房地产商泄漏客户信息

篇一:业主个人信息频繁遭泄漏

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业主个人信息频繁遭泄漏

进入7月份以来,青岛市民高女士每天都会接连收到好几个来自装修公司的电话和短信,甚至有外地装修队的向其推荐装修服务计划。不仅如此,装修公司还告诉高女士,“你们九月交房,你不现在订装修队还要等到什么时候。”高女士表示,自己2012年购买的宜昌美景小区经济适用房原定于7月到9月间交房,“具体交房时间我自己都不清楚,装修公司却知道得一清二楚。”

2012年,青岛市民高女士购买了一套经济适用房,原定于2013年7月底到9月交房。自今年7月份以来,房子还未拿到手的高女士频频收到来自装修队的电话和短信,“电话一般是一天四五个,严重影响生活不说。我们的隐私谁保护?这太可怕了。”高女士对此表示不满,并质疑开发商方面泄露了业主们的个人信息。

电话中高女士曾向对方询问,从何处取得业主的姓名与联系方式,有装修公司告诉高女士,“我们和房地产公司关系很好,他们就把业主电话全都给我们了”。高女士表示,有部分装修公司工作人员称“电话是买来的”,推销态度较为蛮横。

房产商否认泄露客户信息 称其另有原因

高女士曾致电小区开发商,得到的回答是小区所属的工程已经被包出去了,具体情况开发商方面并不清楚。

7月17日,记者电话联系到开发商,工作人员高先生表示,“这可能是一些代理收费的机构干的,反正我们公司是不会这么做的”。项目部另一位工作人员则表示,“可能是装修公司在网上得到的信息”。“陌生人”出售业主联系方式 装修公司只管买信息

根据高女士所收到的短信,记者联系到装饰工程有限公司工作人员任先生。任先生表示,有“陌生人”曾到装修公司销售客户信息,“他们手里还有好几份客户信息呢,我们只买了宜昌美景这一个小区的。”当被问及推销人员的具体身份时,任先生则告诉记者,“他们不跟我们说,而且电话也不留,像他们这样的人每天都有很多,人家不想留,我们也很理解。大家都是为了做生意嘛。”

某装修公司职员笑称,业主一天接到十几个、甚至二十几个装修电话都是很正常的,“有的人一天都能接到一百多个这样的电话”。

日常生活被骚扰 业主可诉诸法律维权

律师表示,当业主信息被泄露时,最好先掌握到具体的泄露渠道,这样能更好地进行投诉。周律师表示,若后果严重,业主可以通过法律追究泄露者的刑事责任来维护自己的权利。

高女士所遇到的情况并非个例,记者了解到,很多业主都有过个人信息被泄露的遭遇。网络不良与垃圾信息举报受理中心工作人员表示,当居民受到电话、短信、彩铃等骚扰时,可以拨打12321求助,受理中心会将具体情况交给运营商如中国联通、中国移动等进行处理。

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篇二:房地产客户会基本资料

房地产客户会基本资料

近些年来,国家加强了对房地产业的宏观调控,我国房地产行业内的企业竞争日趋激烈,这种竞争突出地表现在竞争内容的转变上。目前国内房地产行业逐渐由以产品营造为核心的竞争转向了以客户服务为核心的竞争。在这一背景下,房地产客户会应运而生。

房地产客户会,是由房地产企业经营者组织成立,会员在自愿、互助、互惠的基础上自主参加,并享有相应权利和义务的团体。房地产企业客户会的建立对于企业为消费者创造更多的服务价值具有重大的战略意义,而目前我国房地产商在建设房地产客户会时存在着重形式轻内容、重营销轻服务等问题。

◆房地产客户会的功能

近几年来国内各房地产商纷纷建立自己的地产客户会,比如万科的万客会、中海的中海会、金地的金地会、招商地产的招商会、合生创展的合生会、华润置地的置地会、绿城的绿城会等。不同的企业客户会形式多样,各具特色。根据客户会成员的性质,客户会可以被划分为两类:一类是面向公众开发,即只要填写了基本信息和问卷之后就能成为客户会的成员,目前国内绝大多数客户会属于此类,包括万客会、中海会、万达会、置地会、复地会、绿城会等;还有一种客户会只向业主开放,像招商会、合生会等属于此类。两类客户会形式侧重点有所不同,前者更注重客户会对企业产品的营销效果,后者更注重对业主权益的维护和服务。两种形式均基本具备了以下功能:

◇营销功能

这是房地产企业设立客户会的根本目的。房地产企业通过分发企业宣传资料、最新推出的楼盘资料和售楼全套资料,使客户会会员了解到企业产品的详细信息,并且给予会员优先得到选购房产的权利,同时获得相应的折扣。设立客户会的企业通过这些措施吸引广大潜在消费者,并引导客户购买企业产品,实现房地产企业销售的根本目的。这也是目前房地产客户会所共有的功能,万客会和招商会中老会员重复购买和老会员介绍新业主购买的比率占到了楼盘销售量的30%,客户会会员已成为房地产企业销售时的重要目标对象。

◇服务功能

目前房地产发展的趋势正由从以产品营造为中心向以客户服务为中心转变,优质的服务使得产品得以增值,客户会是房地产企业实现部分服务功能的载体,不少房地产企业借助客户会实行物业管理、听取意见、处理投诉,客户会成为了企业向客户提供服务的良好平台。如万科、绿城的业主都可以在线发表对小区建设的意见和看法,进行“愉悦的投诉和细致的反映”。

◇便利功能

目前不少客户会皆为会员提供便利服务,即与多家厂商达成战略联盟,为会员牟取便利。这些厂商中包含了会员们方方面面的需要,包括装修、饮食、医疗、购物、休闲等。房地产企业编制的品牌优惠网络为会员们提供了便利,创造了价值。招商会拥有近500家联盟,为招商会会员提供源源不绝的优惠。同时招商会还与侨城会、e龙网等组织合作,将会员享受的商家消费优惠扩大到全国近 5000家。社会各方面的资源的连接为业主们带来了生活上的便利。

◇社区功能

客户会会员的招募营造了新颖的社区概念,客户会中并不局限于企业与会员的双向沟通,会员彼此之间的沟通也成为客户会的不可或缺要素,客户会举办的联谊、旅游、娱乐等丰富多彩的活动方式成为了会员们参与最多的增值服务,有效地促进了会员彼此间的感情,进而形成了独特的客户会会员的归属感,提高了会员对企业的忠诚度。有些俱乐部针对不同年龄层次、不同兴趣爱好、不同职业特点,定期策划举办各类品位不同的会员活动,如财经服务类、女性保健类、社区竞技类、节日娱乐类、老人健康类、少儿教育类等。招商会的会员广泛参与的互动相继被列为社区的重大节日,如Family day(家庭日)、登山日、新年音乐会等。目前,招商会下也已形成了诸如招商会童子军、但昭义钢琴艺术中心、美伦葡萄酒客户会、青年动力营、老年大学等子品牌。客户会承担的社区功能使得业主们更多的得以参与和交流。

◆房地产客户会存在的问题

目前国内绝大多数客户会建立时间不长,在客户会建设和运作方面欠缺理论指导和经验积累,因此客户会建设水平参差不齐,还存在一些问题尚待改进: 一是建设虎头蛇尾,缺乏战略性考虑。目前部分企业的客户会建设基本随项目的动工而开展。客户会开始阶段往往做大规模宣传和布置,但在为企业获得较大社会影响和丰厚收益后便没有后续安排。即客户会在完成营销阶段的任务之后便流于形式,嘎然而止。这是企业缺乏持续性发展和战略性思考的表现。这往往使客户对企业产生不信任感,从而影响企业在当地消费者心中的形象,并为企业再次开发项目埋下隐患。

二是服务停留表面,缺乏实质内容和深度。由于大多数企业对客户会的建设和运作仍停留在建立机制、招募会员、发布销售消息等方面,客户会只是简单承担起了介绍企业销售楼盘,方便潜在客户查询信息的作用,而其他如服务、便利、社区三方面的作用甚微薄弱。这一方面受限于开发商自身的经营管理能力,另一方面则体现出了企业对客户会建设的重视程度。企业在客户会建设上配备的人员和资金是企业是否花大力气投入建设客户会的基本条件。万科深圳分公司每年就要在万客会的会刊上投入 100多万元,显示出了万科对万客会建设的重视程度和战略眼光。

三是激励制度欠缺,缺乏完善奖励机制。客户会的重要目的在于希望会员能够与身边的潜在客户进行相互沟通、传递信息,引发潜在客户购买物业,但在缺乏激励机制下仅凭客户自身原因介绍和传递信息有悖于目标。因此,建立起有效的激励体制在客户会的发展历程中是当务之急,目前万客会、坤和会、绿城会采用的积分奖励计划是一种良好的解决途径。积分奖励计划即会员在推荐亲友购买物业时享有推荐购房积分奖励,根据会员积分等级的不同,企业每年为会员提供旅游、现金或者物业管理费等奖励,定期回馈一次。

◆房地产客户会的发展对策

客户会作为一种网络营销方式目前已得到房地产企业的广泛关注和应用,未来的客户会将扮演多重的角色:为企业客户关系搭建资源平台、宣扬企业品牌形象、创立企业整合营销框架、为业主开展增值服务。客户会将在企业发展中发挥重要的作用,而加强客户会建设,完善运营机制、提高运作效率则是当前众多客户会发展的重要任务。

◇注重形象的塑造与维持

当前大型房地产企业大多建立起了自己的客户会,但彼此之间差距甚大,运作正(转自:wWw.XiAocAoFanWeN.cOm 小 草 范文网:房地产商泄漏客户信息)常的客户会定期会举办活动吸引会员参与,而部分客户会则死气沉沉,忽略与会员的交流,这种有始无终的行为变相损害了企业的形象和品牌。因此,针对会员需求开展定期活动,保持一定的参与度是必须的,让会员感觉到客户会的正常运作和精心准备是客户会赖以生存的前提,客户会的创建可以塑造企业形象,但更需要注重到企业对客户会的投入是一个长期的过程,维持客户会正常的运作才是“立会之本”。

◇目标市场细分,利用客户资源

目前部分房地产企业进入某地市场前往往是客户会先行,招收大量新生会员来获得潜在客户的资料,然后针对这些资料发展出企业的客户。这一模式收到了良好的效果,但对客户资料的分类还远未达到“细腻”二字,美国的Pulte Homes将潜在客户分成 11类,包括首次置业者(年轻未婚比较多)、常年工作流动人士、单人工作丁克家庭、双人工作丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭、大龄单身贵族、活跃长者,企业针对每类客户进行针对性的培养和发展。因此,善于利用目前存在的客户资源,进行市场细分将给企业带来更大的效益和收获,而客户会根据分门别类的客户和细分市场开展针对性的活动将是未来客户会发展的重心。

◇建立明确有效的奖励体系 建立明确有效的奖励体系,合理引导已有会员介绍、推荐企业产品,建构广泛“人际销售网”,是客户会发展的重要目标,目前房地产企业可以采用积分、优惠、折扣等多种形式的制度来引导消费者,以免除物业管理费、赠送精美礼品、参加旅游(休闲)活动,享有购房优惠、年度表彰

大会等多种措施来进行奖励,让奖励体系成为客户会会员积极参加活动的有效保障。

◇重视竞争前台,留住潜在客户 目前客户会的会员中有很大比例的非业主会员存在,他们成为会员的目的是希望能够获取企业产品的第一手资料、且能在客户会中通过体验客户会的活动感受企业的文化和品质。这部分会员往往会同时成为其他客户会的会员,不经意间做的横向比较使会员对企业有了初步的第一印象。因此客户会往往是企业竞争的前台,要争取潜在客户就必须使客户会的运营达到优秀的标准,形成自身的影响力,在企业产品竞争之前就因为客户会而拥有“先发优势”。优势的塑造可以通过多方面的努力,运营体系的构建、奖励体制的制定、企业文化的延伸等。只有将客户会作为企业的产品,才能让潜在客户对企业心悦诚服,建立起对企业的信任和忠诚,为企业的发展开拓广阔空间。

篇三:房地产公司如何应对客户违约

房地产公司如何应对客户违约

如何有效的催缴购房款,灵活应对买受人拖延战术成为房地产公司回收资金的棘手问题,实践中一线销售人员在面对客户各种各样理由时可以说无所不用其极,而大部分房地产公司由于项目缺陷、销售人员缺乏法律知识、催缴程序未经过合理设计等原因导致在催缴购房款中陷入被动,甚至产生法律纠纷,本文通过对售楼过程中签订法律文书的性质分析,阐述对在催缴过程中如何处理问题客户提供法律建议。

一、认筹协议、认购协议、商品房买卖合同的关系

认筹协议是房地产开发商在取得项目预售许可证前与潜在购房者签订的关于优先选房及享受购房优惠的协议。该认筹协议一般不涉及项目的实质性内容,仅对购买意向、诚意金、购房优惠等作出约定,不具有买卖合同的性质。认筹协议因只是对购买意向的约定,对消费者不具有影响其实质性权利的内容,并且如消费者未最终购买成功,诚意金可退换,客户违约一般不会在此阶段发生。

认购协议是房屋买卖双方在签订《商品房买卖合同》前签订的法律文书,是对双方交易房屋基本内容的确认。房屋认购协议对认购人购买的商品房的位置、面积、房价及签订《商品房买卖合同》的时间进行约定,并交纳定金。在与商品房买卖合同的关系上,认购协议一般是《商品房买卖合同》(本约)的预约合同,即是对未来某个时间签订《商品房买卖合同》做出约定。认购协议的违约责任包括该协议本身约定的违约责任和未能签订本约缔约过失责任,两种责任在选择时不能竞合,只能选择其一适用。对认购协议的定性也有例外,如认购协议内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容,并且已收受购房款的将直接视为本约,根据司法解释规定此种认购协议将被认定为《商品房买卖合同》,并适用《商品房买卖合同》的相关法律规定(法律对于房地产公司对商品房房买卖合同违反要求更为严格)。 商品房买卖合同,本约,是双方对认购协议的履行,商品房买卖合同内容应具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容,实践中各地建设部门都对合同正文部门制定格式文本,房地产公司多以补充附件的形式对合同细节予以补充,以便更具有可执行性。政府为防止一房多卖的发生,发明了网签登记备案,如此就产生纸质和网签备案两份《商品房买卖合同》,从法理上,两份合同均是双方当事人真实意思表示,无合同法第五十二条规定合同无效情形,因此,两份合同均产生合同效力。当两份合同约定不一致时就会产生分歧。一般原

则是根据签订时间先后确定两份合同的优先效力,当两份合同约定不一致的,以在后签订的合同约定为准。

二、客户违约分类

1、认购协议阶段,作为签订《商品房买卖合同》的预约合同,认购协议对合同标的、签约时间等基本情况作出具有法律效力的约定,合同双方必须严格遵守。作为卖方的房地产公司应按照认购协议约定签订《商品房买卖合同》,防止一房多卖,否则应承担双倍返还定金责任,并且还可能会产生因卖方违反预约合同造成的信赖利益损失。

相对于卖方一房多卖的违约,买房违约行为一般表现为不能按时签订《商品房买卖合同》,也就意味着不能按时交纳房屋价款,此种违约客户承担丧失定金及签约机会的惩罚。

2、《商品房买卖合同》的违约

《商品房买卖合同》(以济南版本为例)的内容一般套用地方建委和工商管理局制定格式文本,正文部分共分为二十三条,其中直接涉及违约责任的条款为第七条、第九条、第十三条,第七条为“买受人逾期付款的违约责任”,第九条、十三条分别为出卖人逾期交房、违反承诺的违约责任,当然,除第九、十三条明确约定的出卖人违约责任外,其他合同规定除房屋基本信息外仍强调出卖人的履约责任,不能完全履行的仍需承担违约责任。以上可看出,买受人需要承担违约责任的约定只有第七条,即逾期付款责任,该违约责任根据附件补充约定的不同一般包括:逾期付款违约(首付款逾期违约、银行按揭付款违约、一次性付款违约、分期付款违约)、根本违约(解除合同)、其他附合同义务违约。

三、如何处理

买卖合同不仅具有明确双方权利义务内容的功能,还为合同当事人提供实际操作的依据,为双方在合同履行过程中维护权利、履行义务提供了具体操作步骤。出卖人在行使权利及履行义务过程中应尽量按照合同约定而不是管理经验进行操作,当然在具体实践中应注意对履行合同的相应证据做到及时入档留存,以作为以后主张权利的依据。因此,当书面权利不能有效转化为实际权利时,签订合同就失去了约束意义,那么对遵守合同的一方显然悔之晚矣。因此本文以购房过程中《认购协议》、《商品房买卖合同》较常见的违约行为一般应对措施进行举例说明:

1、认购协议中认购方签订协议并交纳定金后根本违约,即明确表明或以自己行为表明

不再签订《商品房买卖合同》。因认购协议是买卖双方签订《商品房买卖合同》的预约合同,是双方对进一步签订购房合同达成的初步意向。违反认购协议导致未能签订《商品房买卖合同》的,出卖人即可向认购人主张预约合同的违约责任,亦可主张未能签订《商品房买卖合同》的缔约过失责任。出卖人如何向认购人主张权利应根据违约的实际情况选择。一般认购协议中会直接适用定金罚则,即给付定金一方不履行债务,丧失定金,收受定金一方不履行债务双倍返还定金。这种情况适用于认购人违约未给出卖人造成巨大损失的情况,以没收认购人定金的方式足以弥补损失。第二种是因认购人违约给出卖人造成缔约损失已远远超出定金约定范围,则出卖人可选择缔约过失的方式追究对方的违约责任,例如,有些商业项目,买卖双方在签订《商品房买卖合同》前会签订意向书,对买卖标的的设计、装饰等作出具体要求,如出卖人根据意向书内容实际履行后,买受人毁约就会给出卖人造成巨大的损失,此种情况就可以缔约过失责任主张索赔。

对于上述情况,出卖人应以书面证据为主,言辞证据、语音证据为辅的原则,任何可能对认购人的履约行为均通过书面证据留存,让认购人签字确认。主要分为一下程序:1、认购人做出违约意思表示或以其行为表明不在履约;2、出卖人可以通过解约确认书等书面形式对认购人解除认购协议作出确认,确认书应对定金的适用做出规定。当然如无法获得书面证据应通过履约提示函的形式对认购人履约做出时间限制,如在合理的期限内仍未履约,则出卖人可提出解约,这种情况仍可直接扣除定金。

2、认购人签订认购协议后迟延履行签约义务。此种情况在实际中较为常见,认购人缴纳定金后不安协议约定时间签订《商品房买卖合同》并交纳首付款,因认购人未表示不继续履行合同,销售人员也经常迫于销售业绩压力不采取实质性措施。在应对该类客户时,仍可采取上诉做法根据协议约定签约时间发出通知函,如客户仍不履行协议的,果断解约。法律对享有解除权的一方做出的时间限制,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定:“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”因此长时间拖延对出卖人极为不利。

3、《商品房买卖合同》签订后未办理按揭贷款程序导致不能按时交纳房款。未办理按揭

又分为两种情况,一种是买受人主观原因怠于履行付款义务导致的逾期付款,另一种是因出卖人个人情况导致的履行不能,例如个人信用记录不良,银行放款额度等原因申请贷款未成功或贷款额度不足。该两种情况都将产生买受人逾期付款的责任。因此该两种情况均可按逾期付款处理。以公司祥泰广场《商品房买卖合同》为例,第七条逾期付款责任:逾期在30日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。此种约定已对逾期违约责任和出卖人解除权已经明确。但如何确定违约金数额、解除权的形成还需出卖人进行仔细研究,对违约金具体金额、解除合同的期限等均需设计完整的程序。

4、买受人申请退房,即单方解除已签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》对买受人逾期付款、违约责任、出卖人交房等均已明确,但对于此种情形买受人的违约责任只字未提,可以说是该格式文本中倾向消费者之处。但是否合同中没有约定就不能弥补因买受人违约造成的损失了呢?这里可以从两个方面进行分析,第一,如买受人的解约给出卖人造成实际损失,出卖人可以根据实际损失向买受人主张违约责任;第二,当损失无法计算,可以采取曲线救国方式,参照逾期付款的违约责任或者直接按买受人逾期付款主张违约金并解除合同,两种方式均能最大限度维护出卖人权益。

四、如何送达文书

送达指按照法定程序和方式将法律文书送交受送达人的行为。送达文书行为有时在诉讼争议过程中对案件的胜败起到决定性作用,对法律文书是否生效,是否产生法律意义均极为重要。送达的种类一般有直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达、转交送达、公告送达等,民事法律行为中除上述通知方式外还使用电子邮件、传真等方式,而任采取任一种方式的目的均在于让法官相信你已履行通知义务,并且对你送达内容进行标记。

作为出卖人在通知客户时常见的方式有直接送达、录音电话、邮寄送达三种方式,直接送达是指送达人直接交付法律文书的方式,此种方式也最容易出现问题,以口头告知方式或

者直接送达难以对送达过程进行记录,因此这就需要出卖人送达后及时让买受人签字确认。录音电话也是许多房地产公司在通知客户过程中采用的工具,但录音电话的证据采集应注意方式才能达到作为证据的标准。例如,通话时应提示对方的身份信息、购买房屋信息等,已达到留存证据之目的;邮寄送达也是采用较多的告知方式,邮寄送达应采用有送达回执的快递,并在邮寄单上标明邮寄内容,对邮寄单和发送内容作为档案保存,例如,有的出卖人直接将《告知函》发给客户就以为履行了告知义务,殊不知在未注明邮寄内容,未保留送达回执,未留存送达内容的情况下,该种送达就沦为无效送达,不产生任何法律意义。

综上,如何建立房地产买卖风险管理体系,不仅在于对合同相关法律知识的认识,更在于对管理的提升和细节的谨慎注意,任何一套房屋买卖均需从认筹协议、认购协议、房屋买卖合同、变更协议、客户确认直至交房的所有行为建立书面档案,保证客户的任何要求或出卖人承诺均通过书面证据表现,这样才能做到有备无患。