房地产商死扛

篇一:房企“死扛”不如“跑得快”

房企“死扛”不如“跑得快”

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

据研究,今年前10月,房地产开发企业总资金来源达到6.8万亿元,其中企业自筹资金占比超4成。数据显示,无论是从积压的存货和债务状况来看,开发商的处境几乎都举步维艰,在国内信贷日益收紧的情况下,快速出货以回笼资金或许将成为开发商“无奈的选择”。

近来,中海、万科、龙湖、绿地等大开发商在全国刮起了一股大幅打折降价的旋风,快速出货以回笼资金。开发企业的这种举动被媒体解读为楼市降价潮“价格战”或房价拐点来临。

从降价楼盘比例来讲,当前市场当中约有80%左右的楼盘有降价促销的行为,仍有20%左右的楼盘没有降价。整体市场真正降价15-20%以上的项目为数还不多,所占市场份额的比例也不高(拿上海来讲,目前只有5-10个楼盘,占到上海目前活跃楼盘总数200-300个的5%左右)。

从降价楼盘数量比例来看,目前只有5%左右的楼盘属于“跑得快”这种类型,在当前政策和市场环境下,整体市场具体每一个楼盘价格并没有因为这次龙头房企的降价而大幅降价调整,尽管多数开发企业对于未来市场降价的预期越来越强,但是半数以上的楼盘仍然按照原来的市场策略进行推盘,多数楼盘的价格并没有做深度的调整,因此,整体市场价格调整幅度也未到位,部分房企仍然以主动或被动“死扛”的方式应对当前龙头房企降价的市场环境,这导致了当前上海等一线城市市场成交尚未激活,整个市场成交趋势维持量低价稳的态势。

从“跑得快”这种类型楼盘所在板块或区域成交表现来看,一旦一个楼盘做出大幅降价的市场行为,并且推盘量达到一定的量,势必会带动整个楼盘的集中成交。如龙湖、中海的项目均如此。但是同一个板块内,对于没有做大幅降价的楼盘,再做大幅降价的策略调整就很难以有第一个大幅降价吃螃蟹楼盘那样效果好。

很明显,同一个板块内,如果出现1-2个楼盘大幅降价跑得快的楼盘,这个板块内房地产市场就已处于“价格战”状态。“跑得快”的楼盘抢先降价势必抢先占有当地具有购房能力同时具有购房资格的人群。那么对于板块内后续市场走势如何?不言而喻,其他楼盘由于跑的慢,板块内已经没有足够客户来支持楼盘再次大幅降价推盘,因此,其他楼盘在推盘策略上不得不被动应对市场,由原来10月份之前主动死扛市场变为现在的“被动”死扛市场,如果扛得住,那么开发商是幸运的,如果没有扛得住,那很明显,房企“死扛”不如“跑得快”。

在这样特殊的市场环境下,无论是主动死扛还是被动死扛的企业,势必会出现资金面的的问题。具体来讲,受影响的企业有两类:

一类是公司定位于做高端精品的房企,如绿城、星河湾,由于产品线较为高端,能够购买高端产品的客户往往被限购,导致楼盘成交不是很理想;

一类是中小房企,由于融资渠道、开发能力等诸方面不及大型开发企业,在推盘策略上又不能和大型开发企业高速周转策略相抗衡,因此,项目的周转速度有可能比较慢,不如大型房企跑得快,这样中小企业资金面往往会在资金面上受难。

从当前市场格局来看,大型房企的大幅打折降价的旋风意味着开发商之间的竞争加剧,尤其是以上两类房企有可能面临发展的资金瓶颈。从这个角度来讲,各大房企采取高速周转的市场策略,快速回笼资金,以“现金为王”成为必然。行业发展经验也表明,楼市调控政策收紧,市场流动性不断收紧的市场背景下,房企“死扛”不如“跑得快”。哪个房企拥有更多的现金流,哪个房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。因此,这个阶段也就是房地产行业洗牌或房企之间的分化的阶段。同策咨询研究中心总监张宏伟

认为,房地产行业洗牌或房企之间的分化过程中,大开发商既要做大鱼,也要做快鱼,大型开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度,不仅要跑得快一些,更要想法设法扩大自己的市场份额,甚至兼并在资金面遇到发展瓶颈的中小开发商,快速进行规模化扩张,抢占行业第一军团的席位。

篇二:房地产市场已处于拐点的根本原因

最近的一则“中国房地产崩盘时间表”在网络引起了轩然大波,一些专家却认为中日两国的城市化进程不同,根本没有可比性,其依据在于日本在那时的平均人口年龄在40岁,已经处于老龄化国家,而中国当前的平均年龄为33岁,仍然具有较高的住房需求。那么现在,我们就来分析一下人口和房价之间的关系。要说楼市能不能崩盘,首先要看这一轮房价为什么会暴涨。

这两年有一个词汇叫做“80后”,是指1980年到1990年之间出生的人,“80后”之所以引起社会的关注,是因为这部分群体正在逐步成为社会的中坚力量。而另一方面的原因,是上世纪八十年代这十年间中国迎来了一轮“婴儿潮”,这一轮人口高增长在1987年达到了顶峰,这一年中出生的孩子属兔。“80后”这一轮“婴儿潮”直接导致了后来升学和就业的压力。随后的几年,“80后”群体集中进入了婚龄,“结婚不和父母同住”“有房才有可能结婚”等莫名其妙的社会风尚成了当下男女得以结婚的重要前提,这样就直接产生了房价上涨的刚性需求。所以说,房产需求量陡然增多,房价快速上涨,其根本原因在于“80后” 群体集中进入了婚龄。

如果以28岁为平均婚龄来计算,1987年出生的孩子将在2015年结婚,那么从2015年开始,结婚的人就逐步减少了,这意味着住房的刚性需求开始逐年减少。

这是否意味着中国楼市要等到2015年才出现拐点呢?笔者以为没那么乐观!据笔者了解,身边很多这个年龄段的同事朋友都有两套甚至更多的住宅,已婚的“80后”小两口大多都有了自有住房,未婚并准备近几年结婚的年轻人父母也都为孩子提前买好了婚房。房地产业近几年的快速增长已经解决了大批待婚人群的住房需求。也就是说相当多的“80后”群体已经无需为婚房发愁。

那么笔者所观察到的情况是否是一种普遍现象呢?4月11日播出的《经济半小时》给出了一个参考数据。据统计,目前全国有6540万套已交付的住宅在近6个月中电表读数为0,很显然这些房子掌握在了炒家的手里。按照新婚夫妇生一个孩子来计算,6540万套能满足2亿以上人口的住房需求。

中国人口在1981—1990年净增1.43亿,平均年增长人口1584万,这一数字包括了城镇居民和农村人口,农村人口不会都进城,6540万套空置房产完全可以解决“80后”群体的结婚住房需求;如果再算上城镇人口已普遍够买了房子这一因素,6540万套空置房显然也是富富有余。也就是说,对于“80 后”结婚买房这一刚性需求而言,目前已有的空置房刚好够用,何况未来几年房屋的供给量还会不断增多呢?当然有人会说,土地是有限的,房子算是有限资源。但是有限的土地可以盖起更高的住宅,事实上土地是可以重复利用的。解决了刚性需求后,如此高的房价又会对一些家庭会改善住房条件的柔性需求有多大诱惑呢?有证据表明住房需求没有那么多吗?经济学家牛刀提到了租售比这一指标,国际上一般租售比是1:200,最多不超过1:250,也就是说用250个月的租金,可以收回购房的投资款,这样投资就有价值。这项比例在深圳已经突破了1:500,在北京和上海是1:480。这一指标能够深刻的揭示当前民众对房产的刚性需求水平,因为如果需要住房,那么买不起房子的人也会租房,房租价格没上去,而且还空置了6540万套房产,这说明住房市场没有那么大的需求。

有人会问了,从始至终你怎么没提到农村人口迁徙进城市所产生的住房需求呢?除了上面提到的农村年轻一代要进城,年长的农村人口也需要进城。中国的城市化进程肯定会步步深入,但这需要一个过程。而且中国目前的城乡收入差距很大,农村人口想在城市买房,其难度可想而知,因此虚高的房价也不利于中国的城市化进程。 目前,提起房地产能否崩盘这一话题,很多人存在一些误区。以下列取几项逐个分析。

误区一:中央政府不会让房地产崩盘,地方政府为了拉动GDP也不会让房地产降价。

这是一个很荒谬的论断,回顾这几年的房地产市场大牛市,政府出台的遏制房价上涨的政策还少吗?但是它能遏制住吗?市场经济永远以供需关系来决定商品价格,政府无法遏制房价上涨,自然也无法阻止房价下跌,除非彻底回到计划经济时代来规定房价。而地方政府所提高的GDP数据,并不能改变人们对于房价的价值认同感。

误区二:各地都爆出新“地王”,开发商拿地成本高了,因此房价一定会上涨。

这是极其荒唐的观点,开发商从政府手中买地,这是一笔交易;开发商盖好了房子卖给购房者,这是另外一笔交易。两笔交易之间有因果关系吗?谁说开发商低价拿地盖出的房子便宜?谁说开发商高成本拿地不会投资失败?谁又保证开发商投资房地产稳赚不赔了?开发商盖出房子定好了价格能否被市场所接纳,市场会根据供需关系来给出一个答复。没有人会保证开发商一定会赚钱,也没有人保证房地产的炒家们一定会赚钱。

误区三:市场历来“买涨不买跌”,一旦市场转向,会导致许多本已决定购房的投资者继续观望,市场需求也会减少。所以房产商一定会死扛着高价不降价,他们之间有一种默契。

持这种观点的人可以参考上世纪90年代的VCD市场,当商品供应量远大于市场需求量的时候,价格战无法避免,各大品牌会争先恐后的不计成本抛售,市场营销学管这种情况叫做“囚徒理论”。虽然房地产市场对于国家经济的影响远非其他商品所能比拟,但是房子也是商品,也必须符合商品经济的原则。当买的起房子的都买完了,买不起房子的也不会买的时候,多余的房子除了降价没有其他可能。

误区四:目前深圳、北京等一线城市房价确实太高了,但是二三线城市的房价具有投资价值。以笔者身处的长春为例,长春的房价虽然在近几年中涨到了2~3倍,但和全国一线城市相比,仍然具有很大的差距,长春的楼市是否具有投资价值笔者不予置评,但身边很多朋友认为无论全国楼市是否崩盘,也不会波及到长春这样的二三线城市。

这种观点是错误的。商品是否具有升值空间主要看供需关系,北京的房价是高,但假设北京的房屋供给无法满足住房需求的话,那么房价仍然会继续高攀;二三线城市的房价之所以涨不上去,也正是因为各方面原因导致这些城市的住房需求量少。

根据以上分析,我们可以得到一个结论,从目前国内对于房产的需求来看,房产市场已经供大于求,降价成为必然的趋势。对于目前的中国房地产市场而言,最好的结果是平稳降价或者滞涨,随着国民收入的不断提升以及不断新增的住房需求,以时间换空间,渐渐的来消化当前虚高的房价和空置的房产,这样就可以避免楼市的崩盘。但是令人遗憾的是,近期在北京两个地块地价接连创新高之后,全国楼市在北京等一线城市的带动下以惊人的幅度疯涨,这种状态很像是中国股市在2007 年10月前的那段行情,股市里有一个规律,就是牛市的末期通常会加速上涨。房地产市场已经进入了最后的疯狂,崩盘的出现成为大概率事件。

篇三:房地产案例

楼市调控中为何屡屡遭遇越调越涨的“怪圈”

国家统计局公布全国70个大中城市房价数据显示,即使调控政策的日趋严厉,房屋售价仍然上涨,但同比上涨幅度呈逐月下滑的趋势。北京房价上涨幅度相比去年接近四成。 从今年初的“国十一条”、到4月份的“新国十条”、再到国庆前夕出台的“国五条”,调控成为今年楼市的关键词。但在历年的楼市调控中,却屡屡遭遇越调越涨的“怪圈”。在今年“史无前例”的楼市调控政策中,市场出现了哪些变化,在未来又将如何进行调控呢?

在犹豫了大半年后,北京的张先生终于出手,在北五环附近的北苑区域买下一套100平方米的二手房。“不到2万元/平方米的均价还能接受,最重要的是,中介说这块区域的房价在历次楼市调控中变化并不大。”张先生的购房经历也印证着目前的楼市现状,一方面是北京新房价格的高企让人难以承受,另一方面,楼市调控预期的不明朗,尤其是未来房价的涨跌正困扰着诸多购房人。

事实上,自今年4月份国务院出台“新国十条”调控楼市以来,期盼房价下跌成为普通购房人的共识。尽管在业内看来,此轮调控的目标并不仅仅是房价,但“遏制房价过快上涨”无疑是“新国十条”中的应有之义。

国家统计局数据的显示,全国70个大中城市房屋销售价格在今年4月份同比上涨达到12.8%的高位后,随着调控政策的日趋严厉,同比上涨幅度呈逐月下滑的趋势,10月份回落至8.6%。“房价仍然在涨,要注意,这个涨幅是建立在去年的高位基础之上的。”全经联副院长陈宝存表示。

而在中国不动产研究中心(下称“CRRC”)的报告中,房价的涨幅更让人揪心。报告显示,2009年北京商品房均价为1.4422万元/平方米,而截至今年11月,年均价格已经达到1.9876万元/平方米,较去年上涨幅度接近四成。

观察今年的房价走势,以4月份“新国十条”出台为分水岭,楼市形势急转直下,此前的楼市“小阳春”也宣告结束,房价在达到今年高位后呈逐步回落之势。

但在此后,又以8月份为界,房价开始继续进入上涨通道。以北京为例,根据CRRC数据显示,北京商品住宅成交均价从5月份的1.7848万元/平方米,攀升至11月份的2.1735万元/平方米。

国家统计局的数据也显示,今年6月,全国70个大中城市的房价首次出现环比0.1%的降幅,此后7、8两个月环比连续持平,至9月、10月份环比上涨则成定局。

今年1月份,国务院出台“国十一条”,此后楼市逐渐陷入低迷,交易惨淡更是让开发商争相打折促销。但在全国两会后的3月15日,北京接连诞生的三块“地王”,则成为房价飙升的催化剂。北京市统计局当月公布的数据显示,1-2月,四环以内期房均价突破3万元大关,而六环以外的房价也突破万元大关。而根据当时的机构统计,北京首次出现郊区新房价格高于部分城八区二手房价格的房价倒挂现象,3月份通州部分商品房单价已接近3万元。此时的北京、杭州等地甚至出现开发商坐地涨价数千的乱象。

房价飙升的态势,终于在4月17日,迎来了“史上最严”的“新国十条”。

随着楼市调控政策的渐次深入,房价的坚冰也开始松动,华远集团总裁任志强也在4月底发博文称不愿房价过快上涨。

在5月份,恒大地产率先宣布,在全国范围内,恒大所有楼盘均以原价的八五折优惠出售,打响了今年以来发展商降价售楼的头炮,此后,在上海,也出现近40个楼盘打出折扣让利消息,其中涉及绿地集团5个楼盘,最高折扣为八八折,房价由此回归至去年年底的水平。

但显然,恒大地产此番优惠更多的是一种试探策略,仅过了11天后就取消了,这也被业内人士认为开发商在“死扛”。任志强此次则再挺开发商,说资金坚持一年没问题。中原地产有关人士认为,下调售价预期和促销的依然只是个别开发商的小众行为,而且集中在部分郊区项目,城区项目的价格依然坚挺,更多的开发商因为看不准,实际在延期开盘。而且,即便是促销,也只是象征性小幅度让利。

在新政满月后,北京链家地产分析师曾对媒体表示:“我们给104个在售楼盘打过电话,均维持原价,有个别新开盘项目甚至从2.85万元上调到3.1万元。”

楼市的僵局在8月份也逐渐被打破,此时京沪深等一线城市的楼市开始出现回暖的迹象。以北京为例,8月份商品房均价达到2.1008万元/平方米,环比大涨11.29%,在政策出台4个月后,成交均价已快速回升至今年3月的水平。

而在随后的“金九银十”传统销售旺季的到来,各地楼市也空前活跃。国家统计局的数据显示,9月当月,全国的商(本文来自:wwW.xIaocAofanwEn.coM 小草 范文 网:房地产商死扛)品房销售面积和金额均创下年内新高。

CRRC报告指出,北京9月份因为刚性需求的释放对中低档产品的需求量增加,房价出现小幅回调至1.9862万元/平方米。但在10月份,房价则再度上扬至2.003万元/平方米,11月份均价达到了2.1735万元/平方米,已经超过3月份2.1481万元/平方米的均价。

尽管房价在严厉调控政策中,仍旧跌跌撞撞地走出一条上涨曲线图。

问题:

1. 如何看待我国目前房价上涨现象?

2. 谈谈你对政府相继出台的房地产调控政策的看法。

如今我们购买的房屋是商品房,言之商品房,首先得承认它首先是个商品,对于一个商品的定价,首先我们要考虑到其成本价,对于房屋来说,就是它的建筑成本以及土地成本,这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费,这些费用都是比较有弹性的,开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。还有市场供求关系、百姓的收入水平高低、市场的竞争。从长期来看,这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格,大体符合价值。

但是如今房价出现了过高的情况,随着国家经济发展不错,加入了WTO,申奥成功,

世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好,大量外来人员的涌入,对于住房的需求增加,人们觉得房价上涨是迟早问题,有钱的个人也出现了想买房增值的做法,加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹,都会导致房价的上涨。

首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策,可以多盖些经济适用房再次要有正确的宣传导向作用。

房价永远是牵动着百姓与媒体神经的话题。俗话说,衣食住行是老百姓的几样大事,其中之一“住”指的就是人们的住房问题。对于咱中国人来说,有一个属于自己的“窝”更加意义非凡,房子对于中国的老百姓来说已经不止是房子这么简单,更是一种心理意义上的港湾。可是近年来房价不断上涨,并且这个问题并没有得到有效的解决,过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力。以下仅是我个人对于这个问题的一些看法和观点。

一、决定商品房价格的因素

房地产行业是一个比较复杂的行业,涉及的相关行业很多,对经济的带动作用很强。一般来说房价要与本国的经济发展水平、居民收入水平相适应,超前或落后都不是好现象,都会对国家的经济和社会稳定造成一定的影响,所以对房价的合理性行进分析,采取有效的措施控制房价是非常必要的。

分析房价问题,首先不能脱离我国的市场经济体制,总所周知,我国现实行的市社会主义市场经济体制。也就是说价格是由市场形成、市场机制调节的。虽然房地产商可以对房价进行自主定位,但是还是得服从市场,不能任意决定房价的涨幅跌落。因为政府会通过宏观调控来影响房价,主要是通过财政政策、货币政策、产业政策等间接手段影响房价,也不能直接决定房价。

如今我们购买的房屋是商品房,言之商品房,首先得承认它首先是个商品,对于一个商品的定价,首先我们要考虑到其成本价啊,对于房屋来说,就是它的建筑成本以及土地成本,就是买一块地皮的价钱和从这块地上将房子盖起来的费用,其中也包含人工和材料的费用。这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费,这些费用都是比较有弹性的,开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。举个例子,如果开发商向银行贷款将建筑工程继续下去,那么,他就要相应地付给银行一定的利息,开发商在对房子定价上也会考虑到这一点,所以房价又会被无形中提高了。

除了以上这些对于房价起到直接影响的因素之外,还有几个因素也会间接影响到房价。首先是市场供求关系,学过一点经济学的都知道,一样商品出现供大于求时,价格会相应下降,当供不应求时,价格必然会上涨,并且房价始终围绕房屋价值上下波动。其次,百姓的收入水平高低也会影响到市场需求,既而影响到房价。再次就是市场的竞争。房产开发商之间的互相竞争也会对房价产生影响,当竞争激烈时,就会抑制房价。同样如果购房者之间进行竞争时,就会抬高房价。

房价主要是受以上个因素交互作用影响的。所以房价有高有低、有升有降、有涨有落。从长期来看,这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格,大体符合价值。

二、对当前房价的分析

[国外有个公认的评判标准,商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍。]

①那么我们来计算下上海现在的房价是否合理。根据政府相关部门公布,上海市人均月收入为2000左右。一家三口,那么家庭年收入为72000元,如果按照这个标准来算,显然如今的房价明显过高。那么导致房价过高的原因又是什么呢?其中人为炒作是其中一个重要原因。首先随着国家经济发展不错,加入了WTO,申奥成功,世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好,大量外来人员的涌入,对于住房的需求增加,人们觉得房价上涨是迟早问题,有钱的个人也出现了想买房增值的做法,加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹,都会导致房价的上涨。况且房地产的开发成本一般都是保密的,购房者根本难以知道房地产商的利润空间有多大,很容易造成购房者的盲目购买行为。

在各方面来看,百姓或主动,当然更多地是被动地接受房价过高的这个情况。还要提到的一点是,如今我国现阶段房地产中介也存在着不完善的情况中介机构的资质,从业人员的资格规范还没有完全落实到位,造成该行业的秩序混乱,中介机构不是完全的为购房者服务,更多的自己的利益,饱食其中差价,这对购房者来说更是雪上加霜。

在从目前房地产市场出现的问题和国家采取的措施来看,国家对房地产市场的调控还是滞后的,虽然对房价的调控中央政府是有很大的决心和很强烈的意愿的,但国家出台政策往往是在问题已经凸现后才制定的,绝大多数采取的是事后控制的手段,政策出台时市场出现的问题影响已经很大,而且已经造成了一定程度的不良后果,控制起来难度也已经加大了。而且从中央政府落实到地方政府往往也是有难度的。试想,房价会影响当地政府的财政收入,在一定程度上会影响当地的经济发展速度。所以这些都会造成中央政策的失效或打折现象。

三、让房价保持相对合理的建议

如今过高的房价,给许多购房者带来了很多生活的压力,或是因为高房价而没有能力购买能力而苦闷,或是贷款后住上新房后,成为名符其实的“房奴”,整日背着精神压力为早点还清贷款努力奋斗,却发现清款之日还是遥遥无期。可不可以采取一些措施,让房价保持相对合理,让百姓安心地住进新房子。

首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。目前我国房地产市场还很不规范,行业规范,从事房地产行业的公司的资质规定审查,从业人员的资格规定和审查还很不到位,对违反行业规定的房地产公司的惩处没有一个统一的法律规定而且房地产业的垄断性很强。政府在进行防堤建设时可以有意向地让一些国有企业或一些盈利目的不是很强的企业单位开发,这样也有利于通过他们达到调控房地产市场的作用。同时政府可以出台一些相关政策,和对一些原有政策进行改革。可以进行工资制度改革,社会保障制度的建立,公积金的建立和落实切实有效的制定和落实福利住房制度来减轻百姓的住房压力。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策,应是减少高档住宅,增加中低档

次住宅,建造不同的房地产产品以适应各自收入群体的需求。可以多盖些经济适用房,因为济适用房对解决收入偏低的人群的住房问题是非常重要的。在这方面,政府已经出台了一些相关政策了,许多经济适用房已经建成和在建之中,接下来的是对房屋的购买者进行把关,防止一些人利用房价低的优势买多后,再进行转卖,赚取差价,这样真正的经济意义就没有体现在百姓身上。

再次要有正确的宣传导向作用。文章前面我提到有些居民想买房增值因为住宅是不动产。况且现在社会稳定国家经济高速发展,升值空间很大。开发商们也正是看准这个时机不断宣传房地产的保值增值功能,诱使购房者买高价的住房。这样不利于让房价保持相对合理。所以政府和主流媒体要正确地宣传和引导居民购房,不要总是宣扬房地产的增值功能多强,正确的引导居民正确的看待房地产的价值,因为人们买房还是主要用来居住,要更强调它的居住功能而不是一味的强调它的增值作用。

最后指出房价上涨归根到底是货币现象。

理由一:1999年M2(通胀+活期存款+定期存款)为9万亿元;而现在M2为69万亿,现在的M2是1999年M2的7.8倍,完全同步同比例上涨。

理由二:2008年货币政策从紧,房价跌20%;2009年新增贷款9.59万亿,上海复旦附近房价从2万元/㎡涨到3万元/㎡,完全同步。

理由三:当大量流通性席卷而来时,必然首先进入不可再生物,如黄金、石油、古董及大城市房地产,并往往同步上涨。

这些观点、建议、论据,受到了上海市领导的重视及审阅,最终,市领导同意了"房价问题根本上是货币现象",并在中央全会期间作了汇报。

加息对房市、股市的影响

本次加息,主要矛头是指向通货膨胀的。今年三次上调银行存款准备金率,对物价仍影响不大。8月,通胀率达3.5%;9月份又上涨至3.6%,分别创下了22-23个月来新高,这样

2.25%的年利率完全成了负利率,它将迫使货币政策实际上仍然很宽松,流动性依然泛滥,加之人民币升值,热钱不断涌入,外汇占款日益增加,导致通胀压力步步增大。在此情况下,中央银行果断加息,提高0.25个百分点,完全必要。

加息后,中国经济总体上依然是负利率,流动性依然难以迅速回流银行,资金面依然充沛。加之美国、欧洲货币量化宽松,大量热钱流入亚洲新兴国家。因此,加息之日,世界各大市场一派震撼,因为这意味着中国这个运行最快的经济体,将会放慢速度。但中国股市依然低开高走,不畏惧之。

其最主要的是中国利率逆世界各大国低利率、零利率上升,利差更大了,热钱进入中国,抢兑人民币,一是可以得到人民币升值好处,二是可以得到人民币与美元、日元利差好处(美