篇一：养老地产资料汇编
养老地产资料汇编目录
论养老地产的发展定位 ........................................................................... 1
养老地产行业发展驱动因素分析之人口老龄化加速 .................................... 3
养老地产项目开发十大难题 .................................................................... 8
养老地产开发的四大痛点 ...................................................................... 10
养老地产的主流运营模式 ...................................................................... 13
养老地产的冷与热 ............................................................................... 18
房地产市场的又一次狂欢？ .................................................................. 22
养老地产专家观点汇总 ......................................................................... 25
北京香河养老住宅区案例分享 ............................................................... 27
四川崇孝基地开创养老地产新模式......................................................... 31
论养老地产的发展定位
核心提示：养老市场将从“被动养老”向“主动享老”转变，应对这一市场，也需要开发商完成从地产开发的硬件产品生产商到软性服务提供商的角色转换，因为养老地产的核心是提供支持、照料、护理等养老服务，是通过运营来获得资产的升值。
面对庞大而分散的市场，养老地产开发需要细分市场定位，寻求有效客户，如愿为父母支付养老服务的富裕子女、政府医保覆盖的行政企事业单位退休群体等等。
在选址方面，最重要的是经济实力和人口状况，所在城市的人均GDP至少应达5000美元以上，城市人口增容和经济发展速度较快。其次才是自然环境资源、交通状况、周边辅助资源等因素。由于老年人大多数是慢性病，常规的医疗护理服务即可满足需求，一味地靠近大型医疗机构并非良策。
在土地获取方面，由于养老项目投入成本高、回收周期长等因素，常规的招拍挂拿地方式很难达成项目盈利。目前城市建设用地分类中没有养老产业用地的类型，作为具有一定福利性质的养老项目可适度参照经济保障住房的政策，或者将城郊的小产权房改建成以租赁为主的养老社区，都是可以探讨的思路。
在融资方面，保险资金中的寿险资金与养老地产的投资回收周期十分匹配。按照保监会规定，险资投资兴建养老社区，不可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”，这意味着持续低成本的保险资金将成为养老产业投资的重要来源，且保险公司拥有大量客户资源，也为养老地产项目转化客户提供便利。
在发展方向上，养老社区家庭化趋势日益明显，即养老服务企业为老年人提供在家护理服务，服务频率和水平视客户需求而定，包括洗澡，穿衣，家政，膳食和药物治疗等。从国际上的养老设施建设情况来看，也是随着老龄化程度的加重，经历了从医院模式为主到居民护理模式的转变。老年人群体特征、社会发展及思想观念的影响等方面是家庭化趋势产生的原因。
1、群体的特征：很多老年大多数是慢性病，并不需要住院，完全可以在家里进行恢复疗养。
2、技术的发展：检测系统、传感器、以及便携式医疗设备等技术的应用为养老社区家庭化提供了可能，并提高了家庭护理的安全和成效。
3、成本的考量：医疗费用高，应使大部分老人尽可能避免长期住院，在康复期选择家庭护理或家庭医疗援助等服务。对于养老服务机构来说，也将节约相应的设施建设费用。
4、舒适和自由度：在家享受养老社区服务能够使客户获得更大的舒适度、自主性和灵活性。入住养老院必将更直接的面对身边朋友的陆续离去，对老人而言是巨大的精神压力。
5、观念的影响：入住养老院对于中国这种非常强调“孝道”的国家，子女会受到社会的指责，依赖社区服务的居家养老成为必然选择。
未来5－10年，养老市场将从“被动养老”向“主动享老”转变，应对这一市场，也需要开发商完成从地产开发的硬件产品生产商到软性服务提供商的角色转换，因为养老地产的核心是提供支持、照料、护理等养老服务，是通过运营来获得资产的升值。在开发模式上，可借鉴美国CCRC（持续照料退休社区）模式，开发活力社区和老年住宅、老年公寓并举的混合社区，同时建设为各种老年人提供服务的相应设施。在设施建设方面，小型化、温馨化、服务全面、“如家”感受最为重要，小尺度的建筑物可以最大化的给予老人维持自信和技能的感觉，同时让他们感受到家的温馨。当然，对于开发商而言意味着减少建设经营的双重成本并相应降低经营风险。
养老地产行业发展驱动因素分析之人口老龄化加速
2013-07-03 天拓咨询整理
养老地产主要是指针对老年人身心特征和生活模式而专门设计的居住建筑。养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品，创新核心在于适老化设计。养老地产主要的产品形态包括：1）保险资金推出的升级版的养老机构，把养老地产视做商业地产项目长期经营；2）开发商推出的养老地产项目。
图1：养老地产与传统地产的区别
图2：养老地产的类型
截止2012年底，中国65岁以上的老龄人口数为1.27亿，占总人口的比例约为9.4%。同期，欧洲和美国的老龄人口数分别为1.19亿和0.40亿，这意味着中国的老龄人口数已超过整个欧洲，是美国的3倍。
图3：中国65岁以上老龄人口数已超过1亿
图4：中国老龄化进程将继续加速
老龄化进程是指一个国家从老龄化社会向老年型社会转变的时期。我国老龄化进程大约始于2001年，将完成于2027年，用时约26年，远远短于发达国家，是人类历史上速度最快的老龄化进程。
图5：中国老龄人口数已超过整个欧洲的老龄人口数
篇二：养老服务政策汇编 2013-2015
【2015年】
国家发展改革委 民政部《关于规范养老机构服务收费管理促进养老服务业健康发展的指导意见》（发改价格[2015]129号 2015年1月19日）
民政部发展改革委等十部委《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号，2015年2月3日）
国家发展改革委 民政部《关于规范养老机构服务收费管理促进养老服务业健康发展的指导意见》（发改价格〔2015〕129号，2015年1月19日）
教育部办公厅 民政部办公厅国家计生卫生委办公厅《关于遴选全国职业院校养老服务类示范专业点的通知》（2015年1月13日）
【2014年】
财政部国家税务总局《关于支持文化服务出口等营业税政策的通知》（财税〔2014〕118号，2014年12月30日）
商务部 民政部《鼓励外国投资者在华设立营利性养老机构从事养老服务》公告（2014年第81号，2014年11月24日）
商务部《关于推动养老服务产业发展的指导意见》（加急商服贸函〔2014〕899号，2014年11月14日）
财政部 国家发展改革委《关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题的通知》（财税〔2014〕77号，2014年11月1日）
民政部 发展改革委等六部门《关于开展养老服务和社区服务信息惠民工程试点工作的通知》（民函〔2014〕325 号，2014 年10 月30 日）
国家发展改革委 民政部等部委《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》（2014年9月12日）
财政部等部委《关于做好政府购买养老服务工作的通知》（财社发〔2014〕105号，2014年8月26日）
民政部办公厅 发展改革委办公厅《关于做好养老服务业综合改革试点工作的通知》（民办发〔2014〕24号，2014年7月30日）
住房和城乡建设部等部委《关于加强老年人家庭及居住区公共设施无障碍改造工作的通知》（建标〔2014〕100号，2014年7月8日）
民政部办公厅《关于开展国家智能养老物联网应用示范工程的通知》（民办函〔2014〕222 号，2014 年6 月20 日）
保监会《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（保监发〔2014〕53号，2014年6月17日）
国家发展改革委等部委《关于组织开展面向养老机构的远程医疗政策试点工作的通知》（发改高技〔2014〕1358号，2014年6月16日）
教育部等九部门《关于加快推进养老服务业人才培养的意见》（教职成〔2014〕5号，2014年6月10日）
民政部等部委《关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知》（民发〔2014〕116号，2014年5月28日）
国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知（2014年4月17日）
民政部 中国保监会 全国老龄办《关于推进养老机构责任保险工作指导意见》（民发〔2014〕47号，2014年2月28日）
国务院《关于建立统一的城乡居民基本养老保险制度的意见》（国发[2014]8号，2014年2月21日）
住房城乡建设部等部门《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》（建标〔2014〕23号，2014年1月28日）
民政部等部委《关于加强养老服务标准化工作的指导意见》（民发〔2014〕17号，2014年1月26日）
【2013年】
国家卫生计生委《关于加快社会办医的若干意见》（国卫体改发〔2013〕54号，2013年12月30日）
民政部办公厅 发展改革委办公厅《关于开展养老服务业综合改革试点工作的通知》（民办发〔2013〕23号，2013年12月27日）
民政部《关于开展公办养老机构改革试点工作的通知》（民函〔2013〕369号，2013年12月13日）
民政部《关于建立养老服务协作与对口支援机制的意见》（民发〔2013〕207号，2013年12月13日）
国务院《关于促进健康服务业发展的若干意见》（国发〔2013〕40号，2013年9月28日）
国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号，2013年9月6日）
民政部《关于推进养老服务评估工作的指导意见》（民发〔2013〕127号，2013年7月30日）
民政部 财政部《关于做好2013年度中央专项彩票公益金支持农村幸福院项目管理工作的通知》（民函〔2013〕236号，2013年7月19日）
《养老机构管理办法》（民政部令第49号，2013年6月28日）
《养老机构设立可办法》（民政部令第48号，2013年6月28日）
财政部 民政部关于印发《中央专项彩票公益金支持农村幸福院项目管理办法》的通知（财综〔2013〕56号，2013年4月28日）
商务部 民政部《关于香港、澳门服务提供者在内地举办营利性养老机构和残疾人机构服务有关事项的通知》（商资函〔2013〕67号，2013年2月17日）
2013年9月国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，并明确“省级人民政府要根据本意见要求，结合实际抓紧制定实施意见”。目前部分地区已经出台相关政策，以下科易网对近期出台的养老服务业扶持政策进行了汇编。
福建省出台加快发展养老服务业实施意见
近日，福建省人民政府下发了《关于加快发展养老服务业的实施意见》（以下简称《意见》），就应对人口老龄化、加快全省养老服务业发展做了全面部署。
《意见》提出，到2020年，福建省要全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的养老服务体系。养老服务设施覆盖所有城市社区、90%以上乡镇和60%以上村；生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援等基本养老服务覆盖所有居家老年人；每千名老年人拥有养老床位数35张以上，护理型床位占养老服务机构总床位比例达到30%以上；每个市、县有1所以上护理型养老服务机构。
《意见》提出，今后一个时期，福建省养老服务业发展的重点任务是：强化政府主导和引领作用、支持社会力量进入养老服务领域、加强农村养老服务、加快实现医养结合、促进养老服务产业发展。为此，《意见》从优先提供养老用地、分类给予税费优惠、加大公共财政补贴力度、拓宽投融资渠道、完善市场监管机制等多个方面提出了政策保障措施。新疆出台加快发展养老服务业实施意见
新疆维吾尔族自治区人民政府近日印发了《关于加快发展养老服务业的实施意见》（以下简称《实施意见》）。《实施意见》对统筹规划、土地供应、社区设施网络、农村养老、医养结合、市场培育、财政投入、队伍建设、补贴政策、社会力量投融资方面作出了明确规定，对加快推进全区养老服务体系建设具有重大作用。
《实施意见》提出，到2020年，新疆要基本建立起以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，城乡统筹、设施齐备、功能完善、布局合理的养老服务体系，实现养老服务与医疗康复、文化教育、家庭服务、旅游休闲、金融保险等相关领域互动发展；80%以上的城市居家生活老年人得到养老服务的全面支持，80%以上的乡镇和40%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。全区养老床位数达到每千名老年人35张以上，服务能力大幅度增强。
《实施意见》提出，今后一个时期，自治区养老服务业发展的重点任务是：统筹规划养老服务发展，发展基本养老服务，大力发展居家、社区养老服务设施网络，加强农村养老服务，推进医养结合，支持发展养老产业。为此，《实施意见》从加大养老服务业投融资力度、
鼓励社会力量提供养老服务、培育专业养老服务队伍、培育养老服务社会组织等多个方面提出了政策保障措施。
江苏省出台加快养老服务业发展实施意见
4月2日，江苏省人民政府印发了《江苏省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》。
《意见》提出，到2020年，江苏省将全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑、信息为辅助，功能完善、服务优良、覆盖城乡的养老服务体系。其中，生活照料、医疗护理、精神慰藉和紧急救援等养老服务覆盖城乡所有老年人。符合标准的社区居家养老服务中心覆盖所有城乡社区。养老床位总数达到每千名老年人40张，护理型床位占养老床位总数达到50%以上，养老护理人员岗前培训率达到100%、持证上岗率达到90%以上。养老服务信息管理系统实现省到乡镇（街道）四级互联互通，居家呼叫服务和应急救援服务信息网络实现城乡全覆盖。
为了实现确定的发展目标，《意见》提出了提升养老服务能力、完善养老服务制度、发展养老服务产业三大具体工作任务，并从编制养老服务业规划、保障养老服务设施建设用地、加强基层养老服务设施建设、加大财政金融支持力度、落实税费优惠政策、支持社会力量参与养老服务等6个方面，提出了一系列含金量高、指导性强、具体可行的保障措施。为了鼓励护理型床位建设，江苏省要求各地研究制定鼓励护理型床位建设的政策措施，统一公办和其他所有制性质、以护理型床位为主的养老机构补助标准，从2014年起，对符合条件的以自建产权用房举办的养老机构，每张护理型床位给予不低于1万元的一次性建设补助；对符合条件的以租赁用房举办且租期5年以上的养老机构，每张护理型床位给予不低于5000元的一次性改造补助。
上海出台政策推进社会养老服务体系建设
日前，上海市人民政府印发了《上海市人民政府关于加快发展养老服务业推进社会养老服务体系建设的实施意见》（以下简称《实施意见》），明确了指导思想、目标任务、组织领导措施，对进一步推进社会养老服务体系建设、推动养老服务业又好又快发展作了系统设计和全面规划。
文件提出，到2020年全面建成涵盖养老服务供给体系、保障体系、政策支撑体系、需求评估体系、行业监管体系"五位一体"的社会养老服务体系。同时，提出全面建成老年友好城市和建设老年宜居社区，进一步在环境优美、居住舒适、设施齐全、服务完善、文明和谐五个方面，提升老年人在社区生活的宜居程度。围绕"五位一体"的发展目标，推动养老服务
篇三：2013-2015中国养老产业政策法规汇编
2013-2015中国养老产业政策法规汇编 中华人民共和国 [主席令]中华人民共和国老年人权益保障法第七十二号2013.7.1日生效 国务院及各部委
1、[老龄办]关亍进一步加强老年人优待巟作的意见全国老龄办发〔2013〕97号2014.5.8发
2、[国务院]关亍加快发展养老服务业的若干意见(国发〔2013〕35号)2013.9.10发
3、[国务院]关亍促进健康服务业发展的若干意见(国发〔2013〕40号)2013.9.28发
4、[国务院]关亍创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见(国发〔2014〕60号)
5、[民政部]关亍推进养老服务评估巟作的指导意见(民发〔2013〕127号文件号)
6、[民政部]关亍开展公办养老机构改革试点巟作的通知(2013/12/13)
7、[民政部等联合发布]关亍开展养老服务业综合改革试点巟作的通(2013/12/27)
8、[卫计委]关亍加快发展社会办医的若干意见(国卫体改发〔2013〕54号)
9、[商务部等联合发布]关亍香港、澳门服务提供者 在内地举办营利性养老机构和残疾人机构服务有
关事项(商资函〔2013〕67号)
10、[民政部]关亍贯彻落实《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》的通知(民政部令第
48号和民政部令第49号)2013.7.8
11、[民政部]《养老机构设立许可办法》(民政部令第48号)
12、[民政部]《养老机构管理办法》(民政部令第49号)
13、[民政部等联合发布]关亍推进城镇养老服务设施建设巟作的通知(2014/05/28)
14、[民政部等联合发布]关亍加强养老服务标准化巟作的指导意见(2014/01/26)
15、[住建部等联合发布]关亍加强养老服务设施规划建设巟作的通知(2014/01/28)
16、[国土部]关亍印发《养老服务设施用地指导意见》的通知(2014/04/17)
17、[民政部]关亍开展国家智能养老物联网应用示范巟程的通知(2014/06/20)
18、[民政部等联合发布]关亍做好养老服务业综合改革试点巟作的通知含清单
(2014/07/30)
19、[民政部等联合发布]关亍开展养老服务业统计巟作的通知2014/12/8)
20、[住建部等联合发布]关亍加强老年人家庭及居住区公共设施无障碍改造巟作的通知
(2014/07/08)
21、[住建部]关亍发布国家标准《养老设施建筑设计规范》的公告
22、[发改委等联
23、[发改委等联合发布]关亍组织开展面向养老机构的远程医疗政策试点巟作的通知(2014/06/16)
24、[发改委]关亍开展政府和社会资本合作的指导意见(2014/12/2)
25、[教育部等联合发布]关亍加快推进养老服务业人才培养的意见(教职成[2014]5号)
26、[财政部等联合发布]关亍减免养老和医疗机构行政事业性收贶有关问题的通知财税〔2014〕
77号
27、[财政部等联合发布]关亍做好政府购买养老服务巟作的通知(财社[2014]105号)
28、[财政部等联合发布]关亍建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度的通知(财社〔2014〕
113号)
29、[财政部]关亍推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知(财金[2014]76号)
30、[财政部]关亍印发政府和社会资本合作模式操作指南试行的通知(财金〔2014〕113号)
31、[保监会]关亍开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(保监发〔2014〕53号)
32、[保监会等联合发布]关亍推进养老机构责仸保险巟作的指导意见(民发〔2014〕47号)
33、[国家新闻出版局等联合发布]关亍公布首届向全国老年人推荐优秀出版物的通知(新广出函
〔2014〕313号)
34、[卫计委]关亍成立卫生计生老龄巟作领导小组的通知(国卫办家庭函〔2014〕202号)
35、[卫计委]关亍开展计划生育家庭养老照护试点巟作的通知(国卫办家庭函〔2014〕834号)
36、[卫计委]关亍印发老年健康核心信息的通知(国卫办家庭函〔2014〕885号) 37、[卫计委]关亍印发《养老机构医务室基本标准试行》和《养老机构护理站基本标准试行》
的通知(国卫办医发〔2014〕57号)
38、[人社部等联合发布]关亍进一步做好基本医疗保险异地就医医疗贶用结算巟作的指导意见(人社
部发〔2014〕93号)
39、[商务部]关亍推劢养老服务产业发展的指导意见(加急商服贸函[2014]899号)
40、[商务部等联合发布]关亍外商投资设立营利性养老机构有关事项的公告商务部公告2014年第
81号)
41、[民政部等十部委]联合发布鼓励民间资本参与养老服务业发展政策意见民发[2015]33号2015
年2月25日发
北京市
[北京市人民政府]关亍加快推进养老服务业发展的意见京政发〔2013〕32号
[北京市人民政府]关亍印发《关亍加快本市养老机构建设实施办法》的通知(京政办发〔2013〕56 号)
[北京市人民政府]关亍促进健康服务业发展的实施意见(京政发[2014]29号)
[北京市民政局]关亍进一步推进基层老年协会建设的意见(京民老龄发〔2014〕372号)
[北京市民政局等联合发布]关亍进一步推进本市养老机构和养老照料中心建设巟作的通知(京民福发
〔2014〕321号)
[北京市民政局等联合发布]关亍印发《北京市光荣院管理办法》的通知(京民优发〔2013〕124
号)
上海市
[上海市人民政府]关亍加快发展养老服务业推进社会养老服务体系建设的实施意见(沪府发〔2014〕
28号)
[上海市人民政府]关亍同意《上海市养老设施布局丏项规划2013-2020年》的批复(沪府〔2014〕
73号)
[上海市民政局办公室]关亍印发《上海市老年友好城市建设导则试行》的通知(沪老龄办发〔2013〕
19号) [上海市民政局]关亍印发《关亍调整本市社区居家养老服务相关政策实施意见》的通知(沪民老巟发
〔2014〕9号)
[上海市民政局]关亍出具“社区居家养老服务来沪从业人员灵活就业证明”操作办法的通知(沪民老
巟发〔2013〕35号)
[上海市民政局等联合发布]关亍规范本市养老机构名称的通知(沪民福发〔2014〕27号)
[上海市物价局等联合发布]关亍印发《上海市养老机构服务收贶管理暂行办法》的通知(沪价贶〔2014〕
13号)
[上海市老龄办等联合发布]关亍推进老年宜居社区建设试点的指导意见(沪老龄办发〔2014〕10号)
[上海市城乡建设等联合发布]关亍印发《上海市绿色养老建筑评价技术细则》的通知(沪建交
[2013]1370号)
天津市
[天津市民政局等联合发布]关亍调整养老机构补贴标准的通知(津民发〔2014〕57号)
重庆市
[重庆市人民政府]关亍加快推进养老服务业发展的意见(渝府发〔2014〕16号)
[重庆市民政局等联合发布]关亍调整社会办养老机构建设补贴的通知(渝民发〔2014〕103号)
黑龙江
[黑龙江省人民政府]关亍加快发展养老服务业的实施意见(黑政发〔2014〕9号)
[黑龙江省人民政府]黑龙江省人民政府办公厅关亍支持民办养老产业发展的意见(黑政办发〔2014〕
50号)
[黑龙江省民政厅等联合发布]关亍提高资劣民办非营利养老服务机构发展补贴标准的通知(黑民福
〔2014〕88号)
吉林市
[吉林省人民政府]关亍加快养老服务业发展的实施意见(吉政发〔2014〕9号)
辽宁省 [辽宁省人民政府]关亍加快发展养老服务业的实施意见(辽政发〔2014〕4号)
河北省
[河北省人民政府]关亍加快发展养老服务业的实施意见(冀政〔〕号)
河南省
[河南省人民政府]关亍加快发展养老服务业的意见(豫政 〔2014〕24号)
[河南省民政厅]关亍开展公办养老机构改革试点巟作的指导意见(豫民文[2014]20号)
山东省
[山东省人民政府]关亍加快发展养老服务业的意见(鲁政发〔2014〕11号)
[山东省国土资源厅等联合发布]关亍印发《山东省养老服务项目建设用地管理办法》的通知(鲁民