篇一：浅谈土地储备
浅谈土地储备
土地储备是在我国国有企业改革、土地市场化发展、土地使用制度改革等背景下创立的一项土地经营管理创新制度，它以规范土地市场、盘活存量土地、增强政府对土地市场的宏观调控能力为目的，经过多年的探索与实践，取得了令人瞩目的成效，对加快城市化进程、促进社会经济发展、完善城市经营管理具有重大意义。B市土地储备经过10多年发展，在实现城市规划、促进经济发展、增强土地市场调控能力、推进城乡一体化方面起到重要作用。但是，土地储备的具体运作也存在问题，如在施项目总量大，资金风险大、成本上升快、项目周期长等问题，这其中很大原因为征地拆迁难度大、进展缓慢所造成。
一、现行《土地管理法》土地征收补偿安置制度的特点与缺陷
（一）土地资源分配和使用实行无偿化原则，长期以来，我国的国有土地使用权是通过划拨方式无偿且无限期地使用，从而导致大量的土地被闲置。大量城市国有土地仍被许多管理不善和缺乏竞争力的国有企业无偿地长期占有，土地利用效率低下，同时，大量的划拨土地和农村土地以隐蔽的方式违规进入土地市场。
（二）征地损失补偿费用以农业产值作为计算基准，并
限定最高补偿费用不超过农业土地年产值的20倍，而不以实际损失的可计算性为原则，不仅导致补偿费用远低于实际经济损失，而且产生被征地农民的非经济性损失补偿没有法律依据的不利后果。
（三）现行《土地管理法》计划经济特征和集中表现是集权性、管制型为主要内容的制度规范，（1）征地所发生的各项补偿费用的确定，没有采用要素构成加参照价格的可计算方法，而授权由政府可以行政命令规定标准，不仅导致实际操作中，征收土地的各项补偿费用标准并不是按被征土地前三年度实际产值评估产生，而由政府直接规定，而且存在土地征收补偿标准一定多年不变的脱离实际产值的现象；（2）审批性、禁止性法律规范以及违反这些规定的行政处罚条款占了法律文本的大多数，除了第36条外，《土地管理法》几乎没有授予相对人尤其是集体土地所有人自主决定土地利用的权利；（3）根本上缺乏被征收土地及房屋权利人参与决策的民主性程序制度。随着市场经济体制改革的不断推进与深化，《土地管理法》所确定的制度框架不适应性已日益凸显。
二、在保障农民权益的内容方面，要从被征地农民既存权益保障转向全面的经济社会权益保障
所谓既存权益，从实质内容看，系指土地对于被征地农民的生活保障和生产发展的功能及价值。土地对于中国农民
而言，具有生产资料与生活资料的双重性质，兼有生产经营和福利保障的双重功能。因此，被征地农民丧失了基本的生产资料和生活资料后，必须有一种对应或优于土地的替代物实现原有土地的双重保障功能；否则，失地农民将有可能在新的城市环境中沦为新的贫民，陷入生活无着、贫病无保障的困境，社会将因此而增加不稳定因素。因此，国家在实现公共利益的同时应当全面保障失地农民这一弱势群体的基本利益。农民权益全面保障原则，从土地的生活资料与生产资料双重特性来看，应包括农民生存权的保障和农民发展权的保障；从土地的生产经营和生活保障双重功能看，应包括农民的谋生机会（就业或投资）的获得和基本生存条件（医疗、养老等）的保障；从权益内容看，不仅要保障其获得被征收土地房屋损失补偿等经济权益，而且要保障其生活所必须的各项社会保障福利等社会权益；从时间角度看，不仅要保障其失去土地后短时期的利益损失补偿，而且要给予持久性生活水平不降低和可遭遇风险化解的可靠保障；从法律角度看，不仅要保障其按照现行法律所应获得的法定权益，还应当根据社会经济发展而逐步扩大其应享有的经济权益和社会权益的范围，并提高上述经济权益和社会权益的保障水平。
三、从行政征收实施方式看，要从单向性、命令式、强制型行政方式转变为双向性、互动式、协商型公众参与的行
政过程
（一）现行《土地管理法》所确定的集体土地征收制度完全是单向性、命令式、管制型的，被征地的农民只有服从和履行的义务。突出体现在《土地管理法实施条例》第四十五条和最高法院的司法解释，这两个法律文件都将被征地农民与政府部门达不成土地房屋补偿协议的行为视为行政违法行为、而不是行政征收补偿争议行为，不适用争议裁决制度，而直接适用行政处罚行为。作为行政征收行为，其具有强制性法律特征是为理论所阐述、在实践中被认可的。问题在于现代法治与民主进程中的行政行为虽然不能取消其单向性、命令式、管制型的法律形式特征，但必须以行政相对人参与作为其制度程序的补充与补救，以防止权力滥用和侵害相对人的合法权益。而且，行政征收行为与行政处罚行为、行政强制行为不同，单向性、命令式、管制型不存在于行政征收行为的全过程，不适用于大多数，只有到了行政征收行为的后期，针对少数超出法律规定标准的过高要求者才会运用单向性、命令式行政决定，并通过强制执行来实现行政意志。如果一个行政征收决定不为大多数被征收人所接受，不仅意味着所作出的行政征收决定可能不合理，而且意味着是难以实施的，单向性、命令式、强制型行政征收决定不可能也决不应该适用于大多数人。
（二）S市在旧区改造中试行“征询被拆迁居民意见制
度”，移植特别多数议决制作为“拆迁补偿协议”的生效条件，是一项值得肯定的被征收人参与征收补偿决策全过程的双向性、互动式、协商型民主决策制度，不仅具有法治进步意义，而且具有民主政治试验的实践意义。最近，S市市政府常务会议通过的《S市市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》已将这一探索试点经验法律化，成为S市旧城区改建项目房屋征收补偿程序中一项法定制度。我认为，此项制度应该移植适用于在集体土地征收补偿过程中，以这一程序性制度来弥补其固有缺陷，将是有利于平衡保障被征地农民利益与城市化进程中土地增值收益的分配。特别是在将“实施城市规划的成片开发建设项目”作为符合公共利益原则的项目的征地补偿过程中，以这一程序性制度来弥补其固有缺陷，有利于社会各方接受这一征收公益性原则的具体化方案，有利于解决征收公益性原则与非公益性原则的建设项目区分中的种种缺陷与争议。
土地储备是一种政府取得未来开发需用的土地，用以控制城市发展速度和发展的制度，通过在城市发展过程中取得或租赁土地，时期避免不成熟的开发。个人认为顺利推动土地储备工作，加快征地进度，维护被征地农民权益，保证被征地农民水平不降低，长远生计才有保障。在行政实施征收过程中从单向性、命令式、强制型行政方式转变为双向性、互动式、协商型公众参与的行政过程才是解决征地、拆迁难
篇二：关于我市土地收储中存在的问题及应对措施的
关于我市土地收储中存在的问题及应对措施的
报 告
武穴市土地储备供应中心建立于2000年，从事于全市土地征收、储备工作。经过几年来的运行实践，在管理体制、运作模式、政策制定等方面进行了有益的探索，使存量土地资产的管理取得了突破性进展，有效地推进了国有企业改制，实现了经济效益和社会效益的有机统一。
由于我市土地储备运作时间短，处于成长的阶段，还存在诸多问题尚待解决。具体表现在以下几点：
一、 存量土地收购审批程序周期长
在土地收购环节上，必须遵循科学的程序：申请收购---权属审查---测量评估---报政府审批---拟订收购协议---移交材料，储备中心灵活采用了协议收购、现金收购、土地抵押等多种收购方式。而储备中心目前收购过程为：申请收购---权属审查---测量评估---国土局会审---储备中心意见---城投公司意见---国土局意见---报土地资产经营管理委员会批准---拟订收购协议---移交材料。收购一个宗地，就需要二十几位领导签字定意见，审批时间太长，被收购单位意见大，社会反映强烈，从而也削弱了储备中心社会影响力，增大了土地运营资本。
借鉴黄冈市国有土地储备中心在存量地收购上的经验，他们做法是将收购土地方案，以文件形式函告城投公司，会同公司相关
部门负责人研究处理意见，并形成会议纪要，上报市政府，由分管市长审批。整个收购程序科学、便捷、高效，简化了程序，缩短了审批周期。同时，既好操作，又有收益。因此，建议存量土地收购业务原则上从国土局剥离出来，适用黄冈储备中心做法，最终达到利益共享的方针。
二、创造土地征收环境 拓宽储备土地渠道
在土地征收储备环节上，应实现效益储备向发展储备的转变。由即收即储即拍转向根据城市发展规划逐步向市场提供土地资源，如我市城东新区，实行了“统一规划、统一征用、统一开发、统一供应、统一监管”的土地经营新机制。若要实现储备土地的宽松环境，就必须得到财政、国土、规划、等各职能部门的支持和配合。部门之间配合互动的状况，直接关系到土地储备的运作成本。一旦部门之间在土地储备活动中不能很好衔接，就会影响土地的再投放和资金回笼。
我市现有新征地还沿袭着传统模式，由用地单位直接与当地的村组签订《征地协议书》，然后出人出资协助国土局报用地批次，获得批文后，再到储备中心申请收购，要求变更用地性质，最后采取挂牌方式取得土地使有权，储备工作被动且走过场，无法确保收益最大化。因此，建议在土地征收上，应坚持“规划先行、储备紧跟”的思路，而“先规划”也只对城投公司一家，整个征地全过程由储备中心为主，国土局协助储备中心与村组签订《征地协议书》，上报用地批次，而储备中心垫付报地费用。同时，
储备中心应当制作每年度的土地储备年度计划、土地储备资金用量计划及储备土地年度供应计划。
三、加大招拍挂工作力度 确保土地资产增值
为实现政府对土地一级市场的绝对垄断，提高土地利用率，盘活存量土地资产，大力推行土地招标、拍卖、挂牌的供地方式，充分实现土地资产效益的最大化，增加了政府的土地收益，为城市建设积聚了资金，经营好城市，全面推动全市经济和社会的可持续发展。因此， 城区国有土地使用权，除法律法规规定可以以划拨方式供地之外，一律实行有偿使用，一律通过招标、拍卖、挂牌方式出让，禁止协议出让。禁止任何单位和个人非法干预土地使用权供应、交易。所有供地结果，必须向社会公示。
在土地出让环节上，储备土地出让必须纳入统一的土地供应总量计划，并遵循公开出让的原则，尤其是各类经营性用地必须以招标拍卖方式进行，以实现土地资源的充分利用和收益最大化，确保土地资产保值增值。
二〇〇九年十一月十六日
篇三：国有土地收储整理可行性研究分析报告
国有土地收购储备整理项目
可行性研究报告
目录
第一章 项目概要 ........................... 错误！未定义书签。
1.1 项目背景 ............................. 错误！未定义书签。
1.2 项目建设内容与工期 ................... 错误！未定义书签。
1.3 投资估算和资金筹措 ................... 错误！未定义书签。
1.3.1投资估算 ........................ 错误！未定义书签。
1.3.2 资金筹措方案 .................... 错误！未定义书签。
1.4 效益分析 ............................... 错误！未定义书签。
1.4.1 经济效益 ........................... 错误！未定义书签。
1.4.2 社会效益 ........................... 错误！未定义书签。
1.4.3 生态效益 ........................... 错误！未定义书签。
第二章 项目区概况 .......................... 错误！未定义书签。
2.1 自然概况 ............................. 错误！未定义书签。
2.2 社会经济状况 ......................... 错误！未定义书签。
第三章 项目建设的必要性和可行性 ............ 错误！未定义书签。
3.1 项目区农业发展的制约因素 ............. 错误！未定义书签。
3.2项目建设的必要性 ..................... 错误！未定义书签。
3.3 项目建设的可行性 ..................... 错误！未定义书签。
第四章 水资源评价及水利工程设施 ............ 错误！未定义书签。
4.1 项目区水资源概况 ..................... 错误！未定义书签。
4.2 水利工程措施 ......................... 错误！未定义书签。
第五章 规划设计 ............................ 错误！未定义书签。
5.1 指导思想 ............................. 错误！未定义书签。
5.2 选项原则 ............................. 错误！未定义书签。
5.3 建设标准 ............................. 错误！未定义书签。
5.4 道路建设 ............................. 错误！未定义书签。
5.5 建设规模 ............................. 错误！未定义书签。
5.6 规划布局 ............................. 错误！未定义书签。
第六章 开发任务与开发原则 .................. 错误！未定义书签。
6.1 开发任务 ............................. 错误！未定义书签。
6.2 开发原则 ............................. 错误！未定义书签。
第七章 投资估算与资金筹措 .................. 错误！未定义书签。
7.1投资估算 ............................. 错误！未定义书签。
7.2 资金来源构成及筹措方案 ............... 错误！未定义书签。
第八章 综合效益分析 ........................ 错误！未定义书签。
8.1 经济效益 ............................. 错误！未定义书签。
8.2 社会效益 ............................. 错误！未定义书签。
8.3 生态效益 ............................. 错误！未定义书签。
第九章 组织实施和运行管护 .................. 错误！未定义书签。
9.1 组织机构设置 ......................... 错误！未定义书签。
9.2 项目实施管理 ......................... 错误！未定义书签。
9.3 运行管理和维护 ...................... 错误！未定义书签。
第十章 环境影响与评价 ..................... 错误！未定义书签。
10.1生态影响分析评价 .................... 错误！未定义书签。 10.2 环境质量影响分析评价 ................ 错误！未定义书签。 第十一章 可行性研究结论和建议 .............. 错误！未定义书签。
11.1 项目可行性研究的总体评价 ............ 错误！未定义书签。 11.2 主要污染物及治理措施 ................ 错误！未定义书签。 11.3 问题与建议 .......................... 错误！未定义书签。
第1章 总论
1.1项目基本情况
1．项目名称：库伦旗国有土地收购储备整理项目
2．项目承办单位：库伦旗土地储备交易中心
3．项目负责人：乌日嘎呼
4．项目所在地区、地点：库伦旗库伦镇
5．项目范围：本次土地收储地块共五块，总计2798.65亩，分二期进行。一期1651.20亩，三块地块；二期1147.45亩，二块地块。
6．项目任务：分二期完成上述五块土地的征地、拆迁、整理，并完成出让。
7．项目目标：通过土地储备、出让，进一步通过规划完善库伦旗的城市功能、社会功能，为提高库伦旗的经济发展水平奠定基础。同时，实现增值收益，提高库伦旗的财政收入，为库伦旗的经济发展提供更多的资金支持。
8．投资规模：项目总投资14385.41万元。其中一期项目投资9919.21万元；二期项目投资4466.20万元。
9．资金构成：本项目总投资为14385.41万元（含建设期利息），其中申请银行借款10000万元（一期项目贷款6900万元；二期项目贷款3100万元），自有资本金4385.41万元
（其中一期项目资本金3019.31万元，二期项目1366.20万元）。
10．资金筹措：项目总投资14385.41万元。其中一期项目投资9919.21万元，向银行贷款6900万元，剩余部分自筹；二期项目投资4466.20万元，向银行贷款3100万元，剩余部分自筹。
11．项目利润：项目完成后，可实现项目总利润27962.33万元（偿还银行贷款后），其中一期项目实现总利润9912.87万元（偿还银行贷款后）；二期项目实现总利润18049.46万元（偿还银行贷款后）。
12．项目期：7年
13．可行性研究编制单位：重庆市投资咨询公司
14．法人代表：汪根林
15．资格证书编号：工咨甲12820070014
16．资质等级：国家综合甲级
17．发证机关：国家发展和改革委员会
1.2编制依据、原则与范围
1.2.1编制依据
1.2.1.1法律依据
1．《中华人民共和国城市规划法》
2．《中华人民共和国文物保护法》
3．《中华人民共和国土地管理法》