20l5农村宅基地纠纷案例

篇一:邻里宅基地纠纷调解案例

邻里宅基地纠纷调解案例

土地是人类重要的生产、生活资料,而宅基地则更是人民群众基本的生存条件之一,这在广大农村显得尤为重要。“农村工作两台戏,计划生育宅基地”,这句话反应出长期以来宅基地问题在农村工作中的重要性。一直以来,宅基地问题是农村社会各种矛盾的焦点和诱发不稳定因素的导火索,是我国农村生产生活中最复杂、最棘手的问题。随着《中华人民共和国土地管理法》的深入实施,人们运用法律武器依法保护自己宅基权利的意识明显增强,广大农村因宅基地使用引起的纠纷时有发生。这些纠纷如若处理不当,轻则影响邻里关系,重则往往矛盾激化,由简单的宅基纠纷,演化成治安案件、行政案件、甚至酿成刑事案件,严重影响了社会治安稳定、经济繁荣和正常的生产生活秩序。

案例:2010年3月20日,下镇镇毛宅村前坞地方陈左云因需在土名搭凸背处建造住房,对陈左形等户的道路出入有所障碍引起纠纷,现经镇综治办、土管所、派出所、毛宅村委会及当事双方代表共同协商达成如下调解:

1、陈左云建房基地属座西向东,所建范围北面长9.25米,西面长11.7米,东面长8.2米,自东面南角起往西长5.3米内距陈兴泉围墙墙6.3米。

2、陈左形等户自愿付出陈左云基地转退为出入路补偿费计人民币捌仟元整,双方签协时补偿款当接交接清楚,各无异议。

3、往后陈左云所退出的空埂,只能作埂路出入,而不得设置任何障碍物。

通过此事件的调解与处理,我深有感触:

一、宅基地纠纷的起因

(一)农民宅基地私有观念思想残余。数千年农耕社会对土地的依恋深深地积淀在农民的意识深处,虽然我们国家已将农民耕种的土地和宅基地收归集体所有,但在农民内心深处,仍将宅基地作为私有财产看待,他们把宅基地看成是自己的安身立命之所,与自己的切身利益、家庭利益紧密挂钩,一旦发现自家宅基地被他人侵占,便“奋起抗争”,以对宅基地权利的维护来维系其社会地位。因此,在建房时,村民们寸土必争,互不相让,以至引起纠纷。

(二)经济利益的驱动。随着农村经济体制改革的不断深入,国家和政府在逐步加大对农业的各项投资建设,涉及农村和农业的政策也逐渐向着农民利益倾斜,因此在相当长的时间内,农村土地的增值成为必然。面对诱人的经济利益,以前的一些不太明显的纠纷浮出水面,而另一些人对他人的宅基地动起歪脑筋引发纠纷。

(三)村镇土地规划管理的不到位。虽然各乡镇均设立了土地规划管理部门.但对农民建住房的行为没有按照规划方案进行监督,使农民建房的随意性较大,建房时抬高宅基地、改变房屋座向等影响排水、出入通行的现象较为严重,以致产生纠纷。

二、宅基地纠纷的调解艺术

如何妥善解决现实生活中的宅基地问题,建设社会主义和谐新农村,对于综治办和国土资源工作者来讲,既是职责所系,也是构建社会主义和谐社会的客观要求。实践已经证明,在多数宅基地纠纷处理过程中,不能单靠某一个法律、法规来解决,这样有时不仅无助于纠纷的妥善解决,甚至还会引发新的不稳定因素。我们需要综合利用法律法规来解决宅基地纠纷。我在实践中总结出了农村宅基地纠纷处理的原则:在法律和政策的框架内,站在维护人民群众的根本利益和确保社会稳定大局的高度,以调解处理为目标,以行政的、法律的手段为保障,通过深入细致的群众工作,包括运用心理学知识,化解矛盾,

消除积怨,最终实现宅基地纠纷的妥善解决。

土地权属争议的调解是门艺术。工作人员不仅要掌握必备的业务知识和社会经验,了解当事人的心理,更要讲究恰当的方法和技巧。这就需要国土管理的工作人员在日常工作中不断创新,总结更多有效的方法。

(一)要找准问题的症结。综治工作人员不仅深入争议地块的一线,而且要“沉到底”,通过现场察看,走访当事人、村干部、邻居以及相关群众,掌握第一手材料,并善于从调查材料中提取线索,找准症结,查清来龙去脉,弄清事实真相。这样才可以正确把握解决纠纷的切入点,做到有的放矢。

(二)要拉近情感距离。宅基地纠纷,除个别外,多数属于历史遗留、久拖未决的“疑难杂症”,在长时间无休止的争强斗气中,互不相让,争议双方积怨颇深,特别是涉及个人利益的更是这样。在调解过程中,当事人常常会把综治和国土工作人员视为对立面,或强词夺理,或胡搅蛮缠,或歪曲事实,或以偏盖全,甚至拒不配合。遇到这种情况,调解人员要不急不躁,善于利用当事人的亲戚、同学、朋友、单位领导、乡邻等各种社会关系进行协调和沟通。任何正常的人都是有理智、有情感的,关键是我们如何去利用。人们常有这样的经验:感情抵触时,一点水也揉不进去;感情好了,说啥都行。这话虽然不科学,但说明一个道理,做好纠纷调解工作,必须先融洽感情,才能起到事半功倍的效果。

(三)要营造氛围。适时、适度运用法律武器,能营造出良好的调解氛围。所谓调解,就是一个化解矛盾纠纷的过程。这个过程很少一帆风顺。面对当事人提出的许多不适当的要求和不切实际的愿望,调解人员既不能当和事佬,各打30大板,也不能一味的迁就和纵容,要学会运用法律武器,适时举出当事人的行为将造成的严重后果,或

列举类似的案例以促使其恢复理智,以正常的心态来处理纠纷。这里需要注意的是,工作人员在调解过程中利用法律武器,务必要把握好时机、场合适度,避免将矛盾激化。有时还得学学程咬金的“三板斧”,学会保护自己,在场合混乱、矛盾激化的情况下可暂时采取回避,理顺思路,待场面、情绪稳定后再介入,再接触。

(四)坚持“五心”原则,赢得理解与主动。在宅基地纠纷的调解过程中,工作人员应坚持做到“五心”,即耐心、诚心、公心、责任心、还有一点疑心。如果说耐心、诚心、公心、责任心是水,那么求得的理解和信任就是其浇灌出的鲜艳之花。“一点疑心”也是设计师为力求争议这个“作品”的完美处理,为走司法化处理之路作空间上的预留。

篇二:宅基地使用权纠纷法律归纳

本文系《物权法规范与指导案例适用集成》系列推文之二。《物权法》中关于宅基地使用权的规定共有四条,分别规定了宅基地使用权的权利内容,宅基地使用权的取得、行使和转让以及宅基地使用权的消灭和宅基地使用权的变更、注销登记等。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式,是新中国成立以来在中国土地政策基础上形成的一个固有制度。本文集合了涉及宅基地使用权纠纷的27条法律规定、5个指导案例和14条裁判规则。

作者:徐忠兴(作者授权转发)

来源:ilawyer(xzx-lawyer微信公号)

一、宅基地使用权的权利内容

【法律规定】

1.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日):第一百五十二条。

2.《中华人民共和国宪法》(2004年3月14日修正):第十条。

3.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修正):第二条、第八条、第六十二条。

【裁判规则】

1.宅基地使用权仅指农村的宅基地使用权。

广义的宅基地使用权包括城镇宅基地使用权和农村宅基地使用权,但城镇宅基地使用权属于历史遗留问题,现实中已经非常少见。《物权法》规定的宅基地使用权只是针对农村的宅基地使用权,即是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用的权利。

规则索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第455页。

2.宅基地使用权的主体是特定的农村居民。

作为宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员,同时,特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权,农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。

规则索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第456页。

3.宅基地使用权没有期限的限制。

不同于建设用地使用权和土地承包经营权,宅基地使用权没有期限的限制,即只要宅基地使用权人活着,就始终享有依法取得的宅基地使用权。

规则索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第460页。

二、宅基地使用权的取得、行使和转让

【法律规定】

1.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日):第一百五十三条。

2.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修正):第六十二条、第六十三条、第六十五条、第七十七条。

3.《中华人民共和国担保法》(1995年6月30日):第三十七条。

4.《中华人民共和国妇女权益保障法》(2005年8月28日):第三十二条。

5.《最高人民法院关于李理河与潘继伙宅基地租赁纠纷一案的批复》(1985年11月21日 〔1985〕法民字第11号):全文。

6.《最高人民法院关于郭玉兰与任秀梅宅基纠纷案的电话答复》(1986年10月30日 〔1986〕民他字第31号):全文。

7.《最高人民法院民事审判庭关于董文忠与郑明德宅基地纠纷案的电话答复》(1988年11月30日 〔1988〕民他字第48号):全文。

8.《最高人民法院民事审判庭关于翟忠元与巴彦淖尔盟运输公司宅基地纠纷案的电话答复》(1989年11月7日 〔1989〕民他字第34号):全文。

9.《最高人民法院关于任惠温与任乡锁地基纠纷一案如何处理的复函》(1992年7月6日 〔91〕民他字第61号):全文。

10.《最高人民法院印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》(2008年12月3日 法发〔2008〕36号):二、(二)。

11.《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(1999年5月6日 国办发〔1999〕39号):第二条。

12.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(2004年12月24日 国发〔2004〕28号):二、(十)。

【指导案例】

1.马海涛诉李玉兰农村房屋买卖合同纠纷案(北京市第二中级人民法院〔2007〕二中民终字第13692号)

裁判要旨:宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。城镇居民购买农村房屋的合同标的不仅是房屋,还包括相应的宅基地使用权,该买卖合同无效。因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。出卖人对合同无效负主要责任的,应当赔偿买受人的信赖利益损失。

案例索引:见李馨:《城镇居民购买农村私有房屋的合同无效》,载最高人民法院《人民司法·案例》2008年第10期(总第549期)。

2.陈忠进诉杨立志腾房纠纷案(江苏省南通市中级人民法院〔2009〕通中民一终字第0087号)

裁判要旨:农民与非本集体经济组织成员在宅基地上共建住宅时,往往约定房屋产权分配份额。但由于政策禁止非本集体经济组织成员取得宅基地使用权及地上房屋,共建人中只有本集体经济组织成员一方能取得宅基地使用权证和房屋产权

证,另一方对房屋的权利则处于不确定状态。我国的法律、行政法规并未禁止非本集体经济组织成员取得宅基地上房屋,因此,此类共建合同应认定合法有效,其应能取得共建房屋分得份额的所有权。

案例索引:见周舜隆:《农村宅基地上共建房屋的产权归属》,载最高人民法院《人民司法?案例》2010年第22期(总第609期)。

3.王淑琼诉钟凤娇、海南明发实业开发总公司、陈明宅基地使用权纠纷案(海南省海南中级人民法院〔2005〕海南民再终字第19号)

裁判要旨:政府将宅基地补偿给房地产开发公司,并允许房地产开发公司自行出售该宅基地, 在此基础上,房地产开发公司与买受人通过签订合同的方式将该宅基地转让的,该行为合法有效。买受人支付转让款后,房地产开发公司未能依约办理宅基地使用权证的,应当向买受人返还转让款及利息。

案例索引:载最高人民检察院民事行政检察厅编:《人民检察院民事行政抗诉案例选》第十集。

4.汪增恒诉贺显贵农村房屋买卖合同纠纷案(重庆市第二中级人民法院〔2011〕渝二中法民终字第1026号)

裁判要旨:农村房屋买卖双方虽属不同村民小组,但属同一农村集体经济组织成员。该同村不同组的村民之间签订的农村房屋买卖合同井未违反法律、行政法规的强制性规定,依法具有法律效力。

案例索引:载《人民法院报》2012年1月5日。

5.孙德林诉赵振江农村房屋买卖合同纠纷案(北京市石景山区人民法院〔2008〕石民初字第3804号)

裁判要旨:城镇居民购买村民私有房屋已有二十多年的历史,购房合同在当时已经政府房地产管理部门审核井登记备案。买受人已经对房屋进行了翻、扩建,原房屋已不存在,出卖人主张确认买卖行为无效并由买受人返还房屋已无法实现,从尊重历史、照顾现实出发,该买卖行为有效。

案例索引:载国家法官学院编:《中国审判案例要览》(2009年民事审判案例卷)。

【裁判规则】

1.宅基地使用权人不得以出卖、赠与、入股、联营等方式处分宅基地。

宅基地使用权人应依法使用所占有的宅基地,但宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人,宅基地使用权也随之转移,但宅基地使用权不得单独转移。农户迁出、死亡或放弃宅基地使用权时,宅基地所有权人收回宅基地使用权,宅基地使用权人所占有的宅基地被国家依法征用后,可取得补偿。

规则索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第460页。

2.本集体经济组织内部允许宅基地使用权转让。

虽然法律和政策原则上禁止宅基地使用权的转让,但相关的规定主要是针对城镇居民购买农村房屋或宅基地的情况。《物权法》第一百五十五条规定已经明确了宅基地使用权可以转让。转让宅基地使用权,必须同时具备以下条件的:(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(3)受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为须征得本集体经济组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的住房一并转让。

规则索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第461—463页。

3.宅基地使用权不得抵押且在宅基地上建造的房屋也不得抵押。

《担保法》明确规定宅基地使用权不得抵押。既然法律已有明确规定,则无论在集体经济组织外部,还是集体经济组织内部,均不得将宅基地使用权用于抵押。而且,不仅宅基地使用权不能抵押,在宅基地上建造的房屋也不能抵押,否则由于存在宅基地不得抵押的法律规定而使房屋的抵押权人不能实现房屋的抵押权。实践中出现以农村房屋或宅基地使用权作为抵押的,应当认定为无效。

规则索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第462页。

4.处理宅基地使用权转让纠纷应当把握的原则。

在下列情况下,转让农村住房或宅基地使用权的,应当认定为无效:(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的,因违反国家有关规定,应认定无效;(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的,因不具备宅基地使用权人主体资格,应认定无效;(3)《土地管理法》规定,取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准,擅自转让农村住房和宅基地,未征得本集体经济组织同意的,应认定无效;

(4)向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的,因违反了集体经济组织的成员权属性,应当认定无效;(5)受让人已经有住房,不符合宅基地分配条件的,应认定无效。

规则索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第462页。

5.宅基地使用权原则上不得单独出租,在不改变宅基地使用权用途的情况下,可以认定农民出租房屋的行为有效。

宅基地使用权能否出租,法律和有关政策并无规定,但是基于宅基地使用权是供农民建造房屋及其附属设施之用,原则上,宅基地使用权不得单独出租。鉴于士地管理法规定农村村民可以将房屋出租,因出租并不发生房屋所有人和土地使用权人主体的改变,在不违反法律和国家有关规定的宅基地使用权用途的情况下,可以认定农民出租房屋的行为有效。但因出租人无住房而要求解除租赁关系的,应予准许。

规则索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第463页。

6.宅基地使用权不能继承。

公民对宅基地只有使用权,而没有所有权,即宅基地不属于我国公民的个人合法财产,不能继承。但是,在宅基地之上建造的房屋,属于公民的个人合法财产,可以继承。根据我国实行的“房地一体主义”原则,凡是房屋产权合法转移的,宅基地使用权也随之转移。同时,根据继承法的法理,不应当对继承人的主体资格进行限制,也就是说,不论继承人是否为本集体经济组织成员,都有权继承。 规则索引:见杜豫苏主编:《物权纠纷裁判依据新释新解》,人民法院出版社2014年版,第310页。

7.农民向城镇居民转让宅基地使用权或者其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为,应当依法确认无效。

现行法律包括《物权法》在内都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定,因此裁判时就需要适用国家政策。而国家政策禁止城镇居民在农村购买宅基地或者房屋。司法实践中对于宅基地使用权的转让问题需区别对待:对农村村民之间的转让可以根据情况有条件的允许,但需完善相关的登记、公示制度以保护各方利益;而对于将宅基地使用权转让给城市居民的行为则应严格禁止,认定买卖合同无效,不应受到法律保护。

规则索引:见全国民事审判工作座谈会文件:《坚持司法为民,坚持司法和谐,椎动公正高效权威民事审判制度建设》(2007年4月9日),裁最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2007年2集(总第30集),第57—58 页。

三、宅基地使用权的消灭

【法律规定】

《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日):第一百五十四条。

【裁判规则】

1.宅基地被依法收回的,宅基地使用权人有权获得补偿或重新分配宅基地。 《物权法》第三编关于用益物权的一般规定中有“不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,应当给予合理补偿”的规定,因此,确因国家建设需要,或者乡村公共设施和公益事业需要,可

20l5农村宅基地纠纷案例

以收回农户的宅基地,但应当对宅基地使用权人重新分配宅基地,因收回而给农户的房屋及附属设施等造成损失的,应当给予合理补偿。

规则索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第464页。

2.重新分配宅基地须严格掌握条件。

篇三:土地纠纷案例

同学们,谁能帮我解决分析,一下一个土地征用和房屋拆迁的案子.

是我的一个亲戚家出现了拆迁纠纷

具体我所了解的情况是:

我那个亲戚村是在城郊,这里的政策是征用土地和房屋,政府会在另外一个地方开辟一片农民新村的宅基地给被征地农民,同时原被拆迁的房屋按政府标准补偿现金.按有关文件标准执行。宅基地的补偿是这样的:如果一个户里有三口以上的人,那可以补偿到125平的宅基地,如果一个家里只有两口以下的人,只能补偿到90平;如果是孩子,满23岁,可以单独补偿一个90平的宅基地。

我亲戚的妻子是外省人,她是二婚,之前与前夫有一个儿子,已经满23岁了,不是浙江省。然后我亲戚他有一个女儿,是从外省领养,暂时也没有办理浙江户口。那个时候征用前,如果是我亲戚和他老婆两个人的话,只能分到90平的宅基地,为了多争取利益,当时他们想到两个方法:

1、把领养的女儿的户口迁入本村,这样一家三口就可以分到125平的宅基地.

2、把我亲戚的老婆在外省的儿子户口迁入本村,因为她儿子23岁,这样就可以分到两个90平的宅基地,加起来是180平。

然后,最后的做法是第2种方法.

现在纠纷的就在我亲戚的老婆在外省的儿子的90个平的宅基地。从法律上讲,现在这块宅基地的户主是亲戚的老婆在外省的儿子,但是现在对这块地的权属以及带来的收益,大家起了纠纷:

1、我亲戚的老婆认为,这块地是她外省的儿子的,所以,理所当然这这块地收益应该属于她和她儿子.

2、我亲戚认为,这快地的名字虽然写的是他的老婆在外省的儿子,但是当初是牺牲了他的养女(才5岁)的利益才换来的这块土地,况且当时办理户口迁入的时候需要我亲戚的同意以及全村认得签名才可以,并且手续相当烦琐.我亲戚也认为这块地是可以给他带来收益,才允许他老婆在外省的儿子户口迁入本村,因此现在收益要平分起码.

然后,还有补充一点就是,在我们这里的话宅基地在小范围内允许被交易,由于地段不错,这里的90平的宅基地如果转让给其他人,可以换来70万左右的收益。

有什么办法能帮我亲戚追回最大可能的收益呢?