篇一：招标文件及施工合同审查要点
招标文件和施工合同中的审查重点 2012-02-18 09:36:14 作
中正信造价咨询有限公司刘太轩
【摘要】招标文件及施工合同是建设工程承发包双方进行市场交易活动、履行义务、行驶权利的依据和准绳。招标文件和施工合同约定是否合理、明确、全面关乎整个工程、尤其是工程造价管理控制效果的成败，因此，作为造价工程师对招标文件和施工合同的全面严格的审查就显得至关重要了。笔者结合多年实践工作经验，简要阐述自身对招标文件和施工合同的审查重点问题的理解和把握。
【关键词】招标文件 施工合同 审查重点
建设工程施工招投标是在市场经济条件下进行工程建设项目有发包与承包所采用的一种交易方式，市场交易方式的最优选择。在这种交易方式下，通常由工程的建设单位作为招标方就拟建的工程发布通告，提出有关招标项目的性质、数量、质量、技术要求，竣工日期及对承包商的资格要求等信息；用法定方式吸引建筑项目的承包单位参加竞争；由有意提供建筑产品的施工单位按照招标文件的要求，在规定的时间内向招标单位填报投标书，响应招标文件的要求，进行投标；建设单位通过法定评标程序从中选择条件优越者来完成工程建筑任务并签订施工合同。可以说招标文件及施工合同是发包与承包方交易的最直接、最关键的依据和约束。作为一名造价工程师在审查施工招标文件、施工合同过程中如何把握重点，及时发现文件及合同漏洞，填补不稳定因素就显得尤其重要了。下面笔者结合多年的工作经验对造价工程师站在业主的角度对施工招标文件、施工合同的的审查重点进行简要剖析。1 招标文件的审查重点
（1）审查招标文件中关于工程发包范围的描述是否明确，项目标段的划分是否合理，是否有利于施工过程中的造价控制；以免因项目标段划分不合理而使得后续管理难度加大，管理成本提高。审查工程发包范围与工程量清单编制范围是否一致，分包项目的预留预埋（管、盒、箱壳）是否有总包施工。核查工程量清单所包含的所有工作内容与施工图纸所包含所有工作内容是否存在差异。
（2）有关报价说明的审核。报价说明是对施工单位报价的要求，报价说明是否清楚、全面至关重要。许多现场签证和竣工结算时产生的争议都是因为报价说明阐述不明确、不全面所致。具体来说主要包括：
1）综合单价包含的内容，风险因素的考虑及风险系数的考虑。
2）措施项目费用的说明。清单中未包含的措施项目承包商要根据其施工经验及现场情况自行考虑，单列列项或包含到其他项目。一般建议建设单位将措施项目费一笔包死。
3）材料供应方式和材料供应价格包含内容的说明。应明确阐明采用甲定乙供、甲定甲供、共定乙供等材料供应方式时，材料检测费、采购费、保管费是否要包含到综合单价中。材料暂估价应按招标人在其他项目清单中列出的单价计入综合单价，材料暂估价为材料到场价格，列入暂估价中的材料的检测试验费、保管费等所有费用，投标报价时考虑计入。
4）其他要求。增加必要条款对一些施工过程中经常发生，又不易分清责任、不易明确计价，施工及结算时容易扯皮的工作内容做明确约定。
①投标报价还应充分考虑包含临时设施、安全通道、围挡结构、地面硬化、材料检验、
环卫环保、生活污水粪便排放、材料损耗及材料采保费用、垃圾清运、竣工清理、水电费等。②建筑工程辐射、室内空气检测、电气测试、防雷检测、沉降观测费用、试车费、临时设施和塔基基础等的拆除费用、大门处的自动冲洗设备、工地现场监控设备的费用等亦应包含在内。
③地方政府及有关部门对建筑做法的地方规定包含在报价中；如果使用商品砼应考虑包含防冻剂、泵送剂等所有外加剂及水泥增加量。
④工程所需临时水、电、道路及施工期间交通组织及周边关系协调等问题均由中标人自行解决，所需费用均己包含在投标报价中。⑤投标人应自行踏勘工地现场，以充分了解工地位置、情况、道路、存储空间、装卸限制及任何其他足以影响承包价的情况，任何因忽视或误解工地情况而导致的索赔或工期延长申请将不被批准。
（3）结算方式的选择。总价合同适用于设计图纸齐全、工程内容和技术经济指标规定明确的项目；单价（或费率）合同适用于在施工图不完整、深度不足或准备发包的工程项目内容、技术经济指标一时不能明确的项目；成本加酬金合同主要适用于工程内容及其技术经济指标尚未全面确定、投标报价的依据尚不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫必须发包的工程。由于建筑工程在施工中会出现许多现场签证和设计变更，因此，在采用固定综合单价合同时，应特别注意不要忽略对清单以外项目的组价方法的约定，为以后的施工过程的变更结算做好准备。清单外项目的组价原则一般为对清单外项目进行一个小的费率招标，结算时按定额结算。
（4）工程量清单的审查，工程量清单是招标文件的一个重要组成部分，作为造价工程师要重点审查。审查主要工程量是否准确，项目特征描述是否明确、全面，分项工程是否全面、有无漏项等。
（5）招标代理费的计取办法。根据国家相关文件规定在招标文件中不约定招标代理费由中标人支付，就应该由委托方支付。而现行市场上一般都有中标单位支付。一般表述如下：标代理服务费按原国家计委计价格[2002]1980号文标准执行，由中标人支付。
（6）评分办法审查。审查商务标的占分比例是否合理；评标标底价计算方法是否合理，是否能达到引导合理较低价中标的结果，是否有对不平衡报价有效控制措施；清单外项目费率竞标赋分是否合理等。
2 施工合同的审查重点
审查合同条款时，针对不同工程，应特别注意专用条款及补充条款的约定是否严密，避免留有活口。实际工作中发现，有些工程项目，采用施工方起草，建设方修改，双方协商签订的合同。这样的合同更容易出现用词不专业、不严谨的情况，造成合同条款上的错漏，使施工方有空可钻，影响造价管理控制效果。针对这样自行起草的施工合同，工程造价管理人员在审查时应对照示范文本，对影响工程造价的各项条款严格把关，特别注意材料价格、取费依据、计价方式、索赔处理方式和程序等相关条款的约定等。所有条款的约定必须表述明确，不留错漏，不得产生歧义。具体说来有以下几点：
（1）审查工程承包范围与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致，承包内容是否具体化；发包人的工作内容是否与招标文件要求、投标文件承诺一致，费用风险的分配分担是否合理。
（2）审查合同对开工工期的约定是否严谨。开工日期对工期的认定具有决定性意义。一般说来，开工日期以发包方或监理工程师出具的开工通知书上的具体日期为准。当实际开工日期与合同约定的开工日期不一致时，以实际开工日期为准。
（3）注意审查组成合同文件的顺序。合同文件应能相互解释，互为说明，除专用条款特别约定外，组成合同的优先解释顺序为：合同协议书、中标通知书、投标书及附件、合同专用条款、通用条款、技术标准规范、设计图纸、工程量清单、工程报价单或预算书。如合
同文件相互矛盾以顺序在前者优先。其中，在合同履行过程中经承发包人洽商达成协议的书面变更文件及补充协议一律视为本合同的组成部分，应特别注明与合同正文具有同等法律效力。
（4）审查法律法规的适用性，合同条款编写过程中对地方和行业规章制度的筛选列示要尤为慎重。一般合同中需要明示的法律行政法规有：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国仲裁法》以及国家现行的有关法律、法规。而特别需要注意的是合同条款中最好不要涉及财政部、建设部下发的“财建[2004]369号文”有关审计时间的相关要求。因为该文件对审计时间的规定较为严苛，而目前现实情况有一定出入；如果误将该文件相关内容列入合同条款，那么意味着一旦审计人员无法按规定时间完成审查工作，按照合同条款约定建设单位应按施工单位的报审值作为结算的依据。
（5）审查合同价款的确定和调整方式。合同价款的确定主要有三种形式：固定价格合同、可调价格合同和成本加酬金合同。采用固定价格合同时还应注意约定清单外项目的结算办法。
1）固定价格合同。签订该类合同时一定要注意明确约定各方所承担的风险范围，例如约定材料价格市场价格在一个约定的浮动范围由承包商自行承担价格变化带来的损益等。同时，还应注意写明风险费用的计算方法，例如在合同条款中明确约定工程总价款包含全部工程量内容。这就意味着承包方不论由于任何原因没有列入单价或总价款中的部分，发包人都可视为已包含所报总承包价格中，不再需要履行增加支付的义务；该工程在竣工结算时，只需计算变更和材料价差调整部分，不再对报价书、标底价及中标价进行重新核对。
2）可调价格合同。一般而言，合同价款按照招标范围以内的工程量按实计算，以定额计价，税前总价下浮的原则进行调整。对于设计变更及现场签证的结算亦须在合同中作出明确阐述：设计变更和现场签字须由总监理工程师、发包人现场负责人共同签字确认方可进入结算；施工期间工程变更或签证单项调整在约定范围内不予计取，约定范围以外的变更或签证于竣工决算时调整；签证、变更的工程量应按专项条款所规定的相应适当比率下浮。
3）成本加酬金合同。该形式的合同一般用于工期紧迫、技术极为复杂的工程，如抢险工程等；实际工作中采用不多，因此不做详细阐述。
（6）审查工程进度款支付方式。工程进度款的支付主要有两种方式：依据节点形象进度按比例支付、依据所完成工程量按比例支付。若采用按节点形象进度付款的形式，承发包双方会根据合同特点加以约定。审查时应注意核实进度款的支付是否与招标文件一致，预付款的扣除方式和比例是否合理，进度款是否存在超拨的风险等。
（7）审查工程变更的相关条款。需要审查工程变更的确认流程是否合理，有无漏洞。一般约定如下：由于工程变更使得工程量或工作内容增减的，变更发生后*（合同中须写明）日内，承包人须向工程师提交书面报告，工程师审批通过书面报告后报发包人核准，书面报告经发包人确认并加盖公章后，方可作为调整合同价款的有效签证,在工程结算时支付。承包人逾期不报，视为不涉及工程造价增加。设计变更必须提供由发包人发出的或发包人委托设计单位经发包人审批后发出的工程变更通知书，否则将不被视为设计变更。施工期间变更调整单项*元以内（合同中须写明）不予计取，*元以上单项的变更于竣工决算时调整。
（8）审查竣工验收和结算条款。竣工验收合同条款的审查重点在于验收的主体资格、质量不合格情况下的整改措施和承包商应责任承担。竣工验收时间一般约定为以质检站验收备案的时间为准。国有投资建设工程的结算审计需要接受地方审计局审查的，要约定上已审计局的审计结果为准。如：工程结算以**区审计局最终审计确认的金额为准。
（9）其他审查要点。主要包括有关争议解决途径和地点的约定是否详细、合理；材料的供应形式和供应计划、材料价格调整方式是否约定明确、有无漏洞；
工程保险的支付约定是否落实；工程结算审计后对审减值的处理办法。
3 结束语
招标文件及施工合同是建设工程承发包双方进行市场交易活动、履行义务、行驶权利的依据和准绳。招标文件和施工合同约定是否合理、明确、全面关乎整个工程、尤其是工程造价管理控制效果的成败，因此，作为造价工程师对招标文件和施工合同的全面严格的审查，及时发现弥补合同条款漏洞、防微杜渐，是保证承发包双方履约过程高效完成的前提，也是全面开展施工过程造价控制，完成投资控制目标的有力保障。
篇二：施工合同的审查标准
施工合同的审查标准
摘要：伴随着天然气管道建设的飞速发展，大规模投资建设，施工合同在集团公司合同管理的重要性愈发突显。建立施工合同审查的标准，对于提升施工合同的管理，进而保障工程的质量，具有重要意义。本文重点强调施工合同审查是建设方和施工方签订合同之前的必经程序，通过对施工合同审查，可以发现施工合同中潜在问题，尽可能地减少和避免在履行施工合同过程中产生不必要的分歧和争议，对提高施工合同履约质量，尽可能避免违约或者争议，减少建设方或施工单位的经济损失起到重要作用。
关键词：施工合同；审查；标准
施工合同是中国石油天然气集团公司合同管理最重要的合同类别之一。尤其是近年来，伴随着天然气管道建设的飞速发展，西部大庆、海外大庆的大规模投资建设及大炼化的全国布局，施工合同在集团公司合同管理的重要性愈发突显。建立施工合同审查的标准，对于提升施工合同的管理，进而保障工程的质量，具有重要意义。施工合同审查是建设方和施工方签订合同之前的必经程序，通过对施工合同审查，可以发现施工合同中潜在问题，尽可能地减少和避免在履行施工合同过程中产生不必要的分歧和争议，提高施工合同履约质量，即使发生了违约或者争议，也可依据完备的合同条款比较顺利地解决问题，减少建设方或施工单位的经济损失。
一、合同签约主体资格审查
合同签约主体是否具备签订及履行合同的资格是合同审查中首先要注意的问题，这涉及到交易是否合法、合同是否有效的问题。
（一）审查合同签约主体是否合法真实
签约主体的合法真实是合同审查的重要项目之一，是关系合同目的能否实现的前提之一。另外还要审查审核或确认负责签订合同的单位或个人是否已取得相应的合法授权，以防止无权代理或超越代理权限订立合同的情形存在。我方的主体是否适格(例如不是独立法人、法人名称不对、印章和名称不一致等)也要进行审查，防止所签订的合同无效。
（二）审查合同签约主体是否具备相关的资质或许可
对某些业务领域，按照相关的法律或法规规定，需要合同一方或双方主体必须具备相应的资质或经营许可才可从事。如建设工程设计合同需要国家建设部门核发的设计资质、建设施工合同要求业主有”报建”的整套资料、从事房地产开发业务需要开发资质等。
篇三：建设施工合同法律审查要点
建设施工合同法律审查要点
刘晓宇
参考资料：《中华人民共和国合同法》
《中华人民共和国招标投标法》
法释【2004】14号《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律
问题的解释》
第一步建设施工合同总体情况的法律审查
1、审核发包人（建设单位）开发资格资质是否符合工程建设要求（营业执照年
检、资质等级、注册资金、经营范围）；
2、审核工程招投标手续是否齐全，是否合法，中标程序是否符合《中华人民共
和国招标投标法》和该工程招标文件的内容；
3、审核该工程建设单位是否办理 规划许可证 和 施工许可证。
4、了解合同签订背景，是否存在“阴阳合同”的情况，在建设单位要求签订两
份合同内容明显不一致的情况下（即对备案合同的合同价款、工期、结算方式、工程款支付方式进行了实质性的变更），依照法释【2004】14号《最高人民法院关于审理建设工程施工程合同纠纷案件适用法律问题的解释 》第21条“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。” 和 《中华人民共和国招标投标法》第46条“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。” 揭示和规避“阴阳合同”造成的法律风险，证明阴合同的相关约定违法，属于
无效约定。（只适用于经过招投标程序中标的合同，未经过招投标的不适用该法规，以双方一致达成的最新的书面意思表示为准）。
5、审核建设施工合同使用的文本格式是否符合公司要求，原则上必须使用建设委员会监制的统一格式文本订立合同。
第二步 对建设施工合同实体内容的法律审查（以建委发布示范版本为例）
第一部分 协议书部分
1、审核承包范围，具体要求：
（1） 承包范围可以在招标文件确定的范围基础上有所增减，但是不得
对招标文件实质性内容进行改变；
（2） 审核合同承包的范围是否以我方施工资质相匹配，如发生匹配的
情况将造成该部分施工合同无效的风险；
（3） 明确详细的承包范围有利于，我方在合同价款结算、工程变更索
赔、保修范围确定、担保等纠纷时，掌握更多的主动，能够通过
承包范围反映出在合同价里我方的施工范围，对于承包范围外的
施工，应当由建设单位追加额外工程款，避免建设单位将增加部
分归为合同价不予补偿的风险；
（4） 审核《建设施工合同》承包范围与《工程质量保修书》保修范围
的一致性，承包范围与保修范围必须内容相同，从而避免对在回
访维修过程中，造成的维修责任难以界定的纠纷。
（5） 审核承包范围是否与我方向银行提供的工程履约担保（合同总价
10%）中保函的内容相一致，避免建设单位因增加合同范围外的工
程与我方发生争议而向银行主张保函的款项；
（6） 审核承包范围文字表述的合意性，避免发生歧义。
2、审核合同工期的合理性、有效性，是否存在迫于建设单位压力，致使工期明显不足的因素，造成工程逾期违约赔偿等法律风险；
3、原则上主张先签合同后开工的工作步骤，中标时间、合同签订时间、合同开工时间、竣工时间应符合时间上的逻辑关系，避免时间节点不明确而造成的法律风险和损失。
第二部分 专用条款部分
1、综合审查建设施工合同第二部分通用条款部分与第三部分专用条款部分有无矛盾的约定，如有冲突以“专用条款”的约定为准。
2、“专用条款”中基本条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。
3、揭示《建设施工合同》示范文本通用部分第31条“确定变更价款”的法律风险，承包人提出变更价款报告和发包人工程师确认变更价款报告做出了明确的时限规定(均为14天)，其中的第31.2条内并规定了若承包人在双方确定变更后14天内不向工程师提出变更工程价款报告，则视为该项变更不涉及合同价款的变更。故我方项目部办理洽商变更时应充分重视所述的14天时限限制，并遵循此等程序性约定而建立动态的、系统的洽商变更内部管理台帐，在接到洽商后于台帐中载明洽商发生的时间，妥善保管原件，适时将复印件提交给相关的预算人员计算具体费用，并在14天内报出《洽商变更费用报审表》，及同时请监理工程师或者甲方代表在《工程变更洽商编报登记表》上履行文件接收的签署手续，包括在签收表上填妥变更单编号、变更内容、变更日期、调整价款、编报日期、签收时间、签收人等内容，签收表的每一条
内容都应按时间顺序而与《洽商记录》一一对应。否则，逾期不提交获得确认的《洽商变更费用报审表》，可能造成承包人对合同赋予的价款请求权的放弃的法律风险。
4、对“专用部分”第33条竣工结算的内容进行法律审核，向揭示项目部建设单位不按时结算我方所能够主张的补偿权利，33.2条约定“发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款，从第29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。”；
5、审核专用条款其他内容有无影响到我方利益的改动及调整，并予以揭示变动所造成的法律风险；
第三部分 专用条款部分
1、审核对工期延误的具体约定对我方是否公平，对于相关的违约赔偿责任的认定及赔偿金额是否合理，赔偿金额是否设定最高上限，并揭示相应的法律风险；
2、合同中如对竣工工期或相应部分完成结点时间要求比较严格，可建议项目部在施工过程中积极与建设单位协商签订延期协议，避免触发违约条款，造成经济赔偿；
3、审核专用条款中有无对建设单位直接分包单位施工原因中造成我方工期延误的处理约定，对于建设单位直接分包单位原因造成工期延误的情况，建设单位应对工期予以调整并赔偿我方相应的损失；
4、审核专用条款部分“合同价款与支付”的内容是否合理，选用哪种合同价款的确定方式（①采用固定价格合同 ②采用可调价格合同 ③采用成本加酬金合同），
及相应的“合同价款中包括的风险范围”、“风险费用的计算方法”、“风险范围以外合同价款调整方法”、“合同价款调整方法”等约定是否存在法律风险及经济性风险并且予以揭示；
5、审核是否有“双方约定合同价款的其他调整因素”，并对该约定的法律风险予以揭示；
6、审查工程款支付比例是否满足施工要求，有无垫资情况，垫资部位及我方所承担的相应经营风险；
7、审核结算的具体事宜双方有无具体的约定，约定内容是否存在风险隐患，对结算日期及结算审计应由具体的时间节点，避免建设单位故意拖延办理结算而造成工程款长时间难以支付。项目部应注意掌握结算的主动权，依据最高法《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中的第20条规定：当事人约定，发包人收到竣工结算文件后在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。”及时主动的报送，促使建设单位对工程价款进行结算；
8、我方作为施工中承包方，应利用最高法《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第20条的规定，在备案合同中写明“工程竣工验收后，乙方提出工程结算并将相关资料移交甲方，甲方自接到上述资料后N天内审核完毕，到期未提出异议，视为已方提交的结算已获得甲方的认可”，或者在合同结算条款中约定执行《建设工程价款结算暂行办法》规定，避免建设单位以未结算为由不支付工程款；
9、审核专用条款中对违约方面是否约定“双方约定的承包人其他违约责任”，约定我方承担的违约责任是否合理、公平，有无法律风险；
10、 明确合同争议解决的途径，明确约定通过哪家仲裁机构或哪家法院处理