公司、美容美发为主；金沙路主要是以房屋中介、五金、日杂的经营业态为主。现为民路与金沙路交汇口正修建一休闲广场，共占地6亩，预计2004年1月1日完工。目前，政府规划的为民路将建设成商业步行街，以后将取缔车辆行驶；光荣北路经营业态主要是以百货小超市、五金、房屋
中介公司为主。综合四条道路经营业态，我们得出下图： 该项目所处区域的经营业态：服饰35%、餐饮30%、百货15%、五金10%、其它10%。 2、项目区域市场租金价格分析：街道名称 最高价 最低价沙湾路 350元/㎡ 100元/㎡会展中心（底层） 300元/㎡ 70元/㎡金沙路 120元/㎡ 60元/㎡为民路 80元/㎡ 40元/㎡光荣北路 100元/㎡ 40元/㎡通过对项目周边经营业态及租金价位的调查分析后，我们得知项目周边商业形态较传统、原始；商铺出租率高达98%，出租率较高，空置率很低，商业经营氛围浓厚，区域商铺的租金可为本案营销定价作市场参考，这些都为本项目的成功运作提供了有力的市场依据。 第五节 区域内规划发展金牛区委、区政府下属的成都国际会展商务建设开发有限公司，已经对会展商务圈的建设作出了详细的规划。金牛区所作的会展经济圈规划，将以会展中心为依托，以会展产业为龙头，吸引营销、保险、金融、电信、信息咨询等机构和国际知名企业入驻，成为名牌公司汇集、知识信息资本密集、具有规模效应与集散效应优势的区域。按照金牛区提交给市政府的规划方案：会展经济圈将以会展中心为中轴，东至金沙路，西接二环路，北到沙湾路，总占地面积约430余亩。金牛区还建议，将营门口立交桥沿二环路至沙湾路口约800米长的路段，等距离平行向外延伸至交大附小区域，纳入会展经济圈控制性规划的范围。目前，会展经济圈建设已投入2亿元资金进行拆迁，预计5年内完成会展经济圈的建设目标。今后经济圈将由五大板块组成：商业综合区——大型商场、商业楼、办公楼，占地47亩；会议展览区——由原成都国际会展中心和扩建展览馆组成，占地33亩；商务办公区——商务、办公、商场、餐饮娱乐和专卖店，占地72亩；商务住宅区——公寓、住宅、学校，占地36亩；市政配套区——商务楼、地下停车场、绿化广场等等，占地46亩。如此庞大的现代会展经济圈在西部是绝无仅有的，它最少要辐射300万人的工作、居住、消费的范围。
第二章 项目商业业态定位分析
第一节 初步运作思路的提出纵观整个成都市的商业物业，不同的商业楼盘竞相开发，形成了百家争鸣、百花齐放的局面，业内称2003年是成都的商业地产年，市场竞争异常激烈。但大多数项目的运作模式、推广手段都日趋同质化，没有自己的特色和个性，欠缺物业自身价值的支撑点，缺少新理念的支持，从而难以实现可持续发展，无法给投资者足够的投资信心。这种市场现状对本案来说，既是一种挑战，又是一次机遇。通过我公司对本案区域环境和市场状况的初步了解，本案处于会展经济圈内，而会展经济是一个附加值很高的新兴产业。目前，区域内只有人民商场，会展超市这一稍大的商业卖场，该商场无论从产品、经营、规划、品牌和管理等方面都已明显落后。因此，本案商场的崛起，是具有替代并成为该商圈领头羊的重要作用，本项目的运作思路应是依托于会展经济，充分利用会展经济的连动效应，创造出符合会展经济圈发展的产权式品牌综合商场。本案处于会展经济圈中心地带，已具备良好的市场环境，其强势的市场资源是本案运作必须进行有效利用的优势，将其区域价值在本案个案上进行有效叠加，将其未来升值空间及商业价值得以充分利用，最大化地创造出项目开发的经济效益。如何整合资源、创新营销、准确有效的将项目的产品定位、经营定位、销售定位有机结合，使本案在市场竞争中脱颖而出，获得投资者青睐、市场认同，获得良好的销售业绩，便是本案营销操作思路的核心和终极目的。 第二节 具体策划思路一、本案价
值的超越本项目运作要实现两个层面的超越：第一层面的超越为：超越常规性价值和投资价值（产品功能价值的超越）。第二层面的超越为：象征性、标志性的附加价值（内涵及灵魂性的超越）。本案的战略目标不仅要超越第一层面的核心价值，还要达到具备第二层面的核心价值，即本案不单单是满足于一个常规性的物业，而是应达到具有区域代表性的商业物业，使本案成为区域商业龙头。 二、本案经营定位——综合性品牌百货商场综合商场是围绕着某多种类别商品展开的终端服务，强化了消费者特定的购物意识。这种商场将不同种类的商品集中起来，比较容易塑造出商场的个性，加上经营商自身的经验和品牌，给消费者提供一种舒适的购物环境，使购物成为一种消闲，就一定能增加顾客的购物兴趣和欲望。综合商场以区域人口为主要消费对象，客流量是它的生命线。综合性商场的客源是由购物、休闲、旅游三部分构成的。一般情况下各占1/3，但由于休闲、旅游者也存在即兴购物。因此，实际购物人数会适度提升。综合商场不仅要配以齐全的商品种类，完善的设施，上乘的服务，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动场所。顾客既可在里面购物、就餐、游乐，也可消除顾客的疲劳，延长顾客的停留时间，增加商场的营业额。 三、产权式综合商场运作核心所谓产权式综合商场的经营理念，也就是三权分离的原则，是开发商通过对其所开发的物业进行产权销售，获取合理的开发利润；而产权拥有者（投资者）在一定时间内（5年、10年、15年或20年）只是一种纯投资行为，通过购买物业的产权，再将其租赁给经营管理者，而获得相对长期稳定的回报，经过经营者的潜心经营，逐渐增加物业的附加值，随时间的推移而逐渐扩大物业的价值空间；经营者则利用物业的各种优势和经营者自身专业的经营理念，通过购物中心的经营运作，获取丰厚的经营利润。这种将三者的共同利益集中在同一物业上，以不同方式完成各自的参与过程，将三者的利益共同点以营销的形式形成一个完美的组合，从而实现各自利益的过程即为“产权式商场”运作模式。 四、具体操作办法（1）、首先引入一家知名品牌的经营商在该物业内开展经营活动，其物业主要是通过租赁的方式让经营商实现整体统一的经营管理，经营者只面对开发商（或借用其品牌，由另外的经营管理公司负责招商、管理）。（2）、开发商将已租赁出去的物业分零销售给若干个投资者，通过分零销售的方式来回收投资和实现其开发利润。（3）、作为投资者来说，在一定时间内只拥有物业的产权并将自己购买部份的物业由经营管理公司统一租赁给经营商，从经营商所付给的物业租金中来回收投资和获取相对长期稳定的投资回报。在经营商的租赁期限满以后才能真正拥有已经增值的物业。在本项目的营销运作上可以采用该策略：首先引进一家具有较高知名度的品牌经营商作为本物业的主体，来完成对项目的整体经营管理，并负责对商场的经营活动统一运作。将本项目的永久性产权分零销售给若干个投资者，将从经营商那里收取的租金作为投资者的回报返还给投资者，并在回报比例和方式上创新，以体现本案的保障性和稳定性；从售房资金中预留专用回报基金（风险基金），用于弥补经营收益不足支付投资回报或出现一些意外和风险时的专项开支。 “产权式商场”运作成功的核心关键在于该物业前期的招商工作，能否引入一大型知名品牌经营商家，将直接影响到该物业下一步工作流程——销售定位，对整个物业的运作成败至关重要。因此，我们必须对成都各大主要主力经营商进行深入的调查分析，并从中借鉴、发现本案的经营业态定位。 第三节 我们对成都市零售店发展经营消费趋势分析一、对成都市零售商场的分析百盛 北京华联 伊藤洋华堂 家乐福 好又多 普尔斯马特本地人与外地人消费比例 60：40 55：45 50：50 80：20 90：10 90：10 消费档次 中高档 中档 中高档 中档 大众 中高档阶层 白领 工薪 白领 不受局限性阶层各消费群都有 大众消费群体 会员卡消费属成功人士经营状况 良好 好 良好 良好 好 较好经营面积（㎡） 20000-40000 20000-50000 20000-30000 10000-20000 6000-8000 10000-30000 人口覆盖率（万人） 100-300 100-200 80-150 60-100 40-80 60-100 二、品
牌商场对行业发展趋势充满信心的依据 1、宏观经济环境支持零售业发展 2、各零售商差异化的市场定位（错位经营），能吸引区域内不同层次的消费者 3、各零售商对所处区域消费人口情况的深入了解 4、各零售商抢先占领了良好的地理位置 5、各零售商良好的管理体制三、对上述商场经营业态分布的数表详细分析 可以看出，在地上1F，以选择性较强的、高利润的珠宝、皮具类和化妆品类经营为主要业种。 2F、3F应以女性男性服饰类经营为主的楼层 4F应以家电经营为主的楼层、附带居家用品 四、对本项目裙楼部分的经营建议通过对上述商业物业的详细分析建议本项目裙楼部分应定位成会展经济圈的高档品牌百货商场； 该商场内部的经营分布定位大致如下：楼 层 经 营 定 位 经 营 种 类地下一层 小型超市 熟食、副食、水产、冷冻食品、粮果糕点、洗涤用品、生活用品地面一层 品牌百货商城 化妆品、金银珠宝、精美箱包、妆饰用品皮具、钟表、男女皮鞋地面二层 品牌男装、童装、儿童玩具、各种品牌内衣、男士服装、洋快餐、地面四层 床上用品、居室用品、家庭饰品、厨具、餐具、办公用品、新潮家电、体育用品 第三章 项目可行性分析 第一节 项目概要项目位于成都市沙湾路6号地块，三面临街，属于成都市会展商业区。地块与沙湾路相邻，与金牛区人民政府相对应，距成都市国际会展中心一路之隔——背靠金沙路高尚住宅小区“懋园”小区与智业公寓。项目地块方正，总用地面积25亩，净用地面积22亩，地上商业4层，总建筑面积17032平方米，地下负一层也可作为商场的卖场，商场的上边是24层的写字楼，负二层为停车场。停车场面积10951.2平方米，大小车位300多个，东北面规划设计3650.4平方米的广场，设置下沉式广场900余平方米。项目通过塔楼与裙楼的配置关系，突显现代化的建筑风格。利用东北面规划的广场空间，设置城市景观广场，辅以喷泉、雕塑等，形成开放空间，减低环景拥挤的视觉效应。本项目用地性质属于成都市会展商业区的唯一一块商业用地。因此，在规划设计上充分体现了物业的现代气息，为城市商务、会展来客和各阶层人士休闲的首选环境，并将其打造成为区域内标志性建筑。 第二节 项目定位依据
一、市场依据从成都市整体商业布局来分析：春熙路、盐市口、天府广场、骡马市作为成都传统的商业圈，占据着成都核心位置——市中心。城南作为成都市城市副中心，正逐渐演变成集商业、政治、居住于一体的核心区域，已建成和正建的大型商业物业有“大世界商业广场”、“天府汇城”。二环路沿线现也正发生翻天覆地变化，普尔斯马特——家乐福——伊藤洋华堂——麦德龙超市——国美——欧尚锦江购物中心等共同构成了二环商业圈，这一趋势还有外延之势。本项目位于会展中心，该区域仅有的商业——人民商场已逐步衰落，难以满足区域消费需求。用市场发展的眼光来看，迫切需要一个大型品牌商业来填补区域内的空白，本项目以准确的定位出现可以适时填补这一缺口，顺接二环沿线商业演变形成一条完整的成都市环形商业链。 二、经营依据：本项目商业部分引入一家知名品牌经营商入驻该物业进行统一经营管理，能充分利用该经营商的成功经验，良好的管理体制，准确的市场经营定位，多方面的进货渠道和强大的品牌号召力，吸引众多消费者，把会展商圈建设成为西南地区标志性商业集散地。