篇一：农村建房纠纷适用法律问题的探讨
农村建房纠纷适用法律问题的探讨
作者：刘玉明 发布时间：2013-05-31 13:52:44
近些年来，随着我国农村经济的发展和生活水平的不断提高，农民对居住房屋提出了更高的要求。农村经营性建筑物也从无到有，逐渐增多。随之而来的各种纠纷、矛盾愈来愈多。如何确定房主与承建人之间的法律关系，如何适用法律，不仅在理论上争议较大，在审判实践中也存在认定法律关系及裁判结果不一致的情况。上述问题的存在很大程度上损害了房主、承建人及其他人的利益，对法律的权威也造成一定程度的危害。据此，笔者从我国农村建房现实出发，结合现行法律及相关规定，就建房纠纷适用法律提出观点，以供探讨。
一、农村建房现状
（一）房屋建设者（房主）法律意识淡薄。受多年传统影响，之前农村建房大多由房主自行召集亲戚朋友帮忙建造住房，现在虽不再找亲友帮忙，但认为建房完全是自己的事情，且出于对低廉价格的考虑对承建人有无相应的建筑资质并不放在心上，从而为无证建筑队提供了市场。
（二）承建人员不专业，建筑质量难保证。建筑队施工人员临时拼凑，基本上是农民，忙时拿镰刀、闲时拿瓦刀；建筑队组织松散，没有受过技术培训，缺乏安全生产条件，安全施工意识淡薄，在施工过程
中完全依靠施工人员自身觉悟，施工质量无法得到保障，安全隐患大量存在，极易造成事故的发生。
（三）具有建筑资质的建筑企业不愿承建农村房屋。因农村建房规模小、零星分散、利润低等原因，具有相应建筑资质的正规建筑企业不愿意到农村承建房屋。房主即使想找这些有资质的企业建造房屋，也因企业无此合意而不能达成一致意见。
（四）农村个体建筑工匠资质没有相关机构审核。国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》要求对从事建筑施工的个体工匠办理施工资质审批手续，建设部根据该条例颁布了《村镇建筑工匠资格管理办法》，要求建筑工匠依此办法办理资质证书，但在2004年该管理办法废止。此后，再没有办理建筑工匠从业资质证书的规定出台，有的地方根本没有办理资质证书的审核机构。因建筑行政主管部门管理缺位导致建筑工匠无法取得建筑工匠资质。
（五）农村建房过程中上述问题的大量存在造成各种相关矛盾纠纷不断出现。常见的纠纷如：房屋建好后，房主拖欠款项不予支付；所建房屋出现裂缝、墙皮脱落等质量问题；在施工过程中出现人身损害事故，多方争议不决受害人迟迟得不到赔偿。
二、农村建筑物分类
农村建筑物大致上分为两类：一类是农民住宅，广大农民赖以起居的生活场所。这类房屋我国北方以平房为主，南方多低层楼房。一
类是除住宅外农村存在的厂房、饭店、宾馆沿街门市及新农居楼房等建筑物。区分不同性质的建筑物有利于正确适用法律，妥善处理各种纠纷。
（一）农民自建底层住宅
《中华人民共和国建筑法》第83条第3款规定“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建底层住宅的建筑活动，不适用本法”，而对“农民自建底层住宅”如何界定，相关法律并未给出确切的定义。1993年国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第21条规定“在村庄、集镇规划区内，??，以及2层（含2层）以上的住宅，必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计”。1996年建设部《村镇建筑工匠资格管理办法》第12条规定“建筑工匠承包村镇建设工程的范围限于村镇两层及两层以下房屋设施的建设、修缮和维护”。2004年建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第三款“对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅（以下简称农民自建底层住宅）的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导作为主要工作方式。2006年建设部《关于加强农村住房建设技术服务和管理的通知》，该通知是“就加强对二层（含二层）以下农民住房建设的技术服务和管理通知”，第六条规定“三层（含三层）以上的农民住房建设管理要严格执行《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》等法律法规的有关规定”。从上述行政法规及部门规章可以看出，农村建房应以两层分界，两层（含两层）以下即为低层。
关于农民自建问题，最高人民法院民一庭在《中国民事审判前沿》中倾向性观点是：《建筑法》第83条规定的农民自建是从建设主体即权利主体而言的，不论是农民自己施工，还是将工程承包给个体工匠或者建筑企业建设，都属于农民自建。
“住宅”的含义应为用于家庭成员起居的生活场所，该场所具有相对封闭性,供特定人员使用。
综上，笔者认为“农民自建低层住宅”的含义为农民为起居生活而建造的二层（含二层）以下房屋。
（二）除住宅外其他建筑物
随着我国社会经济的快速发展，广大农村经济得到了极大带动，大量农民在完成农业生产之余纷纷外出打工，或者从事各种商业活动，或者修建厂房进行加工、生产或养殖，或者从事饭店、宾馆等经营活动。另外随着政府新农居政策的施行，各个村庄纷纷兴建高层楼房用于农民居住。城镇化进程的不断加快，上述建筑迅速增加，尤其是新农居工程越来越多。这些在农村大量存在的厂房、饭店、宾馆、高层楼房建筑物明显不同于农民自建房屋，应合理区分其建筑性质，妥善处理各类农村房屋建筑纠纷。
三、农村建筑行业现行法律法规适用情况
（一）现行法律法规缺位
《建筑法》第83条第3款规定，“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法”。农民在农村自建的低层住宅，量大面广、情况千差万别，目前仍以较为简易的居多，要将这类农村自建住宅都纳入国家的行政管理之中，目前难以做到，从执法成本考虑，也没有大的必要。因此，本条规定这类房屋建筑不适用本法规定。农民自建低层住宅的建筑活动不适用《建筑法》，能适用的有国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》这一行政法规。而建设部按照条例制定的《村镇建筑工匠从业资格管理办法》对农村低层住宅的建筑工匠资质作出了规范要求，但该部门规章于2004年被废止，使农村建筑工匠资质审核无法可依。目前我国现行法律法规对农村建筑资质没有作出明确规定，即使有些规定，在现实操作上也缺少相应的程序性规定和权利义务约束。这是我国法律的缺位。
（二）适用法律的确定
农民自建低层住宅的建筑活动不适用《建筑法》，适用《村庄和集镇规划建设管理条例》。农村建房纠纷多年来一直存在将案由定为“建设工程合同纠纷”还是“承揽合同纠纷”之争，案由不同，适用法律不同，责任承担不同，各地法院裁判标准、结果不统一，一定程度上损害了法律的严肃性和法院的威信。最高人民法院2011年修订的《民事案件案由规定》将农村建房纠纷案由定为“农村建房施工合同纠纷”，列在建设工程合同纠纷之下，明确将农村建房纠纷界定为建设工程合同
篇二：史芳明诉王树刚农村建房施工合同纠纷
北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）一中民终字第07998号
上诉人（原审原告）史芳明，男，1965年10月16日出生，汉族，无业，住北京市昌平区沙河镇松兰堡村。
委托代理人孙义南，男，1982年2月2日出生，无业，住北京市昌平区南邵镇张营村。
委托代理人张婷婷，北京唐文律师事务所。
被上诉人（原审被告）王树刚，男，1972年6月21日出生，汉族，无业，住北京市昌平区北郝庄村140号。
委托代理人王国章，北京市亿嘉律师事务所。
上诉人史芳明因农村建房施工合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2011）昌民初字第13462号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
史芳明在原审法院诉称：2011年4月2日，在北京市昌平区城南街道北郝庄村，我为王树刚建楼房，占地面积460平方米，楼层高为两层。双方签订《施工协议书》。我按照王树刚要求，根据施工协议进行施工，听从王树刚的施工安排。王树刚一直在施工现场监工对施工质量把关，我保质保量的完成施工任务。王树刚又在第三层加一大间，连工带料价值四万多元。截止起诉之日，王树刚应支付工程款30万元，但仅支付了20万元，尚拖欠工程款10万元。我多次向王树刚催要该拖欠的工程款，但王树刚以各种理由拒不支付。为维护合法权益，故诉至法院，请求：1、依法判令王树刚给付拖欠的工程款10万元；2、诉讼费由王树刚承担。
王树刚在原审法院辩称：史芳明称在第三层加盖一大间不存在。我们只盖了两层，何来第三层。我们在签订协议前口头协商好由史芳明无偿垒一个通往二楼楼顶的通道，避免雨水灌入，也方便史芳明施工。按照协议第三条第一款的相关规定，施工方必须严格按照我们的要求和规定进行施工，确保工程质量。可是实际情况是柱子、楼梯有很多窟窿，包括窗户都没有安放过梁致使下沉。鉴于以上原因我坚持停工整改，史芳明拒不整改一意孤行，单方做主继续施工致使协议无
法继续履行。正是因为史芳明拒绝整改导致后期工程无法完成所以我才拒绝付款。因为史芳明的行为直接导致我的经济损失和精神损害，请求法院判令赔偿。
原审法院审理查明：2011年4月2日甲方王树刚与乙方史芳明签订《施工协议书》，就史芳明为王树刚修建二层民房的事宜进行约定。合同约定：造价每平米850元，施工面积按实际面积，包工包料。工程定于2011年4月2日开工至2011年7月10日竣工，工期为三个月。乙方必须严格按照甲方的施工要求和操作规程进行施工，确保工程质量和施工安全，如发生工程质量不合格处，甲方可令乙方改正。施工期间如遇到不可抗拒因素，双方另进行协商，接收时间延长工期。承包工程项目为：基础按图施工（甲方提供基础示意图1份）、女儿墙6层砖、找平层3-5公分、防水至地砖不低于3公分砂子灰。圈梁高25公分、宽24公分、主筋￠12、副筋￠6、组合￠12柱、柱子规格250× 250、挑梁为￠25、4根。内墙为24、外墙为37、新砖、细少、水泥325﹟ 。付款方式为进场费2万元，正负零上来付8万元，一层扣板付8万元，二层扣板付8万元。贴外墙壁砖前付3万元，安门窗前付3万元，剩余款项经甲方验收合格一次性付清，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后史芳明组织工人进行施工，施工过程中双方对房屋质量问题产争议，后工程停工至今。施工期间王树刚共支付史芳明工程款20万元。
2012年4月13日，法院组织双方进行现场勘验。勘验结果显示该工程二层扣板已封顶，二层地面与房顶处有楼梯相接，史芳明在楼梯上加盖一小间。现双方对工程造价存在争议，经法院释明，史芳明不申请对已完工工程质量进行鉴定。
另查，王树刚主张涉案工程存在质量问题，包括一、二层楼顶浇筑质量不合格、大面积开裂，楼梯道浇筑面存在窟窿，门窗变形等。王树刚另案起诉史芳明，要求解除双方签订的施工协议书、由史芳明赔偿损失10万元，并申请对涉案工程质量问题进行鉴定。经双方协商一致法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对王树刚申请的事项进行鉴定。2012年2月22日，鉴定中心以该房屋施工协议书及房屋相关图纸均未对房屋结构构件强度作出明确约定、鉴定条件不足为由终止对该事项的鉴定。
原审法院认定上述事实的证据有：《施工协议书》、现场勘验比录、终止鉴定函及双方当事人的当庭陈述等。
原审法院判决认为：史芳明与王树刚签订的《施工协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因房屋质量问题产生重大分歧，后工程停工至今，合同未继续履行，王树刚已另案起诉史芳明要求解除双方签订的施工协议书。双方签订的施工协议书虽然约定王树刚应按工程进度给付史芳明工程款，但上述约定仅属于付款方式和付款进度的约定，不等同于双方对工程款结算数额的确认。现涉案工程未完工，工程亦未继续施工，双方对现有工程造价不能达成一致意见，在此情况下须通过司法鉴定对史芳明已完工工程量进行确认。由于史芳明经法院释明后明确表示不申请对已完工工程质量进行司法鉴定，故其要求王树刚给付工程款10万元的诉讼请求，依据不足，法院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回史芳明的诉讼请求。
原审判决后，史芳明以原审法院判决认定事实不清，适用法律错误为由向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求。
王树刚答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，不同意史芳明的上诉请求和理由。
本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：史芳明与王树刚在《施工协议书》中第六条约定了具体的付款方式，表明到二层扣板完成付款八万，本案中双方对该条款内容理解产生了重大分歧。本院认为，该条款约定实为付款方式，即到二层扣板完成时需要支付八万元，该付款方式并不意味着双方对工程量的确认，即到二层扣板完成时，虽然王树刚应该支付共计二十六万元，但不意味着史芳明实际完成了价值二十六万元的工程量。因在本案中王树刚已不同意继续履行合同，对已完成的工程量从公平角度出发应该经过经过鉴定确认，由于史芳明在本案一审审理期间不申请进行鉴定，导致工程量无法确认，故史芳明上诉要求王树刚支付工程款项十万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，
应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判定如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千三百元，由史芳明负担（已交纳）。
二审案件受理费二千三百元，由史芳明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
十 日 审判长 温志军 审判员赵懿荣 代理审判员 王国庆 二〇一二年 八 月 二
书记员张颖岚
篇三：农村房屋承建纠纷探析1
农村房屋承建合同纠纷处理探析
杭州科技职业技术学院 黄健德
摘 要：针对当前农村房屋建造中存在的实际问题，结合研究者的办案实践，通过与建设工程施工合同的比较分析，对农村房屋承建合同的性质进行了界定，分析了农村房屋承建合同纠纷的主要类型和特点，同时提出了在处理该类案件适用法律时应考虑的因素与处理办法，以期此类案件得到公正合理的解决。
关键词： 农村房屋承建合同性质 处理
富裕后的农民注重改善住房条件，纷纷建造新房，特别是新农村建设的开展，建造新房的现象更加普遍。但在建房过程中，发包人（房主）和承包人（施工方）之间因拖欠工程款或房屋质量问题等纠纷也不断出现。由于农民房屋建造的特殊性，其纠纷的处理难以适用工程建设合同的规定，法律对农村房屋建造缺乏专门性规定，因而加大了纠纷处理的难度。标准不一，结果甚异的处理情况经常产生，影响了法律的严肃性。笔者结合办案实践，就农村房屋承建合同纠纷处理问题进行探析，提出自己的一些思考。
一、农村房屋承建合同的性质界定
1、建设工程施工合同的特殊性
关于农村房屋承建合同的性质，目前尚无明确的法律规定，司法实践中也存在不同的认识，主要争议是农村房屋承建合同究竟属于承揽合同还是属于建设工程施工合同。
关于这个问题，首先应该明确的是，就性质而言，建设工程施工合同属于承揽合同的范畴，但因有其自身的特殊性，合同法将其从承揽合同中分离出来而独立设立一类合同。
建设工程施工合同的特殊性主要表现为：（1）合同主体的特殊性。建设工程存在工程量大、施工周期长、技术难度大、质量要求高、资金投入多等特点，实施主体具有一定的限制性。一般情况下，发包人应是经过批准建设工程的法人单位，而承包人则需要具有相应资质的施工单位。建筑法明确规定了从业单位资质许可和从业人员执业资格许可制度，只有具有相应资质的单位才能成为建设工程施工合同的主体，并且排除了自然人成为该合同主体的资格。（2）合同形式的特殊性。合同法明确规定建设工程合同应当采用书
面形式。（3）合同履行的特殊性。合同法规定建设工程项目一般应通过招投标的方式取得，禁止违法分包和转包，实施建设工程监理和质量监督，将建设工程施工行为予以规范化。
2、农村房屋承建合同的差异性
与建设工程施工合同的法律规定相比较，农村房屋承建合同存在诸多差异：（1）合同主体差异。与建设工程施工合同要求的主体为具有相应资质的法人单位不同，农村房屋承建的合同主体均为自然人，一方为房主，另一方为具有一定施工经验的个体工匠或由某一自然人为包工头组成的小型施工队伍；（2）房屋建造标准差异。与建设工程施工合同要求的质量强制性标准相比，农村房屋建造的质量要求明显较低；（3）施工主体差异。农村房屋承建的施工主体多为技术低、资金少、设备差的农民建筑队。与建设工程施工合同对施工方的资质要求比相距甚远。
据此可以判定，农村房屋承建合同与建设工程施工合同差异很大，合同法有关建设工程施工合同的规定责任不能适用于农村房屋承建行为，不能对农村房屋承建合同起调整作用。
3、农村房屋承建合同的性质
那么，农村房屋承建行为是否属建筑法规定的建筑活动而受其调整呢？ 建筑法第2条规定，本法所称的建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。而第83条第3款规定，抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。从这两条的规定来看，农村房屋承建行为应不属建筑法调整的范围。但是，该法第83条第3款提出一个“低层住宅”的概念，何谓低层住宅？原建设部颁布的《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》将建筑法规定的“农民自建低层住宅”解释为村庄建设规划范围内的农民自建两层以及两层以下住宅。为此，依照现行法律及规章的规定，农民自建两层以下(含两层)住宅
但是，我们在推论出这个结论的同时也产生疑问。其一，农民住宅承建行为的法律界定是否仅依据楼层数这一量化因素？衡量标准是否过于单一？其二，三层（含三层）以上的农民住宅承建行为应当如何定性？客观事实是，伴随农民生活日益改善，住房要求标准逐步提高，建造三层及以上的现象日趋普遍，而其并未按合同法、建筑法的要求将房屋发包给具有相应资质的法人单位承建，如发生合同纠纷，是否按照建设工程施工合同的要求对
双方权利义务进行认定？其三，不少农民为增加房屋建筑面积，往往建造地下室，因此，含地下室的农民住宅是否按照单层房屋给予认定等。
针对这些疑问，笔者认为，对于农村房屋承建行为的界定，应在充分尊重现有法律法规规定的前提下，根据农村房屋建造的实际，将农村房屋承建合同定性为承揽合同较为客观可行。当然，在界定为承揽合同的同时，再考虑房屋楼层的高低、施工难度、施工管理等因素，对于发包人（房主）的选任行为和承包人（施工方）的承揽行为采取不同的苛责标准。
二、农村房屋承建合同纠纷的主要类型和特点
根据司法实践，农村房屋承建合同纠纷的主要类型可概括为下列几种：
（1）拖欠工程款纠纷。承包人（施工方）因发包人（房主）未能按约定的时间和金额支付工程款项诉至法院，请求判令发包人（房主）支付拖欠的工程款项；（2）房屋质量纠纷。发包人（房主）因承包人（施工方）承建行为缺陷导致房屋质量问题诉至法院，要求承包人（施工方）予以修缮或赔偿损失。该类纠纷或单独诉争，但不少成为发包人（房主）拒付或少付或迟延支付工程款项的抗辩事由；（3）人身侵权赔偿纠纷。该类案件表现为实际施工人员（多为民工）在房屋建造过程中遭受人身侵权，导致伤亡，或者造成他人损害的，受侵害人以承包方（施工方）及发包人（房主）为被告诉至法院请求赔偿；
上述三种类型纠纷表现出这样的特点：一是大多为拖欠工程款项纠纷，同时涉及房屋质量问题；二是有关房屋质量的司法鉴定问题成为案件处理的焦点；三是案件标的不大，却涉及当事方的经济利益，相互情绪对立，矛盾尖锐，不易调处；四是当事人多为法律知识缺乏的农民，收集证据意识淡薄；五是履行能力差，判决实际执结率低，易引发涉诉信访等有关问题；六是法律规定滞后或缺失，难以寻找合理的处理依据。
因此，如何规范案件的裁判依据，统一处理标准，维护农民合法权益，促进农村社会和谐稳定，已成为司法实践迫切需要解决的问题。
三、农村房屋质量纠纷案件处理的思考
1、当事人担责应考虑的因素
根据前述对于农村房屋承建合同的定性及考虑因素的分析，在处理房屋质量纠纷（包括因房屋质量纠纷导致的工程款项拖欠纠纷）案件时，也应结合案情，分别处理。具体可综合考虑以下几个因素：
（1）产生质量问题的原因。明确是设计原因还是施工原因，是材料原因还是客观原因等。如因图纸设计导致房屋质量问题，由图纸设计者（仅局
限于房主及施工人，如为第三人设计的，可追加被告予以处理）担责；如因施工等因素导致房屋质量问题，应由施工人担责；如因建筑材料、设备原因导致房屋质量问题，应由材料、设备提供人（仅局限于房主及施工人，即包工包料、包工不包料）担责；如因客观原因导致房屋质量问题，应由发包人（房主）自行担责。
（2）综合考虑所建房屋的楼层高度、施工难度等因素。对于房屋楼层较高、施工难度大、工艺复杂、技术要求高的承建行为，房主存在选任行为的过错，施工人亦存在承揽行为的过错，应综合考虑双方过错的程度，本着公平合理的原则，各自承担相应的责任的原则处理。
（3）对于明显轻微的房屋质量问题，考虑农村房屋承建的实际、房主支出的工程价款等因素，由施工人适当担责即可。
2、需司法鉴定的房屋质量案件的处理
在房屋质量纠纷案件中，经常碰到当事人就质量问题各执一词的情况，这自然涉及到房屋质量的司法鉴定问题。由于法官缺乏相应的专业知识，对案件所涉的是否存在质量缺陷、质量缺陷出现的原因等专业问题无法作出科学客观的判断，当事人在案件处理过程中多会提出房屋质量缺陷的司法鉴定申请，以明确房屋产生质量缺陷的原因并据此确定责任。鉴定结论出具后，则可依照鉴定意见载明的内容分配责任并对案件作出处理。
但笔者认为，在适用鉴定意见书时不可机械和盲目，而应当综合考虑，进行个案分析。（1）农村房屋质量尚无明确的标准规范。鉴定机构一般依照或参照建设工程施工合同的建设标准进行房屋质量的评定和原因分析，从而脱离了农村房屋建造的实际，使得鉴定结论的依据存有商榷之处。（2）由于农村房屋承建的特殊性，往往无施工图纸、施工记录等，对于隐蔽工程缺乏相应的鉴定材料，鉴定结论势必存在主观性和片面性。（3）个别鉴定机构及鉴定人员专业水平有限，鉴定结论的真实性和准确性有待提高。
因此，对于案件处理中涉及的房屋质量鉴定问题，笔者认为承办人员应当首先做好风险告知工作，同时结合本文前述的考虑因素综合认定，而不应将鉴定结论作为处理案件的唯一依据。
四、农村房屋承建过程中侵权损害赔偿案件处理的思考
农村房屋承建过程中施工人（民工）遭受人身损害或给他人造成损害的，被害人常以承包人（施工方）及发包人（房主）为被告起诉要求承担赔偿责任，法院的处理策略是：楼层数两层及以下的，由承包人（施工方）承担赔偿责任，发包人（房主）无责；楼层数三层以及以上的，由承包人（施工方）
与发包人（房主）共同承担连带赔偿责任，法律依据是最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）
第11条规定。
但笔者认为，处理此类案件不能机械地适用该司法解释，应综合考虑农村房屋承建过程中的各种因素进行认定和裁判。可考虑的因素包括：（1）不单纯把楼层数作为考量因素，还应考虑施工难度、技术要求、施工危险程度、保障性设备的提供和防护措施的配备等因素。（2）区分受害人的具体情况。在农村，按从事工作的形式或提供服务的内容划分，可将施工人员分为技术类和劳务类，即俗称的“大工”和“小工”。这种划分对于赔偿责任的确定具有重要意义。原建设部《村镇建筑工匠从业资格管理办法》对于在村镇从事建筑活动的工匠（即“大工”）规定了一定的资格条件，因此缺乏相应任职资格条件的人员从事工匠工作发生损害的，案件处理时也应作为考虑因素之一。因为“大工”在施工过程中常由于工作性质的原因（多为高空作业）承担较高的风险。（3）准确理解“司法解释”第11条第1款中的“在从事雇佣活动中”的含义。在案件处理过程中，对于“在从事雇佣活动中”的认定主要考虑的是时间因素，即在雇佣时间内。而对于被害人“在从事雇佣活动中”的行为过程及实际行为等不予考虑，因此，笔者认为，应当将受害人遭受人身损害时的行为因素也作为一个考虑因素。（4）“司法解释”第11条未规定雇员（受害人）自身过错因素。笔者认为，雇员（受害人）遭受人身损害时自身是否存在过错亦应当成为责任承担的考虑因素之一。只有综合考虑多种因素，才能准确把握案情实质，进而作出公正合理的处理。
【参考文献】
[1]柳经纬，刘智慧.房地产法制专题研究[M].北京：中国法制出版社，2011.12.
[2]左峰，陈旻.房屋买卖案件裁判思路与操作[M]. 北京：中国法制出版社，2011.5.
【作者简介】 黄健德（1963- ），男，高级讲师，硕士，主要从事建筑与房地产法律政策及高职建筑应用文写作教学研究
联系电话：13805704922
联系地址：杭州市富阳高桥高科路198号邮编：311402