房地产开发案例分析

篇一:房地产开发项目案例分析

东山国际新城项目分析

——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一. 总体规划宏观背景分析

1.中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征,对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。

——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年(2006~2010年)规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务,为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。

——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来,中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前,我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面:经济平稳增长,产业结构持续优化,增长方式逐步转变;区域差距、城乡差距,不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大;城镇化进程加快,“三农问题”凸现。

——中国国民经济发展的阶段性特征。当前,国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面:宏观经济正处于经济发展周期中的上升期;固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素;城市化进入快速发展的阶段,中国将于2010年进入城市化社会;住宅需求结构正处于由“基本生活需求”向“改善型需求”转化的关键时期。

——中国城市化与城市发展存在突出问题。随着中国城市化进程的推进,城市问题逐渐显现,而且有复杂化的趋势。在大中城市发展过程中出现的主要问题有:城市无序扩张,导致一系列的管理与利益矛盾;中心城区膨胀,人口与经济活动过于集中;城市交通阻塞,生活与生产成本上升;城市环境污染,城市居民生活质量下降。

2.成都市城市发展规划 :

据已经完成编制的成都市纲要介绍,2020年,成都市的城区面积将达3681平方公里,比现在的中心城(即外环路以内区域)面积598平方公里大6倍多。成都市总体规划范围涵盖整个成都市行政区域范围,城区范围大大扩大,不仅包括五城区和高新区,还新括入新都、郫县等近郊区(市)县,达到了3168平方公里。预计到2020年,成都市人口规模将达到1500万,目前是1000万人左右。届时,居住在城镇里的人口将达到1035万,其中外环路内的城区部分将有500万人。

▲ 城市发展战略:

迎合西部大开发的总体策略,成都市也将加快城市发展的速度,整个城市核心区也将被打造成为辐射西部地区的现代化商务、商业中心。

根据规划成都市将以中心城(外环路以内)为核心,沿放射道路走廊式轴向发展(即沿放射道路两侧发展),同时打造六个城市组团(新都-青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县),重点向南、北、东三个方向发展。将成都市的行政办公、居住、高等教育等功能向外疏解;同时,中心城工业向外迁移,在六个片区形成工业集中发展区,重点强化成都高新区、成都经济技术开发区。

▲ 近郊组团规划

华阳组团:小康居住新城?

城市主要功能区,以公共服务、居住、高新产业为主;其重点发展职能为:城市综合服务、区域商务中心、小康居住新城、山水型休闲产业区、中心城分流人口主要聚集地。 新都-青白江组团:大型制造业基地?

城市主要功能区,以新型工业、物流、居住、旅游为主。其中:新都发展综合服务、新型工业、物流、居住、旅游产业;青白江发展工业、居住产业。

双流(东升)组团:新型工业基地?

城市重要功能区,主要功能包括:新型工业、物流、居住。其重点发展职能包括航空港物流产业中心、新型工业基地、城市化新增人口聚集地、文教基地等。

龙泉组团:山地型休闲旅游区?

城市重要功能区,以新型工业、公共服务、居住为主。重点发展职能为:大型制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、城市化新增人口聚集地、山地型休闲旅游区、特色农业示范区。该组团的空间发展策略是,承担区域重大基础设施和城市经济发展的重要配套职能,限制工业污染,防止低水平建设。

温江(柳城)组团:花园居住新城?

城市重要功能区。主要功能包括居住、教育、高新产业、旅游等。其重点发展职能包括:花园居住新城、花卉博览产业中心、高新技术产业基地、特色休闲度假区、文教基地、生态保护示范区、中心城分流人口主要聚集地。

郫县(郫筒)组团:高新技术产业中心?

城市重要功能区。主要功能包括:高新产业、居住、教育、旅游。其重点发展职能包括高新技术产业中心、特色休闲旅游区、文教中心、生态保护示范区。

二. 宏观市场环境分析

(一) 成都市宏观经济环境分析:

1.成都市概况 :

成都位于四川省中部,四川盆地西部,介于东经102°54′~104°53′和北纬30°05′~31°26′之间,总面积12390平方千米,东北与德阳市、东南与资阳市毗邻,南与眉山市相连,西南与雅安市、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤。辖9区4市(县级市)6县,即:锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。此外,还有成都高新技术产业开发区,在管理和统计上均单列。全市总人口达1019万人,其中市区人口350万,农业人口669万。

成都是历史悠久的文化名城,距今已有2300多年的历史。早在新石器时代,蜀族先民就在这一带生活居住。汉代时,成都的经济文化日趋繁荣,为全国五大商业都市之一(洛阳、邯郸、临淄、宛城、成都)。当时,成都的纺织业盛况空前,蜀锦生产居全国首位,在城西南设立了锦官,专管织锦,并筑有锦官城,故成都又有“锦官城”、“锦城”之称。五代后蜀皇帝,在城墙上遍种芙蓉树,故成都又有“芙蓉城”、“蓉城”之称。成都的这些别称现在已经被广泛沿用,起到了良好的效果,如成都知名房地产开发项目“锦官新城”、“芙蓉古城”等。成都不仅是国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一,更是西南地区重要的中心城市。作为省会城市和全国15个副省级城市之一,成都市不但具有雄厚的工业基础,而且是西南地区商贸、金融与文化的中心。经过解放后50年,特别是改革开放以来20多年的发展,城市综合实力显著增强,在全省、西南、全国的地位明显提高。近几年来,随着中国改革开放进程的加快,特别是西部大开发战略的逐步深入,成都市已成为外商在西南地区投资

的首选城市。与此同时,成都市政府也在不断加大基础设施的投入,改善成都市的投资环境,成都面貌日新月异,为各产业的发展创造了良好的发展空间。

2.成都市宏观经济对郊区房地产市场的促进作用:

? A. 成都市目前的宏观经济取得了持续快速发展,并继续呈稳步增长势头,在西部城市中处于领先位置;在西部城市中对外来人口的吸引能力最强;

?B. 成都市经过一系列的城市规划与基本建设,成都市郊区房地产开发市场将得到较大程度发展;同时市区土地的匮乏以及市区居住环境的恶化都进一步促进了郊区住宅物业的开发,带动郊区住宅物业的需求。

(二) 成都房地产市场分析

成都,作为西南的重要城市,人口众多,辐射广,消费能力强,被全国各大开发商青睐。众多品牌开发商的入住,带动了整体楼盘品质和售卖价格的提升;目前成都的开发水平和规模在全国居于前列。同时,众多品牌开发商的云集,如和记黄埔、新鸿基、中海、万科、华润、融创、华侨城、浙江中大、阳光100、重庆龙湖、深长城等,使成都房产市场竞争更趋激烈。

1. 房地产开发投资增长较快

2. 商品房供销走势

(1) 供应面积增长速度加快,交易面积增势趋缓

(2) 城西和城南是商品房交易的热点,城东所占比重上升最快,而城西和城北市场受到不同程度压缩;

(3) 主要由于二环路以内房产开发也渐趋饱和,土地来源主要通过旧城拆迁获得,可供开发土地较少;而该环线内区域是目前成都市发展最成熟的区域,各种配套的完善性远高于环线外区域,市场认可度极高,由此出现了需求高于供应的状况。

(4) 三环外区域商品房供应与销售呈现加速增长,但由于供应增大,因此出现了供应高于需求。随着城市化进程的加快,周边郊区县得到了较快发展,房产开发前景逐渐展现;同时市区可供开发土地的日益减少,房产开发向外扩展成为一种必然;但由于目前周边各种配套的发展速度落后于房产开发速度,使得市场接受度还不是太高,出现了供过于求的现象。

3. 成都市居住郊区化

居住郊区化是指当城市规模扩大时,由于土地面积的限制,城市中心区可供开发的土地越来越少,人口密度的增大,城市功能的定位将使更多城市中心区的人口外迁,随着城市化的进程,城市建设的加快和房地产业的发展,再加上城市居住环境的恶化,以及新增城市人口以及城市扩张带来的居住需求使得城市居民居住向郊区迁移的现象。

成都的居住郊区化最早源于2000年,以府河音乐花园(华阳)等为代表的郊区项目的出现,吸引了市区一部分老年人的关注,郊区项目以优越的自然环境、较低的建筑密度和低廉的价格切入市场。养老型产品成为成都最早居住郊区化的象征。随着2001年(都江堰)青城山区域项目的开发,郊区物业又被赋予了新的居住概念,养老、休闲、度假、投资等均成为郊区物业开发的概念,近年,随着(双流)牧马山、(大邑)西岭雪山、华阳等郊区高端楼盘的开发,居住郊区化成为高端住宅的代名词,郊区高端住宅的出现正将部分高收入阶层拉向郊区居住、郊区休闲及度假。

A.成都市居住郊区化消费者来源

随着市政规划及城市建设的步伐加快,随着私家车的拥有量不断上涨,有意在郊区置业的消费群体由最初的退休人士扩大至有各类不同需求的人群,郊区房地产的类型也相应越趋丰富,别墅、花园洋房、电梯公寓、酒店式公寓等产品开始浮出水面,以满足各类消费者的

要求。在市区工作的白领、有一定经济实力的中产阶层及少部分位于金字塔尖的成功人士成为郊区置业者的重要组成部分,另外,援藏返蓉干部、周边二级城市的居民也加入到购房群体中来,郊区住宅房地产的消费群体由单一性趋向复杂化。

B.未来成都居住郊区化前景分析

(1) 度假养老、二次置业者仍然是郊区置业的主力

市区物业居家具有的便捷与配套等在短期内不会消除,同时对客户置业心理的影响还将长时间存在,因此郊区物业仍将以度假养老为主,同时远距离郊区置业的客户仍将以二次置业客户及投资客户为主。

(2) 郊区住宅随着人们生活半径的扩展而发展

随着人均收入的提高以及私车拥有量的增加,郊区物业将有效的扩充居民的生活半径;市场细分度越来越高;郊区市场根据不同的地理环境、发展水平进行细分市场,各个区域均依靠本身自有的资源优势对客户产生影响,如何充分利用自身的资源优势,将产品进行细分将是郊区物业发展的方向之一。

(3) 政府对开发商规模、资金实力作出更加严格的限制?

如不迅速将郊区土地的交易由暗箱操作、行政指令变为阳光拍卖,郊区开发进入门槛将越来越低,郊区住宅将严重供大于求。例如华阳,大盘众多,按如今的销售比率计算,未来五年内将要上市的数量远远大于人们的需求,剩下的房子如何消化是一个重大的难题。

(4) 第二居所外的物业将大量出现?

随着郊区物业的发展空间增大,同时竞争的激烈;郊区商务物业,经营型物业等将大量出现,界定于第二居所外的物业将大量出现。

总结: 区域房产开发持续火爆,已经逐渐赶上城西和城南并且有望赶超,而三环路以外又成为房产开发最火热的区域,由此可见,未来成都房产开发将以城东及三环路以外为主战场。另外由于房产开发的不断外延,加之政策因素,购房群体也变为以居家自住为主。

(三) 产业政策对房地产市场的影响

政策一:2010年1月7日,一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给:加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效。二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求:加大差别化信贷政策执行力度;继续实施差别化的住房税收政策。 三、加强风险防范和市场监管:加强房地产信贷风险管;继续整顿房地产市场秩序;进一步加强土地供应管理和商品房销售管理;加强市场监测。四、加快推进保障性安居工程建设:力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题;中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度,适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准,改进和完善中央补助资金的下达方式,调动地方积极性,确保资金使用效果;

五、落实地方各级人民政府责任;进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。

政策二:2010年1月12日,中国人民银行决定,从2010年2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

政策三:2010年3月18日,按照国资委要求,除已确定的16家以房地产为主业的央企外,78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组,在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

政策三:2010年4月14日,国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人

住房消费的税收政策。并要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。4月15日,国务院出台具体措施, 要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。

政策四:2010年5月26日,一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

二、应借款人的申请或授权,直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询,并出具书面查询结果。 三、有下列情形之一的,贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策:借款人首次申请利用贷款购买住房;借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的;贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。

政策五:2010年9月29日,住建部:“国五条”规定各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款;对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

政策六:2010年10月20日,央行存贷款基准利率调整:融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2。50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%。住建部:个人住房公积金贷款利率调整通知:五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%,五年期以上从3.87%调整为4.05%。国家有关部门《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》建筑面积144平方米(套内面积120平方米)以上的住宅,按3%征收契税;建筑面积小于144平方米(含)的住宅,按1.5%征收契税;个人购买90平方米及以下普通住房,且属家庭首套房的,契税按1%收取。

三. 区域市场分析

(一) 区域环境分析

(1)成都市“向东发展”规划概况

成都市向东发展规划区范围一共226平方公里,其中外环路以内是76平方公里,外环路以外是150平方公里,范围是西至沙河成仁公路,南至三环路成龙路南侧控制界,东至龙泉驿东侧成环路,北至成南高速公路。

规划面积76平方公里,规划人口73.5万人, 定位以生活居住、休闲旅游、教育科研等功能为主的生态型城市新区。

分区:总体结构包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区,五纵五横的干道系统。

核心区规划面积:1.38平方公里,是集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心。

环境:占总用地33.1%的绿地,成为成都绿地最为集中的区域。最高指标的生态,36%的绿地覆盖率。

配套:3座污水处理厂、两座220KV的变电站、12座天然气配气站、12个电信交换局规划

篇二:绿城房地产案例分析

绿城房地产集团有限公司案例分析

摘要:绿城房地产集团有限公司,是国内知名的房地产企业之一,专注开发系列城市优质房产品,具有国家一级房地产开发资质,公司总部设在浙江省杭州市。绿城集团目前采取的是业务转型战略。一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的,我们小组通过SWOT分析、PEST分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标,并对绿城集团做了进一步的环境分析。

关键词:绿城 战略 PEST分析 SWOT分析 波特五力模型

一、 引言

房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位,因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关,国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为绿城房地产公司,如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析,对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断,那么很可能影响到整个项目的定位和运作,甚至造成销售不利和烂尾。

二、 公司概况

绿城房地产集团有限公司,是国内知名的房地产企业之一,专注开发系列城市优质房产品,具有国家一级房地产开发资质,公司总部设在浙江省杭州市。

绿城成立于1995年,2006年7月在香港联交所主板上市(股票代码3900.HK)。

历经17年的发展,绿城拥有100多家成员企业,3400多名员工,开发足迹遍及国内50多个城市,包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底,公司土地储备总用地面积达2600多万平方米,规划总建筑面积达4200多万平方米。

绿城专注于高品质物业的开发,住宅产品类型不断丰富和完善,已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。 绿城连续多年名列中国房地产百强企业综合实力前十名、连续多年荣膺中国房地产公司品牌价值前十名,连续多年蝉联浙江省房地产企业综合实力榜首。

三、公司PEST分析

(一) 政治法律环境

面对房地产这几年的疯涨,国家制定了很多相关的政策,法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下:

1、税收政策:政府调控采取了平稳的步骤:前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录,楼市投机盛行,市场已经显得过热,房地产优惠政策就要适当退出。

2、限制房地产开发的的贷款管理:对项目资本金(所有者权益)比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款;对空置 3 年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此,限制了房地产商的资金来源,规范了房地产行业。

3、规范土地储备管理:商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放,且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ,贷款期限最长不得超过 2 年。

4、加强住房消费贷款管理:银行重点支持借款人购买首套中小户自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。增加了投资者投资房地产的成本,减少了消费者购买房屋的成本。

5、切实调整住房供应结构:重点发展中地位价、中小套商品住房、经济适用住房和廉租住房。对新建住房结构有具体的比例要求。加快城镇廉租住房的制度建设,规范发展经济适用住房。

(二)经济环境

经济环境主要包括宏观,微观环境两个方面。从我国来看,房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性,国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系,波动基本一致,但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下:

1、国民生产总值持续高速增长

这是影响房地产行业的最主要的经济因素,因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。中国连续GDP超过10%。连续这么多年的经济飞速发展,人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加,面对着资金的流向问题,不少人选择了购买楼房。所以在过去的十年内,房地产业火热,房价飞速上涨。

2、提高存款准备金

在去年一年中,中央银行存款储备进持续提高,这一提高将会进一步收紧房地产行业的资金来源,造成”银根”紧缩。不过,这些主要是针对股市的,所以对于房地产业来说,只是一种牵连。同时,由于现在的房地产行业的筹资方式多样化,致使很多优秀的房地产企业还是可以挺过去。

3、存款加息

银行的多次银行加息,虽然是主要针对股市的疯涨,但依旧对房地产行业产生了影响。加息最终将加速行业内企业的两极分化,给优质公司带来更多扩张机会,盈利能力较差公司的生存环境将更为艰难。加息无疑将加大开发经营成本,但对房价影响不大。加息无疑会加大开发企业的经营成本。自从央行提高贷款门槛,有实力的开发企业对银行的依赖越来越小,贷款比例越来越小,通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例越来越大,加息对房价的影响应该不大,因为影响房价的要素是市场供求关系。

4、股市影响

另外,值得大家注意的是,其实股市和房市是一个互动的联合体,随着这几年的中国经济的高速增长,股市的发展早已脱离了正常的轨迹。随着去年中国股市的泡沫的破灭,从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业。同时,国内的调整股市的政策,经济规定都相应的影响了房地产业的发展。

(三)社会与文化环境

各国的社会与文化对于企业的影响不尽相同。作为中国,有着很明显的区别于其他国家的社会与文化。对于房地产行业来说,社会和文化的影响也是很大的。

1、人口因素

中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在城市站稳脚跟,他们对房子的需求具有极大的刚性。再者,对于计划生育初期出生的那一代人,现在也是住房消费人群。而这些人的消费能力是巨大的,首先他们的经济条件良好,其次,从父母那里得到的赞助也会很大。这些客观原因使得外界普遍对近期房价下降不报大的希望。短期内房地产行业仍然会非常兴盛。

2、社会城市化

中国的经济发展迅速,而中国旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展

.

(四)技术环境

相对于其他行业来说,房地产的生产技术科技并不是要求很高。但是对于投资,营销方面,房地产的科技创新具有了很大的改变。

1、融资创新

相对于之前的房地产投资,现在房地产投资面临着更多的问题。其中最为关键的是融资,政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。但是,问题必然有解决的方法,房地产行业也有着自己的创新融资方法。去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示,企业自筹资金不足28%,银行融资占21.7%,建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38%(后者的80%也源于银行贷款),在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。因此在银行紧收钱袋之际,广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。首先是信托业的发展。其次是购房者的预付款,最后是公司上市。

2、销售创新

房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节,银行的贷款要求严格,利息提高等政策,面临着越来越艰难的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色,合理的选择了适合于自己的销售方法。

三、SWOT分析

(一)核心竞争优势

1、优秀的企业文化和价值理念:优秀的企业文化价值理念是公司发展的基石 企业愿景:真诚 善意 精致 完美

企业使命:为员工创造平台 为客户创造价为城市创造美丽 为社会创造财富

(1)价值观 ? 员工:员工是公司的第一产品。 培养和造就优秀员工,是企业运作的首要目标。为了员工的成长,是公司存在的理由。工作者理应是工作成果的分享者。

(2) 价值观 ? 客户:客户是我们的衣食父母,对客户要心怀感激。客户的满意度,是公司最重要的考核指标。客户的意见、建议,永远是企业持续发展的动力和源泉。

(3)价值观 ? 城市:城市,是文明的产物。“宜人程度”,是判定城市价值的核心指标。 我们参与建设城市,创造城市,必须研究城市的人文历史,关注房产品质。创造城市的美丽,应以人为本,以史为鉴。

(4)价值观 ? 社会:我们应承担社会的基本责任、道义,为社会理财。教育是我们的归宿产业。我们应参与社会文明的创造,成为社会文化事业的建设者。

2、高品质产品开发能力和成熟可复制的产品系列

高品质产品开发能力:绿城注重住宅园区整体的优美艺术性,和谐的环境,高超建筑工艺和人性化设施的统一(和谐的人居空间;典雅的建筑形态;精致的品质细节;严格的质量控制)

经验证的可复制成熟产品系列:绿城是以开发优质住宅为主, 拥有久经验证的成熟产品系列, 降低开发成本并保证产品的成功(多层公寓;城市综合体;高层公寓;别墅;大型社区;度假公寓;商用物业)

3、广泛的市场、品牌影响

绿城得到全国最高的顾客满意度(住宅楼宇建筑)

绿城消费者满意指标综合排名第一

全国十大最有价值的品牌之一。长期不懈对产品和服务品质的努力和追求,使“绿城”成为全国知名品牌

绿城-中国消费者最满意的品牌之一。绿城是中国房地产消费者的最爱, 在中国质量协

篇三:房地产开发经营案例分析

土木工程专业《房地产开发与经营》课程

第二次案例分析作业

目前,以BT模式进行房地产开发,遇到以下问题和困境: 第一,回购出现问题,即项目移交后政府没有按照合同约定按期、足额支付工程价款,这是最严重的。BT项目回购款的主要来源是当地政府的财政收入,一旦政府财力不足或者因政府信用(如政府换届)引起的对项目的不同定位、判断等,均有可能导致政府支付出现问题。在这种情况下,如果BT合同中没有足额、有效的第三方担保(支付保证),投资者可能就要走上漫长的回购款追索道路了。有不少公司这几年投入在BT追索方面的人力、物力、财力已经很可观了,好在项目的规模不大,没有从根本上影响到公司的正常营运,而且政府也是在逐步地支付与偿还。

而实际情况是,仅有极少数的BT合同(没有具体的数据,应该不会超过10%)提供了有效的支付保证,绝大多数是政府的财政承诺或者是政府指定土地的将来收益权的首先偿还承诺,这些承诺严格讲都是国家法律、法规明文禁止或认定无效的。也就是说,从法律上投资者的权益并没有得到有效的、对等的保护,而这其中起作用的、让投资者放心投资的是对政府能力和信用的信任。 第二,项目前期周期太长,手续繁琐,双方资源消耗严重,且成功率很低。经常看到BT项目第二次、第三次招标;也经常看到一个BT项目历时数年甚至接近10年还没有启动;还经常看到很多企业为寻找合适的BT项目在全国奔波。这种现象现阶段还会继续下去,而

且可能更严重,因为BT立法缺失,导致项目操作及程序不严谨、不规范,BT项目的模式各异,多数是一事一议,甚至同一个政府不同的项目内容、程序也不统一。

第三,工程价款(回购款)在项目交付后出现争议。由于对BT模式的投资回报没有明确的法律依据和统一、规范的计算方法,大多数BT项目的回报收益可能通过承包权的获得来实现,这就造成提供给审计机构的承包价格表面上会超出常规承包市场的价格,一旦审计机构按照《招投标法》及相关规定进行审计,问题便会出现,这个问题给双发带来极大的政治和法律风险,也会对投资者的权益带来较大的伤害。

一、重点:

参考相关资料和课堂讲述内容,对我国BT项目存在的这些问题做出分析。重点明确以下问题:

1、国内外比较成功的经验和做法;

答:北京地铁奥运支线bt项目: BT招标工作由北京市基础设施投资公司代表政府负责组织。北京地铁十号线投资有限责任公司具体实施,进行国际公开招标, 确定中标人为中国铁路工程总公司、中铁电气化局集团有限公司、中铁三局集团有限公司联合体(以下简称/联合体0)。联合体负责组建奥运支线项目公司, 即北京中铁工程投资管理有限公司(以下简称/项目公司0)。项目公司负责筹措建设资金, 并按建设计划和技术标准进行建设。工程竣工、验收合格后, 招标方以股权收购的形式支付合同价款。北京市基础设施投资有限公司对北京地铁十号线投资有限责任公司的股权收购行为提供担保。

湖南株洲芦松大桥BT模式 :芦淞大桥建设采用BT总承包的方式,由中港第二航务工程局投资建设后再由株洲市用政府回购,计划建设工期为30个月,此项目于2005年1月19日开工。

2、明确其在解决以上问题上的作用;

答:北京地铁奥运支线bt项目: (1)因为北京市基础设施投资有限公司对北京地铁十号线投资有限责任公司的股权收购行为提供担保,所以回购问题有了保障。 (2)有利于提高地铁建

设项目管理效率:地铁建设项目涉及到工程设计、施工、监理等环节,通过项目公司全面负责工程设计、施工、监理等各个环节,可以实现对各个环节的整体管理,可以快速、及时地解决相互配合的问题,减少推诿、扯皮等现象,从而提高地铁建设项目的管理效率。 (3)BT允许项目发起人即3家股东投入较少股本成立项目公司,由项目公司以投资建设合同和最终业主回购承诺函向银行进行贷款,这就调动了更大的资金资源进行投资。地铁建设项目可由建设方负责地铁项目资金筹措和工程建设,达到搞活资产运作的效果,从而解决地铁建设项目融资困境。 (4)能够发挥项目管理团队人力资源优势:BT模式项目的投标单位多为联合体形式,这就为人力资源的优化组合供了广阔的空间。为了确保各家股东的社会效益和经济效益,各股东单位选派素质高的业务骨干组建项目公司,进行工程的融资建设,从而为地铁项目安全、质量、进度提供了强有力的保证。 (5)有利于合法减少税费支出:项目融资允许高水平的负债结构,本项目达到了60%以上的负债率,这在某种程度上意味着资本成本的降低,因为在按照我国现行财务制度,贷款利息是税前扣除的,也就是说是免税的。若建设资金全部以股本进行投入建设的话,股权收益是要征税的,所以BT这种高负债模式可以实现税收收益。

湖南株洲芦松大桥BT模式 :株洲市人民政府以政府文件形式,承诺以财政性资金支付项目回购款,由市人大批准有关还款来源及还款措施的文件,同时,以株洲市城市建设投资经营有限公司资产作为付款履约担保。并约定“项目采购款项包含工程造价、乙方承担的征地拆迁费(8000万元)在建设期的投资回报、还款期利息及还款期投资回报,自工程移交后180天起的7年内,分期归还给乙方,每年还款一次,前两年各还10%,第3-6年,各还15%,第七年20%;项目的工程造价和乙方承担的征地拆迁费在建设期的投资回报,在工程正式移交前确定。”其中:

(1)施工期的投资回报按(本文来自:wwW.xIaocAofanwEn.coM 小草 范文 网:房地产开发案例分析)乙方承担的征地拆迁费实际投资到帐金额为基数进行计算,年投资回报率为1%; (2)还款期投资回报按乙方承担的工程造价、乙方承担的征地拆迁费在建设期的投资回报余额为基数进行计算,年投资回报率为2.3%。” (3)还款期利息按乙方承担的工程造价、乙方承担的征地拆迁费在建设期的投资回报余额为基数进行计算,利率按同期中国人民银行颁布的五年以上贷款基准利率执行,并在合同期内随国家政策同步调整。因为株洲市人民政府以政府文件形式,承诺以财政性资金支付项目回购款,同时,以株洲市城市建设投资经营有限公司资产作为付款履约担保,所以大大避免了回购中可能发生的问题。

3、针对这些问题,提出你认为正确的思路和解决办法。

答:(1)预防回购风险:避免回购风险首先应做到按期完工, 并在开工前进行合规性分析。另外, 由于BT 项目的回购款来源大多为财政资金, 因此, 需考察项目所在地政府的财政状况, 如地方政府财政的年度收支情况、年度建设投资情况、回购期内的预计财政收入和建设投资计划等。 (2) 建立健全相关政策、法规:明确和一般项目承包商带资建设的不合法等问题的界线,并做出规定。针对地铁行业以及BT项目融资模式的特点,逐渐建立健全在实际操作中明确的、专门的BT方面的法律法规和相关政策,使得BT模式有相关法律法规与之匹配,如对投资人的资本金注资过程的规定,对BT项目公司融资进行监管以及对BT项目公司的日常资金运用的规定。避免经济法律纠纷的发生,使BT模式在地铁工程建设的实施中更加规范化。 (3)在BT合同中寻找有足额、有效的第三方担保(支付保证),以减小回购风险。